Najtańsze mieszkania w najdroższych metropoliach. Jak kształtują się ceny?

- Jest faktem, że w największych metropoliach ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy. Warto jednak wiedzieć, że najdroższe od najtańszych często dzieli przepaść. Tak więc, nawet osoby z mniej zasobnym portfelem znajdą coś dla siebie, o ile nie mają zbyt wygórowanych oczekiwań np. w kwestii lokalizacji - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Analizując dane BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, dowiadujemy się, że pod względem wysokości mediany cen Gdańsk plasuje się na pierwszym miejscu z wartością około 17,6 tys. zł/m kw. Specyfika miasta i atrakcyjność turystyczna przyczyniają się do wyższych cen lokali. Warszawa i Kraków pozostają nieco w tyle z medianą około 16,6 i 16 tys. zł/m kw. Wrocław i Poznań dopełniają czołówkę, oferując medianę cenową na poziomie odpowiednio 14,1 tys. i 12,9 tys. zł/m kw.

W obrębie każdego miasta można znaleźć zarówno bardziej, jak i mniej atrakcyjne lokalizacje. Najtańsze mieszkania często znajdują się na obrzeżach miast, gdzie infrastruktura komunikacyjna i społeczna może być mniej rozwinięta. Niemniej, nie tylko lokalizacja ma wpływ na ceny - istotnym czynnikiem są także cechy budynków, takie jak technologia budowy czy standard wykończenia.

Deweloperzy z platformy RynekPierwotny.pl wskazują, że kupujący bywają skłonni zapłacić więcej za mieszkanie z atrakcyjnym widokiem czy na wyższym piętrze, ceniąc sobie większą prywatność i lepsze nasłonecznienie. Mniejsze mieszkania, takie jak kawalerki, zazwyczaj są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy niż większe lokale.

W którym mieście mieszkanie rzeczywiście można uznać za tanie? Eksperci wskazują, że kluczowe jest nie tyle cena całkowita, co koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy. W sierpniu najwyższy górny pułap cen w tym segmencie rynku był w Krakowie (14,6 tys.) i Warszawie (14,4 tys. zł/m kw). W pozostałych miastach wynosiły one: 12,5 tys. zł we Wrocławiu, 12,3 tys. zł w Gdańsku i 11,5 tys. zł w Poznaniu.

Najtańsze z oferowanych mieszkań w tych miastach kosztowały odpowiednio 9-10 tys. zł/m kw. w Krakowie i Warszawie oraz 8-9 tys. zł/m kw. w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku.

Co innego, jeśli uwzględnimy cenę, poniżej której mieści się jedna czwarta najtańszych lokali w łącznej ofercie deweloperów. Wybór jest wówczas całkiem duży. Oczywiście największy był w stolicy (ponad 4 tys. mieszkań z ujawnioną ceną), bo tu aktywność inwestycyjna firm deweloperskich bije pozostałe rynki na głowę. Najmniejsza, choć wcale niemała oferta w tym segmencie rynku, była zaś w Gdańsku - blisko 1,5 tys. lokali.

W Warszawie poszukiwania warto rozpocząć od dzielnic po prawej stronie Wisły, takich jak Białołęka, Wawer czy Rembertów, gdzie mediana cen mieści się w granicach 13,4-13,7 tys. zł/m kw. Białołęka oferuje największy wybór z około 2,6 tys. mieszkań poniżej 14,4 tys. zł/m kw. W Wawrze oferta firm deweloperskich jest dużo mniejsza (391 lokali), zaś w Rembertowie - z uwagi na niewielką aktywność inwestycyjną deweloperów - bardzo skromna (tylko 61). Więcej takich lokali jest w niektórych droższych dzielnicach Warszawy, np. w Ursusie (407), Pradze Północ (148), Targówku (120), Mokotowie (86) czy Włochach (83).

- Problem w tym, że najtańsze w cenach jednostkowych są kawalerki i mieszkania dwupokojowe, a takich w cenie do 14,4 tys. zł za metr kwadratowy jest w całej Warszawie tylko niespełna 1,4 tys. W dodatku ponad 80% z nich - na Białołęce, która jest bez wątpienia najtańszą dzielnicą w stolicy - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W Krakowie najtaniej wydaje się być na Prądniku Białym, gdzie mediana to 15,7 tys. zł/m kw. (przy 615 ofertach). Najniższa mediana jest w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie (ok. 12 tys. zł/m kw.). Tyle tylko, że oferta mieszkań z ceną poniżej 14,6 tys. zł za metr kwadratowy jest tu dużo mniejsza - tylko 217. Więcej można ich znaleźć w dzielnicy Bieżanów-Prokocim (268), gdzie mediana dla wszystkich lokali wynosi 13,5 tys. zł za metr.

We Wrocławiu opuszczamy poprzeczkę do 12,5 tys. zł za metr kwadratowy. Niższą cenę ma tu blisko 2,5 tys. mieszkań. Ponieważ Wrocław podzielono administracyjnie na 48 osiedli, w analizie uwzględniono pięć dawnych dzielnic tej metropolii. Mieszkania z segmentu najtańszych były w sierpniu w czterech: Fabryczna (1 215), Krzyki (605), Psie Pole (596) i Stare Miasto (tylko 39).

W Gdańsku najtańsze oferty, około 650 mieszkań w każdej, można znaleźć w dzielnicach Jasień i Orunia Górna - Gdańsk Południe (odpowiednio 11,3 tys. i 10,8 tys. zł/m kw.).

Natomiast w Poznaniu największe skupisko tanich mieszkań (około tysiąca ofert z ceną poniżej 11,5 tys. zł/m kw.) zlokalizowane jest na Starym Mieście, z ofertą o bardzo zróżnicowanej zabudowie deweloperskiej. Natomiast, jeśli chodzi o średnią cenę metra kwadratowego, to najtańsze było Nowe Miasto. Doliczyliśmy się tu jednak "tylko" 373 mieszkań z ceną poniżej 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Bez problemu można je było znaleźć także w droższych dzielnicach: Jeżycach (399) i Grunwaldzie (305). Poszukiwania można sobie natomiast darować w dzielnicy Wilda, w której mediana cen jest najwyższa i w sierpniu wynosiła aż 15,7 tys. zł za metr kwadratowy.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że kupując tanie mieszkania na obrzeżach, warto mieć na uwadze ich potencjalny wzrost atrakcyjności w przyszłości. Dobrym przykładem jest Ursynów w Warszawie, który z czasem zyskał na wartości i teraz cieszy się dużą popularnością. Mimo wyższych cen nieruchomości, Ursynów obecnie jest jedną z prestiżowych dzielnic miasta.

Podsumowując, zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości w największych polskich miastach pozwala na znalezienie mieszkania odpowiadającego różnym potrzebom i możliwościom finansowym, szczególnie jeśli jesteśmy otwarci na bardziej peryferyjne lokalizacje i mniej popularne dzielnice.