Czy mieszkańcy toruńskiej starówki są mieszkańcami II kategorii? Wyjaśnienia ZGM

W nawiązaniu do publikacji „Czy coraz bardziej nieliczni stali mieszkańcy toruńskiej starówki są obywatelami drugiej kategorii”, która ukazała się na łamach dziennika „Nowości” w dniu 17 maja br. przesyłam wyjaśnienia.

Projekty są zgodne z obowiązującym prawem, posiadają wymagane ekspertyzy techniczne, a Wspólnota Mieszkaniowa zadeklarowała się do wynajęcia inspektora nadzoru budowlanego, który będzie nadzorował prawidłowość przeprowadzanych prac. Wstępnie ustalono, że inwestor pokryje jego koszty. Dodatkowo wykonano opinię techniczną przed wydaniem pozwolenia na budowę. W tych okolicznościach inwestor posiada pełne prawo do realizacji inwestycji. Inwestycja obejmuje również remont części wspólnych budynku, w tym również wymiany części stropów piwnicznych, na koszt inwestora, co należy uznać za korzyść dla Wspólnoty Mieszkaniowej.

Informuję, że budynek przy ul. Przedzamcze 20 stanowi własność Wspólnoty Mieszkaniowej, której Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Toruniu jest administratorem. W budynku usytuowanych jest łącznie 10 lokali, w tym 9 mieszkalnych i 1 użytkowy. Gmina Miasta Toruń – ZGM posiada w nieruchomości udział wynoszący 26,3042%, na który składają się 4 lokale mieszkalne (wszystkie zasiedlone).

W budynku przeprowadzano szereg prac remontowych. Zmieniono sposób ogrzewania z piecowego na C.O. z sieci miejskiej w 1998 r., przy jednoczesnej rozbiórce pieców. W 2010 r. przebudowana została instalacja gazowa, również w tym roku wykonany został remont balkonu III piętra.

Na przełomie lat 2012/2013 został wykonany kompleksowy remont kamienicy w ramach rewitalizacji w zakresie:

• remontu elewacji frontowej i szczytowych,
• remont balkonów,
• ocieplenie elewacji od strony podwórza,
• remont dachu papowego i dachów mansardowych z wieżyczką.

Z przeprowadzonych przeglądów technicznych budynku za 2024 rok nie wynika, aby dach znajdował się w złym stanie technicznym lub był nieszczelny. Nie stwierdzono również przecieków. Uwidocznione na zdjęciach w artykule elementy drewniane dachu, faktycznie mogą wskazywać na nieszczelności, lecz są to pozostałości z lat wcześniejszych tj. przed remontem dachu.

Administracja na przestrzeni ostatnich miesięcy, nie odnotowała, aby ktokolwiek z mieszkańców zgłosił niepokojące sygnały, że podczas prowadzonych w ostatnim czasie prac rozbiórkowych w lokalu na parterze, budynek osiadał czy pękały ściany. Dodatkowo nie istnieją też żadne dokumenty w postaci ekspertyzy technicznej potwierdzające takie zjawisko.

Stan techniczny piwnic również był objęty przeglądem w 2024 r. i nie stwierdzono w nim nieprawidłowości w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji czy użytkowania. Warto nadmienić, że w piwnicy faktycznie może znajdować się pomieszczenie wskazujące na potrzebę wykonania ewentualnych napraw. 

Jeden z lokali w nieruchomości jest własnością Zjednoczonego Przedsiębiorstwa Rozrywkowego S.A. Lokal był wynajmowany od Gminy od lat 90-tych. W  dniu 08.12.2000 r. został wykupiony przez ZPR, które do dzisiaj jest jego właścicielem. Od ok. 15 lat przedmiotowy lokal nie jest eksploatowany i nie jest w nim prowadzona żadna działalność. W ostatnich latach, w okresie letnim (3-4 m-ce w roku) wydzielona była przestrzeń na parterze, celem prowadzenia punktu sprzedaży lodów. Poza tym okresem, lokal jest pusty i nic się w nim nie dzieje, poza ostatnimi robotami remontowymi.

W grudniu 2022r. złożony został do WM wniosek ZPR o wyrażenie zgody w formie uchwały na zmianę sposobu użytkowania parteru oraz części piwnicy na lokal gastronomiczny w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami. Administrator nie był inicjatorem wywołania uchwały ani nie działał jako strona inwestora.

