Biegła wojewody dwa razy wyceniała te same działki, zajęte pod budowę S-6. Za drugim razem cena była...trzy razy niższa

Cofnijmy się do lutego 2023 roku. Rusza budowa trasy S-6, a przedsiębiorcy, przez których grunty ma przebiegać nowa droga, zostają wywłaszczeni przez Skarb Państwa ze swoich działek.

Bogusław Wrzesień musi oddać pod budowę S-6 dwie działki w Lubowidzu o łącznej powierzchni blisko 0,2 ha. W tej lokalizacji to połowa zajmowanych przez jego firmę gruntów. Jednak zanim na jego terenie pojawi się biegła wyznaczona przez wojewodę pomorskiego, która wyliczy odszkodowanie, przedsiębiorca najpierw wykonuje prywatną wycenę przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę. Ten ustala cenę działek na ok. 290 zł za mkw.

Na miejsce przyjeżdża biegła rzeczoznawca wojewody pomorskiego i wycenia działki. Porównuje je do terenów z obrzeży Lęborka, w tym m.in. przy DW-214 przy wyjeździe do Nowej Wsi Lęborskiej. 17 lipca 2023 roku przedsiębiorca otrzymuje operat. Biegła wycenia jego działki na 279,35 zł za mkw.

- Ta wycena mnie satysfakcjonowała, chociaż była niższa od prywatnej wyceny. Zgodziłem się ją przyjąć - mówi Bogusław Wrzesień, właściciel firmy transportowej i komisu samochodowego tuż przy powstającej S-6. Strata sporej części placu, na którym ma ustawione auta, i utrudniony dojazd do firmy powoduje, że spadają mu obroty. Liczy na odszkodowanie, które pomoże mu zrekompensować straty.

Wycenę zakwestionowała jednak Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Gdańsku.

- Usłyszałem w rozmowie z GDDKiA, że cena jest za wysoka - mówi Bogusław Wrzesień. - Odpowiedziałem, że przecież ustaliła ją powołana przez was rzeczoznawca. To ona ma do tego fachową wiedzę.

Trzy miesiące później wojewoda pomorski przysyła do ponownej wyceny tych samych działek Bogusława Września tę samą rzeczoznawcę majątkową. Ona ponownie wycenia grunty przedsiębiorcy, ale tym razem bierze już zupełnie inne działki porównawcze.

- To wyglądało tak, jakby drugi operat wykonywano pod zamówienie zleceniodawcy - denerwuje się Bogusław Wrzesień.

GDDKiA wyjaśnia, że druga wycena to wynik oceny zarzutów dotyczących pierwszego operatu.

- W toku postępowania zostały wykazane nieprawidłowości i zgłoszono zarzuty, które i wojewoda pomorski, i biegła uznali za uzasadnione, w związku z czym biegła wycofała poprzednie błędne operaty szacunkowe i sporządziła nowe - tłumaczy Mateusz Brożyna, rzecznik prasowy GDDKiA w Gdańsku.

Biegła ponownie wycenia grunty 16 października 2023 roku. Tym razem ustala cenę na... 91,86 zł za mkw. Wartość tych samych gruntów w oczach biegłej po trzech miesiącach spada trzykrotnie, o ok. 70 proc.! Dla Bogusława Września oznacza to stratę ponad 400 tys. zł w stosunku do pierwotnej wyceny.

Pytamy, jak to się stało, że drugi operat wykonywała ta sama biegła, której wyniki pracy już raz podważyła Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Gdańsku?

- Decyzję podjął wojewoda pomorski - tłumaczy Mateusz Brożyna, rzecznik prasowy GDDKiA w Gdańsku. - GDDKiA wnosiła o zmianę biegłego, ale wniosek nie został uwzględniony.

Jakby tego było mało, rzeczoznawca znajdujące się na działkach ozdobne drzewa, wycięte pod drogę, wycenia na 21 zł od sztuki za 22-letnie brzozy, a 10-letnie sosny na cenę 6,82 zł od sztuki. Do tego odlicza przedsiębiorcy koszty pozyskania drzewa i zrywki.

