Dostałeś ziemię rolną od rodziny? Tak łatwo jej nie sprzedasz i nie wydzierżawisz

Bożena Lisowska, posłanka Koalicji Obywatelskiej z okręgu lubelskiego w swojej interpelacji poselskiej do ministra rolnictwa zapytała, jak zmieniły się zasady sprzedaży gruntów rolnych po ostatniej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Do takiej nowelizacji doszło w 2023 roku, która może mieć wpływ na sprzedaż ziemi rolnej od bliskich w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości. Czy one potrzebują zgody na taką sprzedaż od dyrektora generalnego KOWR?

Skalę tego problemu pokazują ostatnie dane Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Instytucja podaje, że w 2024 roku wpłynęło łącznie 3,9 tys. wniosków o zgodę na sprzedaż ziemi rolnej w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia.

W 2024 r. KOWR wydał 3,1 tys. decyzji administracyjnych w tej sprawie, z których:

• niemal 2,6 tys. stanowiły decyzje pozytywne,
• ponad 200 – negatywne,
• ponad 300 decyzji dotyczyło umorzenia postępowania
• około 900 spraw zakończonych zostało w inny sposób niż wydanie decyzji administracyjnej.

Natomiast w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku do KOWR wpłynęło niemal 1,8 tys. takich wniosków. Jak do tej pory Ośrodek wydał prawie 1,5 tys. decyzji administracyjnych.

W odpowiedzi Jacek Czerniak, wiceminister rolnictwa z Lewicy wskazuje, że zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Natomiast w przypadku osoby fizycznej – prowadzić je osobiście.

– W okresie tym, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom – podkreśla Jacek Czerniak. Dotyczy to zarówno osób, które uzyskały ziemię rolną od rodziny, jak i tych, które nabyły grunty w inny sposób.

Wiceminister rolnictwa wskazuje także, że zgodnie z ustawą, osoba, która nabyła ziemię rolną zobowiązana jest do:

• osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego;
• nieprzekazywania ziemi w posiadanie innym podmiotom, nawet w formie dzierżawy;
• niesprzedawania jej przez co najmniej 5 lat od nabycia.

Ministerstwo rolnictwa oraz Krajowy Ośrodek Rolnictwa nowe zapisy z 2023 roku interpretują jednoznacznie. Sprzedaż ziemi rolnej w ciągu 5 lat od jej nabycia jest możliwa, wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR. I to bez względu na to czy ziemię rolną rolnik kupił od innego rolnika, czy nowy właściciel otrzymał ją w spadku lub darowiźnie od rodziny.

Ten pięcioletni okres, zdaniem władz, ma zabezpieczać przed spekulacyjnym obrotem ziemią rolną oraz przed wykupywaniem jej przez osoby niezwiązane z rolnictwem.

Jednak od tej reguły jest jeden wyjątek. Według Jacka Czerniaka, zmiany wprowadzone w 2023 r. sprawiają, że nowy właściciel ziemi rolnej może w ciągu 5 lat od jej nabycia, zbyć ją jedynie bliskiej osobie.

– Natomiast przepis ten nie umożliwia osobie, która nabyła nieruchomość od osoby bliskiej, rozporządzania nią bez żadnych ograniczeń, w ciągu 5 lat od jej nabycia – dodaje wiceminister rolnictwa.

Zatem ziemię rolną można bez zgody KOWR przekazywać bliskim. Ale jeśli nowy właściciel będzie chciał ją już sprzedać poza krąg najbliższych, wówczas musi uzyskać zgodę KOWR.

A oto jak wygląda procedura sprzedaży ziemi rolnej przez upływem 5 lat od dnia jej nabycia:

• Sprawdzenie stanu faktycznego nieruchomości:

należy sprawdzić, czy zbywany grunt nie jest objęty wyjątkiem ustawowym, który pozwala na zbycie gruntów bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Na przykład dotyczy to sprzedaży osobie bliskiej albo nieruchomości poniżej 0,3 ha w granicach administracyjnych miasta.

