Nawet 200-300 milionów złotych straty rocznie. A wszystko przez takie mieszkania

Wynajem mieszkań "na czarno" to sytuacja, w której właściciel nie odprowadza podatku od zysku czerpanego z wynajmu mieszkania. Zgodnie z przepisami od przychodu z najmu trzeba zapłacić 8,5% podatku (12,5% przy większej skali). Jednak wciąż nie wszyscy właściciele mieszkań wywiązują się z tego obowiązku. Problemem jest jednak oszacowanie skali tego zjawiska, bo okazuje się, że nie wiadomo, ile mieszkań w Polsce w ogóle jest wynajmowanych.

- Problem w tym, że szukając odpowiedzi na pytanie "ile jest w Polsce mieszkań wynajmowanych na czarno?" skupiamy się na szczegółach, a prawda jest taka, że nie mamy nawet oficjalnych statystyk, które pokazałyby nam, ile jest w Polsce w ogóle mieszkań na wynajem. W sumie więc chcemy policzyć szarą strefę, nie wiedząc nawet, jak duża jest biała - zauważa Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.

Dostępne informacje są sprzeczne. Dane Eurostatu za 2024 rok sugerują, że jedynie 4,8% obywateli Polski wynajmuje mieszkania na zasadach rynkowych. To sugeruje, że mniej niż 1,8 miliona ludzi korzysta z najmu, co jest sprzeczne z innymi badaniami, wskazującymi na znacznie większą liczbę wynajmujących. Turek podkreśla, że nawet rządowe dane o ryczałcie od wynajmu, płaconym przez ponad 1,1 mln podatników, nie odzwierciedlają całościowego obrazu, gdyż obejmują także wynajem innych przedmiotów niż nieruchomości.

- Aby przejść do szacunków dotyczących skali szarej strefy, wypadałoby więc najpierw odpowiedzieć na pytanie - "ile może być w Polsce mieszkań i domów na wynajem?". Tego niestety nie wiemy. Jeszcze w 2024 roku (na podstawie danych za 2023 rok) Hanna Milewska-Wilk - Specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów - szacowała liczbę wynajmowanych w Polsce nieruchomości na 1,5 mln. Problem w tym, że ani urzędy, ani ministerstwa nie mają twardych danych na ten temat. Zmuszeni jesteśmy więc do przeprowadzenia szacunków w oparciu o dane, które są dostępne - mówi Bartosz Turek.

Badania EBC sprzed dekady wskazywały, że w Polsce jedno z 11 gospodarstw domowych posiadało więcej niż jedno miejsce zamieszkania. Od tego czasu wiele się zmieniło - rosnący dochód na głowę według Credit Agricole przyczynił się do wzrostu liczby posiadanych nieruchomości.

- Możemy więc zaryzykować stwierdzenie, że na koniec 2023 roku około 12% gospodarstw domowych w Polsce miało więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną. Niestety nie mamy dokładnych danych na temat tego czy właściciele Ci mają dwie, piec czy dziesięć nieruchomości. Gdyby jednak zachowawczo założyć, że średnio mają oni po 2,5 domy lub mieszkania, to moglibyśmy szacować, że łącznie posiadają oni około 2,8-2,9 mln nieruchomości wakacyjnych, inwestycyjnych czy tych przeznaczonych na długoterminowy wynajem. Gdyby połowa z nich to były mieszkania i domy wynajmowane w tradycyjny sposób (założenie zbieżne z przytoczonym raportem opartym o dane EBC), to szacunek sugerujący, że w Polsce było około 1,5 mln wynajmowanych domów i mieszkań wydaje się w pełni uzasadniony - szacuje Bartosz Turek.

Dane z 2023 roku sugerują, że ryczałt z tytułu prywatnego najmu zapłaciło ponad 1,1 miliona podatników, co nie przekłada się bezpośrednio na liczbę wynajmowanych mieszkań, gdyż mogą oni wynajmować także inne obiekty. Niemniej jednak szacuje się, że rzeczywista liczba wynajmowanych nieruchomości może wynosić około 1,35-1,40 miliona.

Zakładając, że faktyczna liczba wynajmowanych mieszkań w Polsce to 1,5 miliona, domniemywać można, że przychodów z wynajmu około 100-150 tysięcy mieszkań nie zgłasza się do fiskusa. Oznacza to potencjalną stratę rzędu 200-300 milionów złotych rocznie dla budżetu państwa - to jednak dane orientacyjne. Problem w znacznym stopniu wynika z braku formalnych umów najmu i wynikającej stąd szarej strefy.

- Warto więc spojrzeć na problem też z innej strony. Kuszącym sposobem na oszacowanie wielkości szarej strefy wynajmu jest też pojawiający się od lat raport przygotowywany przez AMRON dotyczący rynku najmu studenckiego. Z najnowszej jego edycji wynika, że 9% żaków nie ma spisanych z właścicielami umów, a polegają jedynie na ustnych ustaleniach. Istnieje tu podejrzenie, że to właśnie w tym miejscu mamy szarą strefę. Zakładając znowu, że nieruchomości na wynajem w 2023 roku było w Polsce około 1,5 miliona, a dziś może nawet trochę więcej, to znowu wielkość szarej strefy wynajmu oszacować można na około 100-150 tysięcy nieruchomości - dodaje ekspert, zastrzegając, że ta wielkość może być zawyżona.

Choć trudno precyzyjnie oszacować, ile dokładnie mieszkań wynajmowanych jest na czarno, nawet ostrożne szacunki wskazują na około 50-100 tysięcy nieruchomości pozostających poza legalnym rejestrem. Generują one znaczne przychody, które nie są oficjalnie zgłaszane, co prowadzi do istotnych strat podatkowych. Skala tego zjawiska wskazuje na potrzebę większej uwagi ze strony rządu i potencjalne działania zwiększające kontrolę nad rynkiem wynajmu.