Rzeszów: Nowe przepisy drastycznie ograniczą możliwość budowy w małych gminach

Maksymalny wskaźnik nasycenia zabudowy wynoszący 130 procent, wiele samorządów już dawno przekroczyło, co oznacza brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na terenie tych gmin.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została wprowadzona w 2023 roku przez rząd PiS jako kamień milowy w ramach KPO. Reforma ma na celu modernizację systemu planowania przestrzennego w Polsce. Warunkiem jest uchwalenie przez gminy "planu ogólnego" do końca 2026 roku. Ta reforma cieszy się poparciem obecnego obozu rządzącego. Tylko samorządowcy biją na alarm, ale ich głosów wydają się nie słyszeć politycy największych partii. Na początku listopada doszło do kilku zmian w ramach poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy. Między innymi zawieszono karanie samorządów za nieterminowe wydanie warunków zabudowy (WZ) 500 zł za dzień zwłoki oraz zniesiono konieczność uzgadniania na rzecz opiniowania przy tworzeniu planów ogólnych.

Niestety najważniejszy przepis, który w praktyce uniemożliwi rozwój gmin i zlikwiduje zabudowę na ich terenie, został utrzymany. Chodzi o wskaźnik nasycenia zabudowy wynoszący 130 procent, który wiele gmin już dawno przekroczyło. Oznacza to, że mimo posiadania uzbrojonej działki, jej właściciel nie otrzyma pozwolenia na budowę, ponieważ limit na zabudowę w danej gminie został już wykorzystany.

Na Podkarpaciu problem dotyczy samorządów sąsiadujących z dużymi miastami. Przykładowo gminy leżące w pobliżu Rzeszowa w ostatnich latach dynamicznie się rozwijają. Ludzie, uciekając od wielkomiejskiego zgiełku, kupują tam działki. Według nowych przepisów, te samorządy wyczerpały wskaźnik nasycenia i możliwość dalszej zabudowy po 30 czerwca 2026 roku będzie praktycznie niemożliwa.

- Jesteśmy na etapie uzgodnień planu ogólnego. Niestety, dobrze to nie wygląda, bo wnioski stron w większości są negatywnie rozpatrzone. Prawo nie pozwala nam wyznaczać nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. W przypadku naszej gminy ten współczynnik absorpcji mamy dużo wyższy niż maksymalny zapisany w ustawie. Identyczne problemy mają wszystkie gminy sąsiadujące z Rzeszowem - mówi Krzysztof Grad, wójt gminy Chmielnik.

W Rzeszowie prace nad planem ogólnym, prowadzone były równolegle z pracami nad innym ważnym dokumentem: Strategią Rozwoju Miasta Rzeszowa do 2025 r.

- Strategia jest już gotowa i trafi na najbliższą Sesję Rady Miasta Rzeszowa. Taki kierunek prac - najpierw strategia, potem plan ogólny wskazywali eksperci. Plany ogólne mają bowiem służyć realizowaniu polityki przestrzennej zawartej w strategii. Natomiast prace nad planem też już są w zaawansowanej fazie. Przygotowane na szczeblu centralnym przepisy, które są podstawą do przygotowania planów ogólnych, nie uwzględniają prawa właścicieli do swobodnego dysponowania własnością gruntu. Nie pozwalają także organom samorządowym na prowadzenie polityki przestrzennej zgodnej z potrzebami miasta, a przede wszystkim jego mieszkańców - zauważa Artur Gernand z kancelarii prezydenta miasta Rzeszowa.

Jednym ze sposobów możliwości budowy na danej działce jest uzyskanie warunków zabudowy przed uchwaleniem planu ogólnego. Właściciele gremialnie zasypują urzędy wnioskami o WZ-tki, które nie nadążają z ich terminowym wydawaniem (3 m-ce). W samym tylko Rzeszowie w roku 2024 takich wniosków było 1,8 tys. zaś w tym roku do połowy listopada liczba przekroczyła 3,5 tys. wniosków. Nie wiadomo jednak, czy nawet posiadana WZ-tka przy przekroczonym algorytmie 130 proc. pozwoli uzyskać pozwolenie na budowę.