• Złożenie wniosku do KOWR na sprzedaż ziemi rolnej:

W uzasadnieniu wniosku należy wskazać, jaki to ważny interes właściciela przemawia za zbyciem nieruchomości. Może to być  np. sytuacja życiowa, zdrowotna lub ekonomiczną. Przesłanką może być też ważne interes publiczny. Do wniosku należy dołączyć także odpowiednie dokumenty. Są to: wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej, dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości rolnej. Wnioskodawca powinien także dołączyć dokumenty potwierdzające zaistnienie ważnego interesu właściciela nieruchomości lub interesu publicznego. Warto pamiętać, że powinny to być oryginały lub kopie poświadczone notarialnie.

• Decyzja Dyrektora Generalnego KOWR: Dyrektor Generalny KOWR wydaje zgodę lub odmowę w formie decyzji administracyjnej. Zgodnie z prawem, powinien to uczynić niezwłocznie, czyli przeważnie w ciągu miesiąca.
• Sprzedaż nieruchomości i zapłata podatku Warto pamiętać, że jeśli uzyskamy zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż gruntów rolnych w ciągu 5 lat od ich nabycia, to po sprzedaży nieruchomości należy uiścić aż 19 proc. podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży.

Warto pamiętać, że wnioski o wyrażenie zgody na sprzedaż ziemi rolniczej poniżej 1 ha należy kierować do oddziałów terenowych KOWR.

Posłanka KO podała także, że w kwietniu 2025 r. do Sądu Najwyższego wpłynęła też prośbę o interpretację przepisów. Sąd ma zdecydować czy na sprzedaż ziemi rolnej nabytej od osoby bliskiej wymagana jest zgoda dyrektora generalnego KOWR.

– Czy, w sytuacji, gdy interpretacja przepisów w wydanej przez Sąd Najwyższy uchwale będzie zgodna z doktryną i dotychczasowym orzecznictwem sądów administracyjnych, zmianie ulegnie dotychczasowe stanowisko Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz ministerstwa? – dopytuje się Bożena Lisowska.

Wiceminister podaje, że gdyby Sąd Najwyższy przyjął inną interpretację przepisów niż resort rolnictwa, wówczas rząd będzie rozważał podjęcie odpowiednich działań.

– Jednocześnie pragnę poinformować, że planowana jest nowelizacja przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W związku z tym kwestia ta będzie przedmiotem analiz co do potrzeby zaproponowania niezbędnych zmian – dodaje Jacek Czerniak.

Jednak na dziś prawo jest jednoznaczne: ziemia rolna pochodząca od rodziny nie może być przedmiotem wolnej sprzedaży przez 5 lat. Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa nie pozwala także na jej wydzierżawienie. Wyjątek dotyczy tylko przekazania jej kolejnemu członkowi rodziny.

To także Cię zainteresuje: Koniec z dzierżawą ziemi „na gębę”. Wysokie ryzyko utraty dopłat

Czy mogę sprzedać ziemię rolną, którą dostałem od rodziny?

Nie możesz sprzedać ziemi rolnej przez pierwsze 5 lat bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. To dotyczy wszelkiego rodzaju nabycia, w tym darowizn od rodziny.

Jakie są wyjątki od zakazu sprzedaży ziemi rolnej?

Jedynym wyjątkiem jest możliwość przekazania ziemi bliskiej osobie, co oznacza, że możesz jej sprzedać tylko członkowi rodziny.

Co jeśli chcę sprzedać ziemię przed upływem 5 lat?

Musisz złożyć wniosek do KOWR o zgodę na sprzedaż. W uzasadnieniu musisz wskazać ważny interes, jak np. problemy zdrowotne lub ekonomiczne.

Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia wniosku do KOWR?

Potrzebujesz wypisu z ewidencji gruntów, odpisu księgi wieczystej oraz dokumentu potwierdzającego nabycie ziemi. Warto również dołączyć dowody dotyczące ważnego interesu.

Czy muszę płacić podatek przy sprzedaży ziemi rolniczej w ciągu 5 lat?

Tak, jeśli uzyskasz zgodę KOWR na sprzedaż, musisz uiścić podatek dochodowy w wysokości 19% od zysku ze sprzedaży.