Obiecują 35 tys. zł rocznie za dzierżawę hektara. Ale jest haczyk

Dzierżawa gruntów pod budowę farmy fotowoltaicznej to atrakcyjny sposób na uzyskanie stabilnego, długoterminowego przychodu z dużych działek (zwykle powyżej 7 ha), zwłaszcza tych słabszej jakości. Zanim jednak podpiszesz zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, kluczowe jest dogłębne zapoznanie się z warunkami umowy i weryfikacja partnera biznesowego. W grę wchodzą bowiem znaczne kwoty i wieloletni spokój.

Pierwszym i najważniejszym sygnałem ostrzegawczym powinny być oferty znacznie przekraczające stawkę rynkową.

Obecnie, godne zaufania i doświadczone firmy oferują za dzierżawę ziemi pod fotowoltaikę około 18-20 tysięcy złotych za hektar rocznie. W branży uważa się, że propozycje obiecujące 150% tej kwoty lub więcej są wysoce ryzykowne.

- Na rynku pojawiają się firmy, które oferują atrakcyjne, lecz nierealne warunki dzierżawy. (...) Zazwyczaj po jakimś czasie porzucają projekt. Wszystko to odbija się na właścicielu działki, który w tym czasie ma zablokowaną możliwość czerpania korzyści z ziemi na wiele lat - komentuje Alicja Piątek, dyrektorka rozwoju projektów fotowoltaicznych Axpo w Polsce.

Firmy te często próbują odsprzedać projekt, a przy zawyżonej cenie dzierżawy realizacja inwestycji staje się dla kolejnego inwestora nieopłacalna. W efekcie właściciel gruntu pozostaje z "zamrożoną" ziemią i brakiem obiecywanych zysków.

Proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, od podpisania kontraktu do rozpoczęcia faktycznej budowy, jest niezwykle długi i może trwać od 3 do nawet 5 lat. Brak odpowiednich zapisów w umowie przedwstępnej to ogromne ryzyko finansowe. Co negocjować?

1. Wynagrodzenie za rezerwację terenu. Ustalenie, że wynagrodzenie będzie wypłacane już w fazie przygotowawczej, czyli w okresie oczekiwania na decyzje administracyjne. Nie wszystkie firmy to oferują.
2. Prawo do użytkowania gruntu. Zagwarantowanie sobie prawa do dalszego prowadzenia działalności rolniczej na dzierżawionej ziemi aż do momentu faktycznego rozpoczęcia prac budowlanych.

- W treści umowy warto jednoznacznie określić moment, od którego naliczane będą pełne przychody z tytułu dzierżawy, a także zagwarantować właścicielowi nieruchomości prawo do dalszego użytkowania gruntów rolnych aż do faktycznego rozpoczęcia budowy farmy - wyjaśnia Marta Rogoyska-Wieczorek, radca prawny Axpo.

Te postanowienia chronią właściciela przed stratami - może czerpać korzyści zarówno z wynagrodzenia za rezerwację, jak i z upraw rolnych, nawet jeśli proces administracyjny się przedłuży.

Chociaż umowa podpisywana jest nawet na 29 lat, już na samym początku należy uregulować kwestie związane z jej wygaśnięciem. Właściciel ma wówczas dwie opcje: przedłużenie umowy na nowych warunkach lub odzyskanie gruntu.

Jeśli zdecyduje się na odzyskanie ziemi, rozpocznie się proces demontażu farmy. Kluczowe jest, aby koszty te w całości spoczywały na firmie dzierżawiącej.

- Wszystkie wydatki dotyczące demontażu instalacji, recyklingu paneli oraz przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego jej ponowne wykorzystanie rolnicze powinny zostać jednoznacznie przypisane firmie dzierżawiącej - podkreśla Marta Rogoyska-Wieczorek.

Dzierżawa ziemi pod PV to obopólna korzyść i szansa na reinwestowanie zysków w modernizację gospodarstwa. Kluczem do sukcesu jest wybór wiarygodnego partnera.

• Weryfikacja partnera: Sprawdź, jak długo firma działa na rynku, jaki ma kapitał zakładowy i czy ma międzynarodowe doświadczenie. Stabilność finansowa jest najważniejszym kryterium.
• Porównanie ofert: Nie decyduj się na pierwszą lepszą propozycję - porównaj warunki oferowane przez różne firmy.
• Konsultacja prawna: Koniecznie skonsultuj treść kontraktu z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym lub nieruchomościach.
• Forma notarialna: Upewnij się, że podpis jest poświadczony notarialnie.