Boom na rynek magazynowy. Rośnie liczba dużych transakcji

Inwestorzy znacznie ożywili swoją aktywność na rynku magazynowym w pierwszej połowie 2025 roku. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, całkowita wartość transakcji osiągnęła poziom 694 mln EUR, co oznacza, że wzrost był ponad dwukrotny w stosunku do 294 mln EUR zarejestrowanych w analogicznym okresie poprzedniego roku. Drugi kwartał roku okazał się być kluczowym momentem, gdyż doszło wtedy do zawarcia umowy o wartości 250 mln EUR oraz wzrosła liczba dużych transakcji, które były przedmiotem rozważań inwestorów.

- Aktywność kupujących i sprzedających na rynku magazynowym w pierwszym półroczu 2025 roku mocno przyspieszyła, zamykając się wolumenem na poziomie 694 mln EUR. Tym samym wartość transakcji zanotowała ponad dwukrotny wzrost - w analogicznym okresie ubiegłego roku wyniosła ona bowiem 294 mln EUR. Punktem zwrotnym dla rynku był drugi kwartał, kiedy zarówno sfinalizowano umowę o wartości 250 mln EUR, jak i wzrosła liczba rozważanych transakcji o dużej skali, tłumaczy Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Zwiększona płynność oraz gotowość do podejmowania większych transakcji przyczyniły się do tego, że przepływ transakcji, mimo swej wybiórczości, wyraźnie wzrasta.

W Polsce, stopy kapitalizacji najlepszych nieruchomości logistycznych zachowały stabilność, osiągając poziom około 6,25%. Większość zawieranych transakcji realizowana jest w przedziale od 6,50% do nieco poniżej 7,00%. Chociaż rozważane są możliwości obniżenia stóp poniżej 6,00% dla najwyższej klasy aktywów z długoterminowymi umowami najmu (WAULT), takie wyceny jeszcze nie zostały potwierdzone w rzeczywistych transakcjach.

- Obniżone stopy procentowe i poprawa warunków finansowania mogą sprzyjać kompresji stóp transakcyjnych, jednak ich wpływ wydaje się ograniczany przez stosunkowo dużą podaż produktu na rynku. Ta dynamika nadal powstrzymuje presję na wzrost cen. Tymczasem aktywa typu "value-add" z wyraźnym potencjałem wzrostu dochodów przyciągają największą konkurencję, tłumaczy Robert Tomaszewski.

Właściciele nieruchomości, pragnąc przyciągnąć najemców, zwiększają nacisk na oferowane zachęty, co wraz z wydłużonym czasem podejmowania decyzji przez najemców prowadzi do spadku efektywnych poziomów czynszów. To w konsekwencji wpływa na bardziej konserwatywne podejście ze strony inwestorów.

- Obserwujemy, że wciąż zauważalna presja na zwiększanie zachęt ze strony właścicieli oraz wydłużony okres podejmowania decyzji przez najemców wpływają na obniżenie poziomu czynszów efektywnych. To z kolei przekłada się na bardziej konserwatywne podejście inwestorów. W obecnym otoczeniu rynkowym wartość aktywów jest w coraz większym stopniu wypadkową nie tylko lokalizacji i parametrów technicznych, ale również jakości najemców, długości WAULT czy poziomu absorpcji powierzchni w danym regionie, komentuje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.

Zgodnie z analizą Cushman & Wakefield, sytuacja na rynkach długu znacznie się poprawia, a kredytodawcy ponownie wykazują zainteresowanie sektorem logistycznym, szczególnie w przypadku dobrze zlokalizowanych i dochodowych nieruchomości.

- Apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego pozostaje stabilny mimo np. zmniejszenia aktywności deweloperskiej. Zauważamy też, że choć marże uległy poprawie, a samo finansowanie jest bardziej dostępne, to standardy oceny ryzyka pozostają konserwatywne. Na rynku preferowane są podmioty z dobrze udokumentowanym doświadczeniem i jasnym planem biznesowym, podczas gdy spekulacyjne projekty deweloperskie pozostają trudniejsze do sfinansowania. Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry ESG. Największe zainteresowanie budzą nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych, wynajęte dla kilku lub kilkunastu renomowanych najemców. Finansowanie budynków z jednym najemcą jest możliwe, pod warunkiem zawarcia długoterminowej umowy najmu lub lokalizacji o wysokiej atrakcyjności i standardzie technicznym, umożliwiającym łatwe dostosowanie obiektu do potrzeb nowego najemcy, komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Dodatkowo, coraz większą popularność zdobywają transakcje typu Sale and Leaseback (S&LB), które umożliwiają właścicielom nieruchomości uwolnienie kapitału poprzez sprzedaż aktywów inwestorowi, przy jednoczesnym ich wynajmie na długi okres. Ten sposób działania pozwala właścicielom na inwestowanie w inne cele, zarówno inwestycyjne, jak i operacyjne.