Jak poprawić zdolność kredytową przed zakupem nieruchomości?

Zdolność kredytowa to ocena finansowej sytuacji przeprowadzana przez bank przed udzieleniem kredytu. Ma na celu sprawdzenie, czy wysokość oraz warunki kredytu będą realne do spłaty, biorąc pod uwagę aktualne dochody i wydatki. To podstawowa informacja, która pozwala bankowi ocenić ryzyko związane z udzieleniem finansowania.

Zasada ta jest uniwersalna dla wszystkich produktów kredytowych - wysoka zdolność może oznaczać większą kwotę finansowania i lepsze warunki, a niska skutkuje mniej korzystną ofertą lub nawet odmową. Zależność ta nabiera jednak szczególnego znaczenia przy kredycie hipotecznym, który jest zobowiązaniem długoterminowym i opiewa na wysokie kwoty. Dlatego, zwłaszcza w tym przypadku, warto wiedzieć, co wpływa na ocenę banku i jak można ją podnieść jeszcze przed złożeniem wniosku.

Bank zaczyna od przyjrzenia się dochodom - im stabilniejsze i wyższe, tym lepiej. Liczy się nie tylko kwota, ale i forma zatrudnienia: umowa o pracę jest zwykle bardziej preferowana niż krótkoterminowa umowa zlecenie, a także ważna jest długość zatrudnienia u obecnego pracodawcy.

Kolejnym elementem są zobowiązania finansowe - kredyty, pożyczki, limity na kartach. Wszystkie te obciążenia wpływają na obniżenie zdolności kredytowej. Bank także uwzględnia koszty życia, szacowane na podstawie deklaracji klienta lub statystyk.

Nie bez znaczenia pozostaje historia kredytowa. Raport z BIK pokazuje, czy zobowiązania były spłacane terminowo. Dodatkowo bank liczy wskaźnik DTI (debt-to-income), który informuje, jaka część dochodów jest już przeznaczana na spłatę długów. Na podstawie tych danych bank tworzy pełny obraz sytuacji finansowej i ocenia zdolność do obsługi kolejnego zobowiązania.

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, warto polepszyć sytuację finansową. Jak to zrobić?

Każde zobowiązanie obniża twoją zdolność kredytową, bo zwiększa miesięczne wydatki. Spłacenie kart kredytowych, pożyczek gotówkowych czy kredytów ratalnych może znacząco poprawić tzw. scoring w banku. Jeśli nie możesz spłacić ich od razu, rozważ konsolidację - jedna niższa rata jest łatwiejsza do udźwignięcia i lepiej wygląda w oczach kredytodawcy.

Bank analizuje twój miesięczny budżet, więc im mniej stałych kosztów, tym lepiej. Warto przejrzeć subskrypcje, abonamenty i inne regularne opłaty. Rezygnacja z usług, których nie używasz lub które możesz zastąpić tańszymi, bezpośrednio zwiększy twoją zdolność.

Analityk kredytowy, oceniając dodatkowe źródła przychodu, szuka przede wszystkim ich stabilności i przewidywalności. Dlatego jednorazowe zlecenie może nie mieć znaczenia, ale już stała umowa cywilnoprawna (zlecenie lub o dzieło), z której wypłata wpływa regularnie od co najmniej 6-12 miesięcy, staje się mocnym atutem.

Większy wkład własny obniża przede wszystkim kwotę kredytu. Jeśli możesz odłożyć więcej pieniędzy przed złożeniem wniosku, zyskasz nie tylko wyższą zdolność, ale też lepsze warunki.