Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przeżywa interesujący paradoks

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w kluczowych metropoliach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – deweloperzy sprzedali łącznie około 3,8 tys. mieszkań w czerwcu, co stanowi spadek o 14% w porównaniu do maja. Cały drugi kwartał przyniósł 5% mniej transakcji niż poprzedni.

Jak zauważa ekspert RynekPierwotny.pl, Marek Wielgo, ten spadek sprzedaży może być zaskoczeniem, biorąc pod uwagę poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Logika sugerowałaby wzrost popytu. Rzeczywiście, popyt wzrósł, ale tylko w dwóch aglomeracjach: w Trójmieście (o 6%) i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (o 4%), gdzie zanotowano wzrost sprzedaży trzeci kwartał z rzędu.

W pozostałych pięciu metropoliach liczba umów deweloperskich spadła. Największe spadki odnotowano w Poznaniu (o 23%) i Łodzi (o 18%). W Krakowie sprzedaż obniżyła się o 8%, w Warszawie o 3%, a we Wrocławiu o 1%.

Wielgo wskazuje, że lipcowa, druga już obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, z perspektywą kolejnych, może skłaniać kupujących do wstrzymywania się z decyzjami. Zwłaszcza ci, którzy rozważają kredyt o przejściowo stałej stopie procentowej, mogą czekać na jeszcze korzystniejsze warunki. Dodatkowo, świadomość dużej oferty mieszkań sprawia, że nie ma presji czasowej na podjęcie decyzji zakupowej.

W drugim kwartale deweloperzy wprowadzili na rynek łącznie niespełna 13,8 tys. nowych mieszkań w siedmiu analizowanych metropoliach, co oznacza spadek o 12% w porównaniu do pierwszego kwartału. Wyjątkiem były Wrocław i Trójmiasto, gdzie podaż wzrosła odpowiednio o 15% i 34%. W pozostałych miastach odnotowano znaczne hamowanie nowej podaży, najbardziej w Poznaniu (o 48%) i Łodzi (o 45%), czyli tam, gdzie sprzedaż spadła najbardziej.

Mimo zmniejszonej aktywności deweloperów, liczba dostępnych mieszkań w ofercie wzrosła we wszystkich metropoliach. Jest to efekt powrotu do oferty lokali, z których część nabywców zrezygnowała. W efekcie oferta firm deweloperskich osiągnęła rekordowe rozmiary:

• Warszawa: blisko 17 tys. lokali
• Kraków: 11,3 tys. lokali
• Wrocław: ponad 11,1 tys. lokali
• Trójmiasto: blisko 8,8 tys. lokali
• Łódź: około 10,1 tys. lokali
• Poznań: ponad 8,3 tys. lokali
• Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia: około 11,1 tys. lokali

W regionach o największej liczbie inwestycji deweloperskich kupujący mogą liczyć na znaczące opusty cenowe. Nie miało to jednak większego wpływu na średnią cenę metra kwadratowego nowych mieszkań, która w większości metropolii utrzymywała się na stabilnym poziomie w drugim kwartale.

Ceny wzrosły nieznacznie w:

• Warszawie (o 1% do ok. 18 tys. zł/m kw.),
• Krakowie (o 1% do ok. 16,8 tys. zł/m kw.),
• Łodzi (o 1% do ok. 11,6 tys. zł/m kw.),
• Poznaniu (o 1% do ok. 13,5 tys. zł/m kw.).

Stabilizację cen odnotowano we Wrocławiu (ok. 14,7 tys. zł/m kw.). Bardziej zauważalne podwyżki miały miejsce w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (o 2% do ok. 11,3 tys. zł/m kw.) i Trójmieście (o 3% do blisko 16,9 tys. zł/m kw.).

Wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań w ofercie deweloperów wzrósł we wszystkich metropoliach. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wyprzedaż wszystkich dostępnych mieszkań zajęłaby ponad dwa lata (przy założeniu braku nowych inwestycji), co według Marka Wielgo, świadczy o nadpodaży i presji na spadek cen.

Z kolei w Trójmieście, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie wskaźnik wyprzedaży mieści się w przedziale od roku do dwóch lat, panuje okres równowagi rynkowej. Jednakże, wyprzedaż powyżej półtora roku, obserwowana zwłaszcza w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, wskazuje na wejście w strefę wysokiej podaży, co zaostrza konkurencję na rynku.

Ekspert prognozuje, że popyt na mieszkania wzrośnie jesienią, głównie dzięki poprawiającej się dostępności kredytów hipotecznych. Pozostaje pytanie, czy w obliczu tej perspektywy deweloperzy powrócą do intensywniejszego wprowadzania nowych projektów, licząc na "żniwa sprzedażowe", pod warunkiem, że sytuacja gospodarcza i rynek pracy pozostaną stabilne.

Podsumowując, rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce prezentuje złożony obraz. Mimo spadku sprzedaży i mniejszej liczby nowych inwestycji, rekordowo duża oferta rynkowa daje kupującym większą swobodę wyboru i potencjalne korzyści cenowe. Kluczowe będzie obserwowanie, jak deweloperzy zareagują na przewidywany wzrost popytu w nadchodzących miesiącach.