Już niemal od pół roku deweloperzy budują mniej

Deweloperzy od pięciu miesięcy wykazują mniejszą skłonność do rozpoczynania nowych budów. Kwiecień 2025 roku okazał się kolejnym miesiącem, w którym liczba nowych projektów była niższa niż rok wcześniej. Dane GUS pokazują, że liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia, spadła o ponad 37%, a liczba rozpoczętych budów o 6% w porównaniu do kwietnia 2024 roku.

Jednym z powodów spadku aktywności deweloperów może być szeroka oferta mieszkań na sprzedaż. W listopadzie 2024 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wynosiła ponad 155 tysięcy, a obecnie jest to nieco ponad 146 tysięcy. Dodatkowo niekorzystny układ kalendarza w kwietniu, z obchodami Świąt Wielkanocnych, mógł wpłynąć na niższe wyniki.

– Oczywiście gorsze kwietniowe dane można zrzucić na karb niekorzystnego układu kalendarza. Przypadające na drugą połowę kwietnia obchody Świąt Wielkanocnych wiele osób postanowiło połączyć z majowymi dniami wolnymi. To mogło negatywnie odbić się na danych podsumowujących kwietniowe wyniki budownictwa mieszkaniowego. To nie tłumaczy jednak faktu, że już od 5 miesięcy mamy wśród deweloperów do czynienia z mniejszą skłonnością do rozpoczynania nowych projektów – mówi Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

Majowe obniżki stóp procentowych przez RPP wzbudziły nadzieje na poprawę sytuacji w mieszkaniówce. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadło, co może zwiększyć dostępność finansowania i ożywić popyt na mieszkania.

Z danych HREIT wynika, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadło z 7-8% do około 6%. Taka zmiana może przyczynić się do wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań, co z kolei mogłoby wpłynąć na zwiększenie aktywności budowlanej.

– Bez wątpienia duże są nadzieję na to, że poprawę wyników w mieszkaniówce przyniesie łagodzenie polityki pieniężnej. Przypomnijmy, że RPP w maju zdecydowała o obniżeniu kosztu pieniądza o 0,5 pkt. proc. Prognozy zakładają, że w bieżącym roku można spodziewać się jeszcze podobnych decyzji. Dziś oczekuje się ich w wakacje, a tym bardziej jesienią. Efektem jest fakt, że oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem spadło znacznie bardziej, niż wynikałoby z pojedynczego cięcia stóp procentowych przez RPP – wyjaśnia ekspert.

Jeśli tańsze kredyty rzeczywiście ożywią popyt na mieszkania, może to przyczynić się do wchłaniania obecnej szerokiej oferty mieszkań na sprzedaż. Zwiększone zainteresowanie mieszkaniami mogłoby wpłynąć na aktywność budowlaną, zwłaszcza w kontekście dostępności ekip budowlanych i stabilności cen materiałów.

– Jeśli jednak tańsze kredyty przełożą się na poprawę koniunktury, to wyższe zainteresowanie mieszkaniami powinno mieć też wpływ na aktywność budowlaną. Niezależnie od skali popytu na mieszkania dziś sprzyjają temu dostępność ekip budowlanych i względna stabilność cen materiałów. Zakontraktowanie i wykonanie części prac w takim otoczeniu daje więc szansę na wymierne korzyści, bo jeśli wierzyć prognozom, to kumulacja inwestycji publicznych może niedługo doprowadzić do wzrostu kosztów budowy – przewiduje analityk HREIT.

Już niedługo GUS powinien za to pokazać nam lepsze dane na temat liczby mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów. Powód jest prosty – w drugiej połowie 2023 roku wyraźnie wzrastać zaczęła skala rozpoczynanych budów przez tych inwestorów. Jak dodamy do tego fakt, że statystyczna budowa bloku trwa w Polsce 2 lata (dane GUS), to już niedługo powinno się to przełożyć na rosnącą liczbę budów, którą deweloperzy doprowadzać będą do końca.

W segmencie budownictwa indywidualnego sytuacja rozwija się odmiennie. Ożywienie po trudnym 2022 roku przyszło później i jest mniej intensywne niż w przypadku deweloperów. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę niecałych 26 tysięcy nowych domów w pierwszych czterech miesiącach 2024 roku.

Negatywne doświadczenia z 2022 roku, takie jak wzrost oprocentowania kredytów i kosztów budowy, wciąż wpływają na ostrożność inwestorów indywidualnych. Pomimo sprzyjających okoliczności, skala poprawy jest ograniczona.

– Jest to najpewniej efekt negatywnych doświadczeń roku 2022, w którym doszło nie tylko do gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów, zakręcenia kurków z finansowaniem hipotecznym, ale też skokowego wzrostu kosztów budowy. Po takiej kumulacji negatywnych czynników trudno dziwić się, że osoby fizyczne podchodzą z większą rezerwą do pomysłu budowy domu – wyjaśnia Bartosz Turek.

Kwiecień 2024 roku przyniósł dalsze spadki w liczbie nowych budów mieszkań, co jest kontynuacją trendu obserwowanego od pięciu miesięcy. Pomimo nadziei na poprawę sytuacji dzięki tańszym kredytom, dane GUS wskazują na zmniejszoną aktywność deweloperów. Czy zmiany w polityce pieniężnej przyniosą oczekiwane ożywienie na rynku mieszkaniowym? Czas pokaże, jak rynek zareaguje na te zmiany i czy uda się odwrócić obecny trend.