Miejsce parkingowe pod blokiem nie jest już obowiązkiem dewelopera? Zmiana przepisów

Podpisana 5 sierpnia 2025 przez byłego już prezydenta Andrzeja Dudę nowelizacja, czyli Ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw obowiązuje od 25 sierpnia. Najważniejsze wniesione przez nią zmiany dotyczą uchylenia postanowień ze specustawy mieszkaniowej zwanej "lex deweloper" wyznaczających współczynniki minimalnych liczb miejsc postojowych dla inwestycji mieszkaniowych.

Specustawa mieszkaniowa to przepisy, które umożliwiają inwestorom, głównie deweloperom, na budowanie nowych mieszkań z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jej przepisy usprawniły proces realizacji inwestycji i dotyczą budowy budynków wielorodzinnych z co najmniej 25 mieszkaniami lub budynków jednorodzinnych - z minimum 10 domami.

Do tej pory specustawa mieszkaniowa zakładała, że współczynnik liczby miejsc postojowych w stosunku do liczby mieszkań obowiązywał taki jak w przypadku innych inwestycji, czyli na poziomie krajowym:

• w przypadku inwestycji mieszkaniowej minimalna liczba miejsc postojowych musiała wynosić przynajmniej 1,5-krotność liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach danej inwestycji,
• a w inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w obszarze zabudowy śródmiejskiej minimalna liczba miejsc postojowych musiała być przynajmniej równa liczbie mieszkań zaplanowanych do realizacji w ramach danej inwestycji.
• Dodatkowo, rada gminy mogła dla konkretnej inwestycji mieszkaniowej określić, że liczba miejsc postojowych niezbędnych w tym przypadku musi być większa i wskazać podwyższony minimalny współczynnik miejsc postojowych przypadających na jedno mieszkanie (czyli więcej niż 1 w zabudowie śródmiejskiej lub ponad 1,5 poza nią). Inny ruch niż zwiększenie współczynnika nie był przewidziany.

Polski Związek Firm Deweloperskich zabiegał o usunięcie wskaźnika z ustawy, a przedstawiciele branży mówili o jego szkodliwości i wskazywali na przełożenie tego wymogu na wzrost cen mieszkań.

- Warto pamiętać, że koszt wybudowania 1 stanowiska postojowego to około 100 tys. zł, gdzie ich cena sprzedaży oscyluje średnio w okolicy 35 tys. zł. Różnicę tę deweloperzy muszą wkalkulować w cenę wszystkich lokali - argumentował Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A., gdy 2024 roku pojawiły się pomysły zaostrzenia przepisów obowiązujących wskaźników liczby miejsc postojowych w nowych inwestycjach.

Jak podkreślał wówczas Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development, budowa nie jednej, lecz na przykład dwóch kondygnacji garaży podziemnych to wyzwanie logistyczne i nie tylko.

- To może generować dodatkowe koszty w wysokości od 5 do 10 proc. w skali inwestycji - zaznacza Gutowski.

W nowych przepisach wymogi minimum 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie w inwestycji mieszkaniowej "lex deweloper" poza obszarem zabudowy śródmiejskiej oraz minimum jednego miejsca postojowego na każde mieszkanie w ramach inwestycji mieszkaniowej na obszarze zabudowy śródmiejskiej zostały zniesione.

Dodatkowo, wedle nowelizacji samorząd (rada gminy) w lokalnych standardach urbanistycznych, będzie mógł określić dla konkretnej inwestycji mieszkaniowej, prowadzonej wedle specustawy, liczbę niezbędnych miejsc postojowych. Nie tylko podwyższyć ich liczbę powyżej współczynnika 1-1,5 na mieszkanie, ale też ograniczyć nawet do zera.

Bez zmian, czyli przy utrzymaniu wzmiankowanych współczynników, pozostają inne inwestycje mieszkaniowe prowadzone poza ramami specustawy mieszkaniowej. To znaczy, że w zabudowie ścisłego centrum na każde nowe mieszkanie powinno powstać 1 miejsce postojowe, a poza zabudową śródmiejską - 1,5.

Z nowelizacji zadowoleni są nie tylko przedstawiciele branży deweloperskiej.

- Dobre jest to, że kolejne decyzje przekazano samorządom, bo to samorządy wiedzą najlepiej czego potrzeba mieszkańcom. My w ramach budowy nowych mieszkań komunalnych tak czy inaczej budujemy miejsca parkingowe. Przykładowo, w przypadku dużego budynku w Śródmieściu na 64 mieszkania powstało 68 miejsc postojowych - mówi Kacper Nogajczyk, zastępca prezydenta Wałbrzycha odpowiadający za sprawy inwestycyjne. Wcześniej, jako prezes Miejskiego Zarządu Budynków przygotował i przeprowadził pierwszą na terenie Wałbrzycha inwestycję mieszkaniową przygotowaną w ramach specustawy.

Drugim pozytywem nowego przepisu, w ocenie włodarza niemal 100-tysięcznego miasta jest likwidacja rozdźwięku między promowaniem transportu publicznego ekologicznego przy jednoczesnych wymogach zapewnienia w nowych budynkach tylu miejsc postojowych, które zakładają, że każdy lokator jest zmotoryzowany.

- Prezydenci i burmistrzowie z jednej strony ograniczali ruch kołowy w miastach, na przykład we Wrocławiu - coraz trudniej jest wjechać do centrum. Powstaje więcej bus-pasów i ścieżek rowerowych, a parkowanie jest coraz droższe, by zmusić ludzi do korzystania z transportu publicznego, a zapisy ustawy wskazywały konieczność budowania wielu miejsc parkingowych, przez co w takich dużych miastach jak Wrocław powstawały podziemne parkingi wielopoziomowe. To jest ze sobą sprzeczne - komentuje Nogajczyk i dodaje, że zmiana przepisów może pomóc zlikwidować tę sprzeczność i wesprzeć działania proekologiczne miast.

Z drugiej strony, eksperci obserwujący rynek nieruchomości rynku pierwotnego radzą, by nie demonizować wpływu nowelizacji na rynek mieszkaniowy. Nie ma statystyk określających dokładną liczbę inwestycji mieszkaniowych realizowanych w ramach lex deweloper.

- Kluczowe jest to, że zmiana dotyczy tylko i wyłącznie inwestycji mieszkaniowych realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej. Skala budownictwa w ramach lex deweloper jest nieporównywalnie mniejsza niż inwestycji prowadzonych w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo o decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że nie będzie się często stosować tych zapisów o "uwolnieniu miejsc parkingowych" - mówi Arkadiusz Grudzień, prezes spółki InVałbrzych, która aktywnie poszukuje inwestorów na terenach miejskich w Aglomeracji Wałbrzyskiej, w tym pozyskała na regionu pierwsze deweloperskie inwestycje mieszkaniowe.

Na terenie Wałbrzycha zrealizowano do tej pory jedną inwestycję w ramach lex deweloper, a na dwie kolejne wyrażono zgodę.

- Miejscowe plany zagospodarowania określają na jakich zasadach można budować i w przypadku miejsc postojowych przy budynkach wielorodzinnych nic się tu nie zmieniło - zaznacza Grudzień.

Wpływ nowelizacji na budownictwo mieszkaniowe w małych i średnich miastach może się okazać marginalny. A w dużych? Wkrótce się przekonamy.