Brakuje setek tysięcy mieszkań w Polsce. Eksperci podali datę przełomu
Na każdy tysiąc mieszkańców w Polsce przypada zaledwie 386 mieszkań – znacznie poniżej średniej europejskiej, która wynosi 467. Choć w ostatnich latach oddawano do użytku nawet 180 tys. lokali rocznie, to nadal nie wystarcza, by zlikwidować deficyt.
Jak wynika z raportu Alior Banku „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.”, wciąż brakuje od 300 do 400 tysięcy mieszkań. Luka ta może zostać zamknięta do końca dekady – pod warunkiem że tempo budowy utrzyma się na obecnym poziomie, a demografia nie zaskoczy negatywnie.
Na optymizm pozwala fakt, że obecnie w budowie znajduje się około 850 tys. lokali. To sygnał, że rynek jest na dobrej drodze do nasycenia – przynajmniej w ujęciu statystycznym.
Mniej ludzi, więcej mieszkań – jak to możliwe?
Paradoksalnie, mimo spadku liczby ludności, zapotrzebowanie na mieszkania wciąż rośnie. Wynika to z kilku nakładających się na siebie trendów. Po pierwsze, coraz więcej osób mieszka samotnie lub w małych gospodarstwach. Po drugie, utrzymuje się napływ imigrantów – przede wszystkim z Ukrainy – który w dużej mierze równoważy wcześniejszy odpływ Polaków za granicę.
– Fragmentacja gospodarstw domowych to trend, który potrwa przynajmniej do końca tej dekady. Więcej osób mieszkających samodzielnie oznacza większy popyt na lokale – nawet jeśli ogólna liczba mieszkańców kraju spada – tłumaczy Wojciech Szajnert z Alior Banku.
W dłuższym horyzoncie największym znakiem zapytania pozostają właśnie migracje. Ich skala i kierunek zależą m.in. od sytuacji geopolitycznej, w tym dalszego przebiegu wojny na Ukrainie.
Budownictwo rośnie – ale głównie w miastach
Ostatnie 15 lat przyniosło zauważalny wzrost liczby oddawanych mieszkań – od 131 tys. rocznie do rekordowych 238 tys. Jednak podaż nieruchomości jest coraz bardziej skoncentrowana w największych miastach i ich sąsiednich powiatach – tzw. obwarzankach.
Wiele regionów Polski – zwłaszcza wschodnia ściana i Pomorze Zachodnie – zmaga się z depopulacją. Tymczasem aglomeracje, oferujące lepsze perspektywy zatrudnienia i wyższe zarobki, nadal przyciągają nowych mieszkańców.
– W dużych miastach deficyt mieszkaniowy może utrzymać się znacznie dłużej niż na poziomie ogólnopolskim. Tam popyt wciąż będzie przewyższał podaż, nawet jeśli krajowe statystyki sugerowałyby nasycenie rynku – zaznacza Szajnert.
Standard życia się zmienia – rosną też oczekiwania mieszkaniowe
Polacy coraz częściej chcą nie tylko mieszkać „na swoim”, ale też mieszkać lepiej. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w Polsce to 29 m², podczas gdy w krajach zachodnioeuropejskich sięga 41 m². Podobnie z liczbą izb – w Polsce przypada ich 1,5 na osobę, a w Europie Zachodniej 2,2.
– Spodziewamy się, że popyt będzie coraz bardziej jakościowy. Wzrośnie zainteresowanie większym metrażem, lepszą lokalizacją i wyższym standardem wykończenia. Mieszkania będą musiały odpowiadać aspiracjom materialnym coraz zamożniejszych Polaków – dodaje ekspert Alior Banku.
Taka zmiana oczekiwań może ograniczyć wzrost cen i zmniejszyć rentowność części inwestycji deweloperskich, które nie spełnią nowych kryteriów jakości.
Kiedy osiągniemy punkt nasycenia?
Autorzy raportu Alior Banku opracowali cztery możliwe scenariusze rozwoju rynku mieszkaniowego, bazujące na różnych wariantach podaży i popytu. Za podstawę przyjęto liczbę gospodarstw domowych (popyt) oraz mieszkań nadających się do zamieszkania (podaż).
W większości scenariuszy moment nasycenia – czyli punkt, w którym liczba mieszkań odpowiada liczbie gospodarstw domowych – przypada na lata 2027-2030, z najbardziej prawdopodobnym terminem w okolicach 2028 roku.
To jednak tylko prognozy – rzeczywistość może je zweryfikować. Wszystko zależy od czynników takich jak zmiany demograficzne, tempo budowy, polityka mieszkaniowa czy sytuacja międzynarodowa.
Popyt się zmienia, rynek selekcjonuje
W nadchodzących latach liczba osób kupujących mieszkania z konieczności będzie maleć, a na znaczeniu zyskają decyzje oparte na stylu życia i jakości. To oznacza większą konkurencję wśród deweloperów i rosnące wymagania klientów.
Jednocześnie regiony Polski będą rozwijać się w różnym tempie – jedne dynamicznie rosnąc, inne stopniowo się wyludniając. To wyzwanie zarówno dla inwestorów, jak i dla planistów przestrzennych czy samorządów.