- Te ceny są oderwane od rzeczywistości, a na dodatek wychodzi na to, że obciążono mnie kosztami wycinki drzew, które nie stanowiły po ścięciu żadnej wartości - denerwuje się Bogusław Wrzesień.

Tymczasem GDDKiA uważa, że w wycenie biegłej nie ma błędów.

- Wycena drzewostanu uwzględniająca koszty pozyskania i zrywki została sporządzona zgodnie z przepisami prawnymi oraz metodologią dot. wyceny drzewostanu - zapewnia Mateusz Brożyna, rzecznik prasowy GDDKiA w Gdańsku. - Koszty wycinki drzew na przejętych pod budowę drogi terenach ponosi inwestor.

Przedsiębiorca nie zgadza się z nowym operatem, ale potrzebuje chociaż części środków na działalność, więc przyjmuje w formie zaliczki 70 procent kwoty z niższej wyceny: 91,86 zł za mkw. Kwestionuje jednak drugi operat i działki porównawcze, których użyła do wyceny biegła. Tłumaczy, że chociaż zarówno jego tereny zajęte pod S-6, jak i grunty użyte do porównania, znajdują się w gminie Nowa Wieś Lęborska, to na tym podobieństwa się kończą. Biegła porównała je m.in. z terenem znajdującym się za jego firmą, bez bezpośredniego dojazdu z drogi. Do tego posłużyła się nieaktualnym cennikiem.

- Działka ta została porównana z działką, która była sprzedana trzy lata przed moją wyceną, to były zupełnie inne realia - mówi Bogusław Wrzesień. - Dojazd do działki porównawczej odbywa się drogą osiedlową, jest nieruchomością o niekorzystnym uwarunkowaniu. Tymczasem charakter działalności mojej firmy powoduje, że właśnie lokalizacja przy drodze jest najbardziej korzystna.

Dlaczego biegła wykorzystała stare ceny działki? GDDKiA wyjaśnia, że w ocenie rzeczoznawcy ceny przez ten czas stały w miejscu.

- Biegła nie skorygowała cen o trend zmiany cen w czasie wyjaśniając, że w jej ocenie, nie doszło na badanym rynku do zmiany cen z upływem czasu - mówi Mateusz Brożyna. - Wojewoda pomorski uznał wyjaśnienia za wiarygodny dowód w sprawie, mogący stanowić podstawę wydania decyzji administracyjnej.

Rzecznik GDDKiA tłumaczy przy tym, że stosowanie starszych cen transakcyjnych z zastrzeżeniem, że nie pomija się młodszych, jest w uzasadnionych przypadkach uprawnione.

- W ocenie GDDKiA rozszerzenie okresu analizy rynku w przedmiotowych sprawach było uzasadnione - uważa Mateusz Brożyna.

- Nie wiem, jakie były merytoryczne przesłanki do zastosowania starej ceny, poza chęcią obniżenia operatu - zastanawia się przedsiębiorca. -W tych lokalizacjach nie ma na sprzedaż obecnie żadnych działek poniżej 300 zł za mkw., a mi wyceniono działkę na ok. 92 zł za mkw.

Poza wspomnianą nieruchomością, jako działkę porównawczą przyjęto także m.in. teren przy ul. Młynarskiej w Nowej Wsi Lęborskiej.

- Schowana, z dala od głównej drogi, nieruchomość zupełnie nieporównywalna - mówi Bogusław Wrzesień.

Przedsiębiorca najpierw bezskutecznie odwołuje się do wojewody. Potem kieruje sprawę do Krajowej Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Tłumaczy, że przyjął taką ścieżkę, żeby nie wstępować na drogę sądową, gdzie mógłby ugrzęznąć na lata. Zarzuca biegłej m.in. nierzetelność oraz naruszenie zasad staranności i bezstronności.

