Zmiany w prawie budowlanym. To trzeba wiedzieć przed budową domu

Budowa domu wiąże z wieloma formalnościami. W 2026 wejdą w życie ważne zmiany w przepisach. Od 1 lipca będą obowiązywać nowe przepisy planistyczne, związane z planami zagospodarowania oraz wydawaniem tak zwanych warunków zabudowy. Do tego czasu obowiązują dotychczasowe zasady - jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), warto wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Po zmianach zniknie studium uwarunkowań, a zastąpi je plan ogólny. Decyzje WZ będą wydawane wyłącznie dla działek położonych w wyznaczonych strefach planu ogólnego i będą ważne tylko 5 lat.

- Działki bez MPZP, spoza wyznaczonych stref planu ogólnego, mogą utracić możliwość zabudowy na czas nieokreślony aż do momentu uchwalenia nowego planu. To nie jest kosmetyczna nowelizacja, ale prawdziwa rewolucja w systemie planowania przestrzennego. Jeśli działka nie ma MPZP, a decyzji WZ nie uprawomocni się przed 1 lipca 2026, może to narazić plany inwestorów na poważne opóźnienia - komentuje Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl.

Wybór projektu domu powinien być poprzedzony analizą zapisów MPZP lub uzyskaniem decyzji WZ. Dopiero znajomość ograniczeń umożliwia zakup gotowego projektu (wymagającego adaptacji) albo stworzenie indywidualnego projektu architektonicznego.

- Dobrze przemyślany projekt nie starzeje się po kilku sezonach. To inwestycja w spokój, komfort i ekonomiczną eksploatację - komentuje Wojciech Rynkowski.

Banki mogą wydać decyzję kredytową jeszcze przed zakończeniem procedur administracyjnych, jednak wypłata środków wymaga kompletnej dokumentacji budowlanej. Proces oceny wniosku trwa zwykle 2-3 miesiące, a środki przekazywane są w transzach, po kontroli postępu prac.

- Na rynku kredytowym panuje obecnie umiarkowany optymizm. Pojawiają się sygnały o możliwym poluzowaniu polityki kredytowej, niższe stopy procentowe NBP, obniżki marż w bankach oraz możliwe złagodzenie rekomendacji KNF. Warto jednak traktować to jako prognozy, a nie przesądzone zmiany - ocenia Wojciech Rynkowski. - Według danych GUS w pierwszym półroczu 2025 r. inwestorzy indywidualni uzyskali o ok. 5,8% więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej, co może świadczyć o ostrożnym ożywieniu w tym segmencie.

Wiosna 2026 zapowiada się jako intensywny okres dla branży budowlanej. Wzrost zainteresowania inwestycjami, nowe przepisy i rosnący popyt na energooszczędne domy mogą sprawić, że najlepsi wykonawcy i korzystne warunki finansowania będą dostępne tylko dla osób, które odpowiednio wcześnie rozpoczną działania.

Jeśli chcesz rozpocząć budowę domu w 2026 roku, nie zwlekaj - zadbaj o formalności, projekt i finansowanie już teraz, by wiosną móc spokojnie wbić pierwszą łopatę.