Niepokojąca sytuacja TBS-ów. Mogło być 26 tys. mieszkań, a będzie znacznie mniej
Mieszkań w TBS-ach przybyło, ale i tak jest ich za mało
Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że w pierwszym kwartale 2025 roku do użytku oddano 740 mieszkań społecznych czynszowych w ramach TBS oraz SIM, co stanowi wzrost o ponad 21% w porównaniu do roku poprzedniego. Chociaż liczby te przewyższają łącznie nowe lokale komunalne, spółdzielcze i zakładowe, są wciąż niewystarczające w stosunku do rzeczywistych potrzeb Polaków.
Obecnie na mieszkania wchodzące w skład zasobów gminnych czeka w kolejce ponad 126 tys. gospodarstw domowych. Nadzieją na poprawę sytuacji wydają się być wnioski o preferencyjne kredyty złożone do Banku Gospodarstwa Krajowego. Pomimo 374 złożonych wniosków, jedynie 166 uzyskało pozytywne rozpatrzenie. To sprawia, że zamiast planowanych ponad 26 tys. mieszkań powstać może ich mniej niż 10 tys.
Robert Grela, Prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zwraca uwagę na problem braku współpracy pomiędzy gminami a TBS-ami. W Krakowie istnieje 11 TBS-ów, które wybudowały blisko 5 tys. mieszkań, jednak od ponad dekady nie zanotowano nowych projektów. Gminy często nie korzystają z tej formy budownictwa, ponieważ nie uczestniczą w procesie pozyskiwania środków państwowych.
– Dzisiaj system TBS-ów nie działa w skali, która mogłaby realnie odpowiedzieć na kryzys mieszkaniowy w Polsce. Mamy sytuację, w której w gminach działają TBS-y, ale gminy nie prowadzą spójnej polityki, nie zbierają ich przy jednym stole, nie współpracują z nimi. Kraków ma np. jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5 tys. mieszkań, ale od ponad 10 lat - nic nowego. Do budowy zgodnie z zapisami ustawy potrzebna jest partnerska współpraca gminy, a tej od lat brak. TBS nie korzystają w żaden sposób z budżetu gminy, jednak bez współpracy nie mogą się ubiegać o dofinansowanie państwowe, które pozwala realizować naprawdę tanie mieszkania. Ratusz od wielu lat nie podejmuje rozmów o partnerstwie, mimo że same TBS-y od dawna domagają się tego. Liczymy, że obecna, nowa władza zdecyduję się w końcu na współpracę – mówi Robert Grela.
Największe problemy budownictwa społecznego
Budownictwo społeczne w Polsce napotyka na przeszkody przede wszystkim na poziomie decyzji politycznych. Miliard złotych mógłby zasilić inwestycje z rezerwy budżetowej, ale wymaga to zatwierdzenia przez ministra. Ustawa, która mogłaby przyspieszyć ten proces, oczekuje obecnie na decyzję Prezydenta, co powoduje opóźnienia, które mogą skutkować utratą ważności pozwoleń budowlanych i szans na finansowanie z Krajowego Planu Odbudowy.
Kolejnym problemem jest brak dostępu do tanich działek budowlanych oraz braku jasnych i spójnych zasad współpracy z gminami. Mimo że dotacje idą za projektami społecznymi, ich efektywność ogranicza się poprzez biurokrację i niedostosowane procedury.
Robert Grela podkreśla, że TBS-y oferują elastyczność, choć ich pełen potencjał pozostaje niewykorzystany z powodu braku odpowiednich narzędzi i strategii. Wyzwaniem staje się również walka z błędnymi przekonaniami o finansowaniu wyłącznie publicznych podmiotów.
Tymczasem przykłady z zagranicy pokazują, że skuteczność tego modelu nie zależy od formy własności, ale od jakości projektu, współpracy z miastem i jasnych zasad finansowania.
– Dotacja idzie za konkretnym projektem – dobrze przygotowanym, społecznym, potrzebnym. Jednak lepszy od dotacji będzie mechanizm zwrotny, pieniądze wrócą do systemu i budownictwo się samo rozkręci – mówi Robert Grela.
Jakie są możliwe rozwiązania w zakresie budownictwa społecznego?
Jednym z rozważań na przyszłość jest wzorowanie się na zagranicznych modelach, jak ten stosowany w Wiedniu, gdzie mieszkania społeczne są budowane przez różnorodne podmioty, w tym prywatne. Integracja lokalnych samorządów z prywatnymi inwestorami może przynieść korzyści zarówno w zakresie kosztów, jak i jakości oferowanych mieszkań.
– My bardzo byśmy chcieli być takim Wiedniem, tylko nie bardzo wiemy, na czym ten ich model dokładnie polega. Opowiadamy sobie historie, wzdychamy do Austrii, a nie rozumiemy, że tam system działa dlatego, że burmistrz Wiednia współpracuje z kilkudziesięcioma różnymi podmiotami – i większość z nich to prywatni operatorzy i spółdzielnie, którzy budują mieszkania społeczne. To są konkretne, działające narzędzia. Spójrzmy prawdzie w oczy - Wiedeń tego nie robi tylko z miłości do ludzi – tylko dlatego, że to się po prostu opłaca. A u nas? U nas się mówi, że nic się nie da, że nie wyjdzie. I dlatego dalej stoimy w miejscu. W efekcie mamy sytuację, w której TBS-y mają budować 1000 mieszkań rocznie w skali kraju, a w skali Krakowa to raptem 20-30 mieszkań w ciągu roku, czyli w zasadzie nic. Tymczasem my potrzebujemy 10-20 tysięcy mieszkań rocznie w skali kraju i co najmniej 500-1000 rocznie w samym Krakowie – i to nie luksusowych, tylko prostych, tanich, społecznych lokali pod wynajem długoterminowy. – dodaje Robert Grela.
I podsumowuje, że mieszkalnictwo to jeden z fundamentów funkcjonowania kraju, podobny do infrastruktury społecznej, takiej jak edukacja czy ciepłownictwo. Bez odpowiedniej bazy mieszkaniowej trudno mówić o efektywnym rozwoju społeczeństwa.
