Inwestowanie w mieszkania wymaga przemyślanej strategii

Obniżenie stóp procentowych do poziomu 5,25 proc. w zeszłym miesiącu stworzyło korzystne warunki dla inwestorów. W maju bieżącego roku sprzedaż mieszkań na siedmiu głównych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań oraz miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) wzrosła o 23 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem – wskazują dane BIGDATA RynekPierwotny.pl Mimo słabszej sprzedaży w kwietniu, majowy wzrost potwierdza powrót nabywców na rynek.

Dzięki niższym stopom procentowym kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne, co zachęca do zakupu mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. Inwestorzy mogą teraz liczyć na lepsze warunki finansowania, co zwiększa atrakcyjność inwestycji w nieruchomości. Niemniej jednak, decyzja o zakupie mieszkania powinna być poprzedzona dokładną analizą finansową, aby uniknąć niekorzystnych sytuacji, takich jak ujemny zwrot z kapitału własnego.

Według danych NBP, na koniec 2024 roku, stopa kapitalizacji dla inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła w Warszawie 5,49 proc., a w sześciu największych miastach 5,75 proc. Historyczne dane potwierdzają, że mieszkania skutecznie przenoszą wartość kapitału, co czyni je atrakcyjną formą lokowania oszczędności.

– Trzeba jednak pamiętać, że korzystanie ze znaczącego kredytu może powodować niekorzystny, ujemny ROE (zwrot z kapitału własnego), z czym mieliśmy do czynienia w końcówce 2024 roku w niemal wszystkich miastach. Ostatnia obniżka stóp procentowych powinna nieco poprawić tę sytuację, ale nadal inwestycja w każde mieszkanie powinna być podejmowana po szczegółowej analizie – wyjaśnia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Decyzja o inwestowaniu w mieszkania powinna być poprzedzona refleksją na temat własnych preferencji i możliwości. Na rynku dostępne są różne opcje, takie jak mieszkania z pokojami na wynajem, rewitalizowane mieszkania w kamienicach, lokale przeznaczone na pobyty krótkookresowe czy mieszkania wakacyjne. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety, a wybór zależy od osobistych preferencji i rodzaju nieruchomości.

– Na przykład apartamenty dobrze przenoszą wartość, a popyt w tym segmencie nie jest mocno powiązany z otoczeniem gospodarczym. Jednak ich cena może stanowić zaporę dla większości potencjalnych inwestorów. A nawet jeśli ktoś dysponuje odpowiednią kwotą, to może w zamian zdecydować się na zakup kilku lokali z segmentu popularnego i dywersyfikować swoją działalność. Z drugiej strony, kupując lokal w segmencie popularnym na dużym osiedlu, musimy liczyć się z tym, że będziemy konkurować o najemców z wieloma podobnymi lokalami – dodaje ekspertka.

Trzeba również pamiętać o tym, że zakup mieszkania pod wynajem, wygeneruje nie tylko zysk, ale również pewne koszty

– Oprócz wyboru najlepszej dla siebie nieruchomości, koniecznie trzeba wziąć pod uwagę także koszty utrzymania lokalu w przyszłości oraz ewentualnej obsługi najmu, w tym wydatków w czasie, gdy będziemy poszukiwać nowego najemcy. Jeśli zdecydujemy się jednak na wyjście z inwestycji, znalezienie nabywcy także będzie wiązać się z obciążeniem finansowym – dodaje Agnieszka Mikulska.