- Uważam, że druga wycena nie była wyceną obiektywną - stwierdza Bogusław Wrzesień, który zwraca uwagę, że GDDKiA jest zarządcą dróg finansowanym ze Skarbu Państwa, wojewoda reprezentuje Skarb Państwa, a biegła dokonywała wyceny na zlecenie wojewody.

Kontaktujemy się z biegłą rzeczoznawcą, która sporządzała operaty w 2023 roku. Okazuje się, 15 listopada 2023 roku, czyli miesiąc po drugiej wycenie działek Bogusława Września i zmianie na stanowisku wojewody pomorskiego, biegła została skreślona z listy rzeczoznawców współpracujących z Urzędem Wojewódzkim w Gdańsku. Obecnie prowadzi prywatną działalność i zastrzega, że nie życzy sobie podawania danych personalnych w artykule. Po szczegóły sprawy odsyła nas do Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku. Dopytywana o kwestię ewentualnych nacisków na zmianę wyceny odpowiada:

- Informuję, iż wykonywany przeze mnie zawód jest wolny od wszelkich sugestii, którejkolwiek ze stron - informuje biegła (personalia do wiad. red.).

Więcej informacji na temat pracy biegłej przy „podwójnej wycenie” przekazuje Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Gdańsku. Inwestor tłumaczy, że to w pierwszym operacie rzeczoznawca użyła niewłaściwych działek porównawczych.

- W pierwszych wycenach biegła dokonała wyceny na podstawie niepodobnego rynku nieruchomości, w kolejnych na podstawie lokalnego, podobnego rynku nieruchomości, gdzie ceny gruntów są znacznie niższe niż np. na obrzeżach Trójmiasta - tłumaczy rzecznik Mateusz Brożyna. - GDDKiA złożyła zarzuty, które oceniał wojewoda pomorski, jak również biegła uznając je za uzasadnione. Zarzuty generalnie nie dotyczyły stanu nieruchomości, tylko podobieństwa nieruchomości porównawczych szczególnie pod względem lokalizacji. Każda ze stron postępowania, jeżeli nie zgadza się z opinią biegłego, jest uprawniona do zgłoszenia uwag lub zarzutów, które po uzyskaniu wyjaśnień biegłego ocenia organ prowadzący postępowanie.

Biuro prasowe wojewody pomorskiego wyjaśnia, że nie ma pisemnego upoważnienia od przedsiębiorcy, żeby informować nas o szczegółach tej konkretnej sprawy. Dodaje przy tym, że to rzeczoznawca ponosi pełną odpowiedzialność za sporządzony operat.

- Podkreślam, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem urzędowym, a rzeczoznawca ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanych czynności zawodowych. Dobór nieruchomości porównawczych, określenie rynku i jego obszaru, a także wybór podejścia oraz metody szacowania należą do kompetencji rzeczoznawcy i wynikają z jego specjalistycznej wiedzy - informuje Anna Kowalewska z Biura Prasowego Wojewody Pomorskiego.

Tymczasem skarga przedsiębiorcy na działania biegłej odnosi skutek. Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdza większość zarzutów Bogusława Września co do pracy rzeczoznawcy wojewody pomorskiego przy sporządzaniu wycen jego działek w 2023 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zgadza się z tym, że biegła zaniżyła wartości nasadzeń, nieprawidłowo dobrała nieruchomości porównawcze przyjęte do wyceny gruntu. Zwraca też uwagę, że nie uwzględniła zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu. W części zgadza się z tym, że biegła niewłaściwie dobrała nieruchomości porównawcze z 16 października 2023 pod względem cen rynkowych i potwierdza zarzut o braku wiarygodności przy sporządzaniu obu operatów. Odrzuca natomiast formułowany w stosunku do biegłej zarzut o naruszenie etyki zawodowej, w szczególności zasady bezstronności.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uznało przy tym, że biegła naruszyła zasadę szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości. „W związku z powyższymi nieprawidłowościami orzeczono w przypadku rzeczoznawcy majątkowego karę dyscyplinarną w postaci nagany” - informuje w piśmie Ewa Galczak, zastępca dyrektora departamentu Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Jednocześnie dodaje, że „...w toku prowadzonego postępowania nie oceniano, czy wartość nieruchomości została oceniona prawidłowo. Nie wchodzi to bowiem w zakres postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej”.