Uchwała została podjęta 9 marca 2023 r. na zebraniu WM w obecności wszystkich właścicieli – 100%. Uchwała został podjęta większością głosów – 59,7142%, tj. za głosowali: ZPR (28,9704%), GMT-ZGM (26,3042%) oraz właściciele 2 lokali (o udziałach 2,7521% i 1,6875%) – razem za uchwałą było 4 właścicieli, natomiast  przeciw głosowało 7 właścicieli lokali (o łącznych udziałach 40,2858%). Żaden z właścicieli na zebraniu nie wniósł formalnego wniosku o zmianę sposobu głosowania nad w/w uchwałą zgodnie z zasadą 1 właściciel – 1 głos. Również żaden z właścicieli w terminie 6 tygodni od podjęcia w/w uchwały nie wniósł wniosku o jej zaskarżenie.

29 grudnia 2022 r. do Prezydenta Miasta Torunia wpłynął wniosek Zjednoczonego Przedsiębiorstwa Rozrywkowego S.A. o pozwolenie na budowę dla zamierzenia obejmującego zmianę sposobu użytkowania wraz z budową szachtu instalacyjnego oraz platformy na urządzenia instalacyjne na dachu budynku przy ul. Przedzamcze 20 w Toruniu.

17 marca 2023 r. przedstawiciel Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Wielkie Garbary 21 zapoznał się z dokumentacją projektową. Natomiast 13 maja 2024 r. wpłynęło pismo zarządcy nieruchomości przy ul. Wielkie Garbary 21 w Toruniu, kierowane do Miejskiego Konserwatora Zabytków w Toruniu, z informacją o braku zgody właścicieli sąsiedniej kamienicy na usytuowanie szachtu instalacyjnego w bezpośrednim sąsiedztwie ich budynku. Kopia tego pisma została przekazana wnioskodawcy, który w piśmie z dnia  24 maja 2024 r. złożył wyjaśnienia na zastrzeżenia zgłoszone przez Biuro Zarządzania Nieruchomościami (zarządca nieruchomości przy ul. Wielkie Garbary 21).

Wydział Architektury i Budownictwa zwrócił się do Miejskiego Konserwatora Zabytków z prośbą o uzgodnienie przedmiotowego zamierzenia, który uzgodnił je postanowieniem z dnia 14 maja 2024 r.

Decyzją z dnia 27 maja 2024 r. Prezydent Miasta Torunia zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia dla przedmiotowej inwestycji.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa ul. Wielkie Garbary 21 oraz 1 z właścicieli lokalu położonego w budynku przy ul. Przedzamcze 20. Wojewoda Kujawsko-Pomorski stwierdził niedopuszczalność odwołania złożonego przez właściciela lokalu w budynku przy ul. Przedzamcze 20, gdyż zostało wniesione przez osobę, która nie jest stroną postępowania. Natomiast w decyzji z listopada 2024 r. orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Zdaniem Wojewody Kujawsko-Pomorskiego dokumentacja przedłożona przez Inwestora jest zgodna z wymogami i sporządzona przez uprawnione do tego osoby i nie ma podstaw, by poddawać w wątpliwość zgodności projektu z przepisami prawa. Wydział Architektury i Budownictwa UMT, zdaniem Wojewody Kujawsko-Pomorskiego, dokonał dokładnej analizy materiału dowodowego. Dodatkowo Wojewoda Kujawsko - Pomorski stwierdził, że w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie warunki, by planowana inwestycja mogła powstać. W ocenie organu odwoławczego rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta Torunia jest w pełni zasadne i należy utrzymać je w mocy.

Wydział Architektury i Budownictwa nie miał podstaw do wydania decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, a także udzielenia pozwolenia na budowę, gdyż zostały spełnione wszystkie wymagania zawarte w art. 32 ust. 2 oraz art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zmianami). Zgodnie z art. 35 ust. 4 w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ww. ustawy, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepis ten nie dopuszcza uznaniowości w sprawie wydania pozwolenia na budowę, nie wprowadza również żadnych warunków, od których zależałoby wydanie pozwolenia na budowę.