Deweloperzy muszą ujawniać ceny. Nowe przepisy mogą zmienić rynek

Zgodnie z nowelizacją ustawy (Dz.U. 2025, poz. 758), deweloperzy muszą publikować ceny ofertowe mieszkań, w tym VAT, oraz historię ich zmian. Dane te będą dostępne w centralnym rejestrze prowadzonym przez ministra cyfryzacji, co ma ułatwić dostęp do informacji o rynku pierwotnym.

To posunięcie ma na celu zwiększenie przejrzystości i uporządkowanie rynku nieruchomości. Kupujący zyskają możliwość łatwiejszego porównywania ofert, warto jednak zauważyć, że przepisy te nie obejmują cen transakcyjnych, które pozostają niedostępne dla opinii publicznej.

– Jawność cen ułatwi klientom porównywanie ofert, a tym samym pozwoli zaoszczędzić czas i zorientować się w sytuacji rynkowej. Choć faktycznie jest to potrzebne, nie rozwiąże zasadniczych problemów rynku – nie wpłynie ani na dostępność gruntów, ani na koszty materiałów budowlanych czy robocizny, które pozostają kluczowymi czynnikami rynkowymi – zauważa Krzysztof Tętnowski, prezes Tętnowski Development.

Jawność cen to tylko jeden z elementów wpływających na rynek nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają dostępność kredytów, koszty zakupu gruntów, materiałów i robocizny. W pierwszym kwartale 2025 roku banki udzieliły ponad 48 tysięcy kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę przekraczającą 20 miliardów złotych, co pokazuje, że popyt wspierany dostępnością finansowania pozostaje silny.

Pomimo rekordowej podaży nowych mieszkań, która według JLL przekroczyła 59 tysięcy lokali, popyt nadal przewyższa dostępność najbardziej pożądanych lokalizacji i standardów. W efekcie rosną ceny i tempo podejmowania decyzji zakupowych.

— W takim otoczeniu nawet pełna jawność transakcyjna nie byłaby w stanie zneutralizować wpływu taniego lub łatwo dostępnego kredytu — to dostępność finansowania nadal w dużej mierze wyznacza dynamikę cen mieszkań — podkreśla Bartłomiej Rzepa z Osiedla Symbioza.

Deweloperzy zmagają się z rosnącymi kosztami budowy. Dane GUS z kwietnia 2025 roku wskazują na wzrost cen produkcji budowlano-montażowej o 3,4% rok do roku. Analiza Grupy PSB pokazuje, że ceny niektórych materiałów, takich jak płyty OSB czy drewno, wzrosły nawet o 8%.

— Deweloperzy tak naprawdę nie są dziś w stanie budować taniej, wręcz przeciwnie. Ceny materiałów budowlanych rosną, podobnie jak koszty robocizny, gruntu i finansowania. Do tego dochodzą czynniki regulacyjne: wyższe standardy energetyczne czy przedłużające się procedury administracyjne, które generują dodatkowe koszty i wydłużają cykle inwestycyjne — zauważa Bartłomiej Rzepa zauważa.

Podsumowując, choć jawność cen mieszkań to krok w stronę większej transparentności, nie jest to czynnik decydujący o poziomie cen na rynku nieruchomości. Główne determinanty to dostępność kredytów, koszty budowy oraz regulacje prawne, które wciąż mają największy wpływ na sytuację rynkową.