Decyzja Ministerstwa Rozwoju i Technologii otworzyła przedsiębiorcy drogę do walki o kolejną wycenę gruntów. Bogusław Wrzesień złożył już wniosek do wojewody pomorskiego o wykonanie nowego operatu szacunkowego ze względu na błędy biegłej. Rozważa też wystąpienie o rekompensatę z powodu utraconych dochodów, ponieważ przez ten czas nie mógł korzystać z pełnego odszkodowania za odebrane tereny. W podobnej sytuacji znajdują się też okoliczni właściciele działek, którzy wyczekiwali na decyzje Ministerstwa Rozwoju i Technologii w sprawie pracy biegłej. Oni też walczą o swoje.

- Mam nadzieję, że nowy biegły rzetelnie wyceni moją nieruchomość. Ma to zrobić do końca sierpnia - mówi Jan Wszołczyk-Lipka, sąsiad Bogusława Września. Na terenie, który przejęto od niego pod budowę drogi, stoi już wiadukt. - Obiecali, że jak tylko udostępnimy działki bez żadnych protestów, to doliczą 5 proc. Został mi hektar w pełni uzbrojonego terenu i czekam na wycenę.

Jarosław Bigus, który miał Auto-handel tłumaczy, że pod S-6 wywłaszczono go z działki o powierzchni 4 tys. mkw.

- 2800 mkw. poszło pod drogę, a 1200 mkw. wykonawca wynajął dla siebie, bo mu potrzebne - mówi przedsiębiorca i dodaje, że jego grunty wyceniała ta sama biegła wojewody. Odwołał się od tej wyceny. - Działkę mi zabrali, firmę straciłem. Zaproponowano mi 50 zł za mkw., tymczasem ja za ten grunt 15 lat temu zapłaciłem 100 zł za mkw.! W pierwszej wycenie biegła rzeczoznawca porównała moją działkę do zupełnie innych terenów w Kamienicy Królewskiej.

Natomiast Stanisław Kropski mówi, że przyjął odszkodowanie za trzy działki, wycenione przez kontrowersyjną biegłą, a do wyceny została mu czwarta działka. Wykona ją już inny rzeczoznawca, pod koniec sierpnia.

- Mam nadzieję, że ta wycena będzie realna i będę miał argument, na podstawie którego zakwestionuję wycenę trzech działek, za które już przyjąłem odszkodowanie - tłumaczy przedsiębiorca.- W rozgardiaszu nie zwróciłem uwagi, na podstawie jakich działek rzeczoznawca zastosowała porównanie. Tymczasem wzięła działki oddalone o pięć kilometrów, a nie z pierwszej linii. Podpisałem, wziąłem pieniądze, ale będę się odwoływał, bo są ku temu podstawy.

Tymczasem wojewoda pomorska informuje, że nowy biegły będzie wyceniał działki w powtórzonym postępowaniu, o ile decyzję odszkodowawczą uchyli Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

- W sytuacji uchylenia decyzji odszkodowawczej przez Ministra Rozwoju i Technologii z powodu np. nieprawidłowości w operacie szacunkowym, Wojewoda Pomorska powoła nowego biegłego w ponownie prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym - informuje Anna Kowalewska z Biura Prasowego Wojewody Pomorskiego. - W kwestii ewentualnych roszczeń wyjaśniam, że nieskonkretyzowane roszczenia przedsiębiorców nie wchodzą w zakres ustalania odszkodowania za nieruchomość, bowiem odszkodowanie przysługuje wyłącznie za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową.