Warmińsko-mazurskie: Przeliczył się z drogą dzierżawą licząc na zakup

Otrzymaliśmy od czytelnika pytanie dotyczące dzierżawy i możliwości kupna ziemi rolnej z zasobu, którym rozporządza KOWR. „Tam, gdzie jest wysoki czynsz, dzierżawca nie może kupić działki. Byłem w takiej sytuacji. Byłem pewny, że po trzech latach wykupie”.

Rolnik dzierżawił ziemię w województwie warmińsko-mazurskim z nadzieją, że po 3 latach będzie mógł wykupić grunt, ale miał usłyszeć, że ustawa nie pozwala na sprzedaż ziemi, gdzie czynsze dzierżawne są wysokie. Czytelnik wskazał, że to dlatego wysoko licytował czynsz, by mieć pierwszeństwo kupna i ostrzega rolników, żeby uważali i się nie zdziwili. „Rolnicy się licytują, bo myślą, że kupią, a są w błędzie”.

Czy rzeczywiście reguluje to ustawa? Czy chodzi o kwestie ekonomiczne - wysokie czynsze dzierżawne przynoszą większy zysk Skarbowi Państwa? O komentarz poprosiliśmy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

KOWR odpowiada, że ustawowy przywilej skorzystania z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości Zasobu WRSP w trybie bezprzetargowym:

• przysługuje dzierżawcy nieruchomości, który legitymuje się co najmniej trzyletnim faktycznym okresem dzierżawy  - art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
• może być zrealizowane tylko wówczas, kiedy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przeznaczy daną nieruchomość do sprzedaży poprzez skierowanie do osoby uprawnionej stosownego zawiadomienia, a kontrahent w wyznaczonym terminie odpowie na przesłaną ofertę.

Osobie uprawnionej nie przysługuje roszczenie wobec KOWR o przeznaczeniu danej nieruchomości do sprzedaży na jej wniosek. Należy podkreślić, że sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz dzierżawcy nie jest regułą bezwzględnie obowiązującą, która automatycznie będzie realizowana po spełnieniu przesłanek określonych w art. 29 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. 

Jest to przywilej dzierżawcy, z którego może skorzystać w przypadku podjęcia przez KOWR czynności, celem przygotowania nieruchomości do trwałego rozdysponowania - sprzedaży, czytamy w dalszej części komentarza dla Strefy Agro.

Nieruchomość ZWRSP może być przedmiotem zbycia, pod warunkiem że nie wystąpią przesłanki wykluczające możliwość jej trwałego rozdysponowania. KOWR wymienia m.in.:

• nie będą trwały prace nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania przetrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• nie będzie toczyło się postępowanie administracyjne dotyczące realizacji inwestycji celu publicznego,
• nie wystąpią inne okoliczności uniemożliwiające czasowo jej sprzedaż.

Każdorazowo decyzja o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, w tym również w trybie bezprzetargowym - na rzecz jej dotychczasowego dzierżawcy, zostaje podjęta po weryfikacji kluczowej dokumentacji m.in.

• po otrzymaniu stanowisk i uzgodnień organów administracji publicznej,
• analizie położenia i zagospodarowana nieruchomości, jej sąsiedztwa oraz
• po rozważeniu najkorzystniejszego sposobu jej rozdysponowania.

Ponadto w przypadku sprzedaży w ramach pierwszeństwa w nabyciu, ocenie podlega m.in. dotychczasowy przebieg umowy dzierżawy.

Dodatkowo KOWR informuje, że zgodnie z wewnętrznymi wytycznymi obowiązującymi w KOWR, do sprzedaży w ramach pierwszeństwa w nabyciu nie przeznacza się nieruchomości atrakcyjnych pod względem możliwości lokalizacji inwestycji o zakresie, który może mieć istotne znaczenie dla aktywizacji gospodarczej i tworzenia nowych miejsc pracy lub dla realizacji innych przedsięwzięć inwestycyjnych np.

• w zakresie budownictwa mieszkaniowego, skoncentrowanego budownictwa mieszkaniowego,
• urządzenia terenów pod potrzeby turystyki, rekreacji i sportu,
• wydobywania kopalin na skalę przemysłową,
• budowy farm elektrowni wiatrowych,
• położone w pobliżu jezior i innych zbiorników wodnych o szczególnych walorach turystycznych, itp.) lub których najbardziej korzystnym sposobem wykorzystania są cele inne niż rolne - 

jeżeli są przedmiotem dzierżawy - powinny być przeznaczane do sprzedaży w trybie przetargu nieograniczonego, po wyłączeniu z umowy dzierżawy lub po wygaśnięciu umowy dzierżawy.

Jednocześnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przypomina, że sprzedaż gruntów została wstrzymana na 10 lat.

Przewidziano jednak katalog wyłączeń jej stosowania określony w art. 2 ust. 1 ww. ustawy. Sprzedaż nieruchomości innych niż zdefiniowane w przywołanym katalogu wymaga uzyskania uprzedniej zgody Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, wydanej na podstawie wniosku złożonego przez Dyrektora Generalnego KOWR.

Wniosek, w każdym przypadku musi być poparty względami społeczno-gospodarczymi uzasadniającymi konkretną sprzedaż, zaznacza KOWR.