Warunki zabudowy na nowych zasadach. Z wnioskami lepiej się pospieszyć, a kolejki w urzędach rosną

Od 1 lipca 2026 stare studia uwarunkowań wygasają, a bez planu ogólnego wiele spraw stanie w miejscu. Dzięki poprawce sejmowej gminy mogą jednak wydawać decyzje o lokalizacji np. szkół, dróg i infrastruktury w okresie, gdy stare studia już wygasły, a plan ogólny jeszcze nie obowiązuje.

Część posłów chce, aby do wejścia planów ogólnych możliwe było wydawanie warunków zabudowy dla inwestycji prywatnych. Co więcej - "wuzetki" miałyby obowiązywać nawet dwa lata po ich uchwaleniu, o ile decyzje "nie byłyby rażąco sprzeczne" z nowym dokumentem. W Sejmie są jednak również zwolennicy reformy bez wyjątków.

Najwięcej kontrowersji budzi sprawa terminu obowiązywania warunków zabudowy. Obecnie decyzje, które uprawomocnią się do końca 2025 są bezterminowe. Poselski projekt zakłada wydłużenie tej możliwości dla wniosków złożonych przed wejściem ustawy (z jednoczesnym zwolnieniem z kar gmin za opóźnienia aż do 1 stycznia 2027).

Przypomnijmy, plan ogólny to lokalne prawo dotyczące gospodarki przestrzennej. Sporządza się je wyłącznie cyfrowo dla całej gminy. Ma wskazywać funkcje terenów, korytarze transportowe, obszary uzupełniania zabudowy i ograniczenia środowiskowe. Nie zastępuje jednak planów miejscowych, ale wyznacza dla nich ogólne ramy. Dopiero zgodny z nim plan miejscowy pozwoli precyzyjnie wyznaczyć np. linie zabudowy czy wysokości.

W reformie przewidziano również zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) z umową urbanistyczną. Inwestor może szybciej uzyskać przeznaczenie terenu, jeśli w zamian dostarczy infrastrukturę uzupełniającą (np. dojazd, oświetlenie czy przedszkole). To narzędzie miało w złożeniu skrócić procedury i równiej dzielić koszty rozwoju.

Warunki zabudowy działają dziś tam, gdzie nie ma planu miejscowego. Po 1 lipca 2026 decyzje lokalizacyjne (w tym WZ) będzie można wydawać tylko w gminach, które mają już plan ogólny.

Nie ma nadal decyzji parlamentu, czy w okresie przejściowym część prywatnych inwestycji wciąż będzie mogła dostać WZ, jeśli nie kłócą się z przyszłym planem. Osobny projekt zakłada, że decyzje wydane na wnioski złożone przed wejściem w życie nowej ustawy zachowają bezterminowość, a gminy do 1 stycznia 2027 byłyby zwolnione z kar za opóźnienia. Zdaniem zwolenników takiego rozwiązania będzie ono wentylem bezpieczeństwa dla przeładowanych urzędów. Przeciwko takiemu "rozszczelnianiu reformy" są głównie posłowie reprezentujący duże aglomeracje. Niewykluczone, że posłowie sięgną po pomysł, by wszystkie nowe WZ po wejściu planów ogólnych ograniczyć terminem do pięciu lat.

W urzędach rośnie kolejka - według danych rządowych wniosków o warunki zabudowy jest obecnie o 50-100 proc. więcej niż rok wcześniej. Choć ponad 90 proc. gmin rozpoczęło prace nad planami ogólnymi, wiele z nich ma opóźnienia. Do tego na rynku brakuje urbanistów i planistów.