Pierwsza taka analiza w Polsce. Tu lokale usługowe są najdroższe

Eksperci przeanalizowali blisko tysiąc ofert z całego kraju i wskazali elementy, które najmocniej kształtują wartość lokali usługowych - od lokalizacji i ekspozycji, przez dozwolone branże, aż po charakter rynku pierwotnego i wtórnego.

Średnie ceny ofertowe w największych ośrodkach miejskich różnią się nawet kilkukrotnie. Najdroższe są Warszawa i Gdańsk - od 13 do 16 tys. zł/m². Tuż za nimi plasują się Kraków i Wrocław (12-14 tys. zł/m²).

W miastach takich jak Poznań, Katowice, Szczecin czy Łódź ceny spadają do 9-12 tys. zł/m², a w Bydgoszczy czy Lublinie - nawet do 6 tys. zł/m².

Zestawienie lokali już oddanych do użytku z tymi w budowie pokazuje, że nie ma jednego prostego trendu.

- W Warszawie, nowe projekty są nieznacznie droższe - średnia cena lokali oddanych to ok. 13,5 tys. zł/m², natomiast w budowie ok. 14,2 tys. zł/m² (wzrost o ok. 5%). Podobne tendencje zaobserwowano w Gdańsku (ok. 14,4 tys. zł/m² dla gotowych vs. 15,7 tys. zł/m² dla w budowie) i Krakowie (ok. 12,0 tys. zł/m² vs. 13,4 tys. zł/m²). To sugeruje, że w tych miastach nadchodzące inwestycje są często realizowane w prestiżowych lokalizacjach, co winduje ich ceny już na etapie planowania - zaznacza Marcin Kubik, CEO Dwell Properties.

Inaczej jest we Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach - tam tańsze są właśnie inwestycje w budowie, co może oznaczać, że powstają one na peryferiach lub wprowadzane są atrakcyjne ceny przedsprzedażowe.

Położenie lokalu w obrębie miasta to wciąż najważniejszy czynnik decydujący o cenie. W Warszawie mediana w Śródmieściu sięga 35 tys. zł/m², podczas gdy na obrzeżach jest to już 13-15 tys. zł. W Gdańsku rozpiętość jest jeszcze większa - od 12 tys. do nawet 36 tys. zł/m².

- Najdroższe lokale usługowe w Polsce, zlokalizowane na topowych, najbardziej eksponowanych ulicach handlowych w centrach największych miast (jak Warszawa czy Kraków), mogą przekraczać nawet 50 tys. zł/m². Popyt na te lokalizacje jest najwyższy, zwłaszcza w miastach z silnym ruchem turystycznym i biznesowym, mimo że podaż w centrach jest znacząco ograniczona - wyjaśnia Marcin Kubik.

Duże znaczenie ma również ekspozycja. Lokale narożne z dwustronnymi witrynami osiągają średnio o 3% wyższe ceny za m² niż te z jedną witryną.

Jeszcze większe różnice pojawiają się przy dopuszczalnych branżach. Lokale przygotowane pod gastronomię kosztują średnio 10-15% więcej niż te, w których prowadzenie restauracji jest wykluczone.

Obecność przy głównej ulicy handlowej winduje cenę nawet o 5-10%. To efekt lepszej widoczności, prestiżu i większego "footfallu" - czyli ruchu pieszych, który przekłada się na obroty najemców.

- Ciekawą obserwacją jest związek położenia z terminem oddania: lokale przy głównych ulicach częściej są już gotowe, podczas gdy wiele nowych lokali powstaje wewnątrz osiedli mieszkaniowych - mówi Marcin Kubik.

Mniejsze lokale (30-50 m²) są proporcjonalnie droższe, bo łatwiej znajdują nabywców i najemców. Duże przestrzenie, np. powyżej 200 m², wyceniane są niżej w przeliczeniu na m², ponieważ trudniej je wynająć jednemu podmiotowi.

Podobnie wygląda sytuacja na rynku najmu - czynsze w centrach największych miast sięgają 100-150 zł/m², podczas gdy na obrzeżach spadają do 20-50 zł/m².

Analiza potwierdza, że:

• lokalizacja to najważniejszy czynnik cenotwórczy,
• ekspozycja i możliwość prowadzenia gastronomii podbijają stawki,
• nowe i gotowe lokale wyceniane są podobnie, choć różnice zależą od miasta,
• mniejsze powierzchnie osiągają wyższe stawki za m², bo są łatwiej zbywalne.

- Wnioski te stanowią cenne wskazówki zarówno dla inwestorów, jak i najemców, pomagając zrozumieć, co dokładnie kształtuje wartość rynkową lokalu usługowego - czy jest to prestiż adresu, większy strumień klientów, czy konkretne cechy lokalu zwiększające możliwości prowadzenia biznesu. Wszystkie te czynniki muszą być brane pod uwagę przy wycenie i wyborze nieruchomości komercyjnej - podsumowuje Marcin Kubik.