Sprzedaż gruntu w rodzinie czy darowizna? Sprawdź, co się bardziej opłaca

Posiadanie nieruchomości oznacza regularne obowiązki podatkowe. Każdy właściciel musi corocznie uiszczać podatek od nieruchomości, którego stawki ustala gmina w granicach ustawowych limitów. W przypadku gruntów rolnych możliwe jest zastosowanie podatku rolnego, o ile nie doszło do wyłączenia działki z produkcji rolnej. Ponadto należy sprawdzić, czy grunt nie znajduje się pod reżimem opłaty za użytkowanie wieczyste, co w niektórych sytuacjach może nadal obowiązywać pomimo procesu przekształceń.

Czytaj także: Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Takie opłaty cię czekają

W przypadku odziedziczenia ziemi istotne jest, aby spadkobiercy:

• poinformowali urząd skarbowy o objęciu spadku,
• zaktualizowali dane w ewidencji gruntów i księdze wieczystej
• zgłosili tę informację do gminy celem naliczenia podatku od nieruchomości.

Zaniechanie tych kroków może skutkować sankcjami, narastającymi zobowiązaniami podatkowymi, a nawet blokadą możliwości sprzedaży nieruchomości.

- Sprzedaż gruntu odziedziczonego w spadku nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku. Kluczowe znaczenie ma tzw. pięcioletni okres karencji, liczony od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli zmarły był właścicielem gruntu dłużej niż pięć lat, spadkobierca może sprzedać działkę od razu, bez konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego. Jednak sprzedaż przed upływem tego okresu oznacza obowiązek zapłaty podatku PIT od osiągniętego dochodu - mówi adwokat Michał Pomorski, specjalista w zakresie prawa podatkowego z kancelarii Pomorski Tax Legal Finance.

Warto również mieć na uwadze możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zyski ze sprzedaży gruntu mogą być zwolnione z podatku dochodowego, jeśli zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w przeciągu trzech lat od zakończenia roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przy decyzji o przekazaniu nieruchomości rodzinie warto rozważyć dwie opcje: darowiznę i sprzedaż. Przekazanie gruntu jako darowizna w tzw. grupie zerowej, obejmującej najbliższą rodzinę, może być wolne od podatku od spadków i darowizn, ale jest ważny warunek: musi to zostać zgłoszone do urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy. W przeciwnym razie nawet rodzinnie przekazywana nieruchomość może podlegać opodatkowaniu.

Sprzedaż gruntu w rodzinie wymaga dodatkowego uwzględnienia 19% podatku PIT, jeśli od nabycia przez pierwotnego właściciela nie upłynęło jeszcze pięć lat. Dodatkowo kupujący ponosi koszt 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Jednak sprzedaż w rodzinie może mieć też inne korzyści finansowe. W przypadku dalszej odsprzedaży syn lub córka, którzy nabyli działkę po cenie rynkowej, mogą pomniejszyć podatek dochodowy o koszt nabycia (a rodzice nie zapłacą podatku dochodowego od sprzedaży jeśli byli właścicielami nieruchomości ponad 5 lat). Natomiast przy darowiźnie takiej możliwości nie ma, co skutkuje wyższym podatkiem przy kolejnej sprzedaży.

- Przykład pokazuje, jak duża może być różnica. Gdy ojciec sprzeda synowi mieszkanie lub grunt za 1 mln zł, a syn sprzeda je po trzech latach za 1,5 mln zł, zapłaci podatek tylko od zysku 500 tys. zł, czyli 95 tys. zł. Jeśli jednak syn otrzymałby mieszkanie w darowiźnie i sprzedał je za tę samą kwotę, podatek wyniósłby aż 285 tys. zł, bo opodatkowana byłaby cała kwota sprzedaży - mówi adwokat Michał Pomorski.

Jeśli rodzina zamierza przekazać uzyskane ze sprzedaży środki dzieciom, lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i darowizna ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Pozwala to uniknąć konieczności wydatkowania tych funduszy na określone cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, co często jest problemem, gdy rodzina ma inne plany co do tych środków.

Zdarza się, że sprzedaż działek może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza, jeśli właściciel podejmuje aktywne działania w celu gospodarczego zwiększenia jej wartości. Obejmuje to sytuacje, gdy dochodzi do podziału dużego obszaru na mniejsze działki, wykonywania uzbrojenia terenu, uzyskiwania nowych planów zagospodarowania czy sprzedaż wspierana przez profesjonalne biura sprzedaży.

Skutkuje to klasyfikacją przychodów jako pochodzących z działalności gospodarczej, co ma daleko idące konsekwencje podatkowe. W konsekwencji może powstać obowiązek zapłaty:

• 23% podatku VAT (w przypadku gruntów),
• podatku dochodowego według skali - 12% do 120 tys. zł dochodu rocznie, a powyżej tej kwoty, 32%
• oraz składki zdrowotnej w wysokości 9%.

W przypadkach zakwestionowania rozliczenia dochodów urząd skarbowy może nakazać zapłatę zaległych podatków wraz z odsetkami, a nawet wdrożyć procedury karne-skarbowe. W skrajnych przypadkach łączna suma danin może sięgnąć nawet 64% wartości sprzedanych gruntów.

Pomimo początkowej perspektywy zysku, takie sytuacje mogą doprowadzić do ogromnych obciążeń podatkowych.

- Podział działki to proces administracyjno-geodezyjny, który może potrwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy, w zależności od sprawności urzędów i skomplikowania sprawy. Pierwszym krokiem jest zlecenie podziału uprawnionemu geodecie, który przygotuje projekt. Następnie składa się wniosek do urzędu gminy lub miasta o zatwierdzenie podziału. Urzędnicy weryfikują zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydają decyzję o warunkach zabudowy. Po zatwierdzeniu projektu konieczna jest aktualizacja ewidencji gruntów i wpisów w księdze wieczystej. Dopiero wtedy nowo wydzieloną działkę można sprzedać - wyjasnia adwokat Michał Pomorski.

Nie zawsze wartość gruntów rośnie. Może to nastąpić, np. na skutek zmian w planach zagospodarowania przestrzennego. Wykluczenie możliwości zabudowy mieszkaniowej może znacząco wpłynąć na cenę działki. Zmiany te, które muszą zostać uaktualnione przez gminy do połowy 2026 roku, będą istotnym momentem dla właścicieli, którzy mogą stracić na atrakcyjności swoich gruntów.

Sprzedaż ziemi może też przysporzyć problemów podatkowych, gdy urząd zinterpretuje transakcję jako działalność gospodarczą. Zamiast "prostego" 19% podatku, właściciel może znaleźć się w obliczu znacznie wyższych obciążeń.

- Posiadanie gruntu to nie tylko potencjalny zysk, ale także szereg obowiązków i ryzyk. Warto sprawdzić, jakie konsekwencje może mieć planowana darowizna, sprzedaż czy podział działki, zanim podejmie się decyzję - podsumowuje adwokat Michał Pomorski, specjalista w zakresie prawa podatkowego z kancelarii Pomorski Tax Legal Finance.