Nawet 15 tys. zamiast 100 zł. Ten podatek może wywołać szok

Czym jest podatek katastralny?

Podatek katastralny różni się od obecnego systemu, w którym wysokość podatku zależy od powierzchni nieruchomości. W katastrze podstawą jest wartość rynkowa mieszkania lub domu.

Takie rozwiązanie funkcjonuje w wielu krajach Unii Europejskiej, gdzie stawki wynoszą zwykle od 0,5% do 3% rocznie. W Polsce obecne obciążenia są symboliczne - właściciel 100-metrowego mieszkania płaci dziś niewiele ponad sto złotych rocznie.

Wprowadzenie katastru w wysokości 1% oznaczałoby dla tego samego mieszkania w Warszawie koszt około 15 tysięcy złotych rocznie. Dla domu o wartości 700 tys. zł w mniejszej miejscowości - 7 tysięcy zł rocznie. To kwoty trudne do udźwignięcia dla wielu gospodarstw domowych.

- Powodów, dla których temat katastru wraca, jest kilka. Po pierwsze, obserwujemy gwałtowny wzrost cen mieszkań napędzany m.in. przez programy kredytowe. Po drugie, w Polsce mieszkania stały się swoistym "złotem" - główną lokatą kapitału. Wynika to ze słabo rozwiniętego rynku inwestycyjnego oraz negatywnych doświadczeń z polisolokatami czy obligacjami. W efekcie ci, którzy mają gotówkę lub zdolność kredytową, kupują nieruchomości, bo historycznie ich wartość rosła i dawała zysk przewyższający inflację. Niektórzy wynajmują mieszkania i generują bieżące dochody, inni po prostu je trzymają, licząc na wzrost wartości - wyjaśnia Anton Bubiel ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome

Podatek katastralny miałby zniechęcić do traktowania mieszkań jako inwestycji i poprawić ich dostępność dla osób kupujących je w celu zamieszkania. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju i Międzynarodowy Fundusz Walutowy wskazują, że obecny system opodatkowania nieruchomości w Polsce jest nieefektywny i przynosi znikome wpływy w relacji do PKB.

Podatek katastralny mógłby zwiększyć dochody samorządów i zahamować wzrost cen mieszkań. Jednak jego wprowadzenie niesie również poważne ryzyka.

Właściciele mieszkań na wynajem mogliby przerzucić koszty na najemców, co oznaczałoby wyższe czynsze. Dla osób mieszkających we własnych lokalach, szczególnie emerytów i osób o niskich dochodach, podatek mógłby być zbyt dużym obciążeniem finansowym.

- Dla osób mieszkających we własnych mieszkaniach oznaczałby on natomiast nowe, często bardzo wysokie obciążenia. Najbardziej narażeni byliby emeryci i osoby o niskich dochodach, które posiadają wartościowe nieruchomości, ale nie dysponują bieżącą gotówką. To klasyczny przykład asset rich, cash poor - właściciele mogliby być zmuszeni do zadłużania się, a nawet sprzedaży mieszkań, by poradzić sobie z podatkiem - mówi Anton Bubiel.

Eksperci przewidują, że kataster mógłby doprowadzić do masowej sprzedaży pustostanów - w Polsce jest ich ponad 1,8 mln. Nawet częściowe ich uwolnienie oznaczałoby wzrost podaży i spadek cen mieszkań nawet o 50%.

To z kolei mogłoby negatywnie odbić się na bankach - spadek wartości nieruchomości zmniejsza wartość zabezpieczeń kredytów hipotecznych, co groziłoby destabilizacją sektora finansowego.

- Rozmawiając o katastrze, trzeba też pamiętać o aspekcie politycznym. W Polsce około 87-90% gospodarstw domowych żyje we własnych lokalach, co oznacza, że powszechny podatek katastralny dotknąłby kilkunastu milionów obywateli. To rozwiązanie absolutnie kontrowersyjne, które uderzałoby w szeroki elektorat. Dlatego nikt realnie nie mówi dziś o wariancie obejmującym wszystkie nieruchomości - dodaje ekspert.

Dlatego w debacie publicznej częściej mówi się o wariantach ograniczonych: opodatkowaniu drugiego i kolejnych mieszkań. Taki scenariusz chroniłby właścicieli jednego lokalu, a obciążał głównie inwestorów. Wpływy do budżetu byłyby niższe, ale nadal znaczące - od kilku do kilkunastu miliardów zł rocznie.

Odpowiedź na pytanie, czy podatek katastralny to dobre rozwiązanie, nie jest jednoznaczna. Z jednej strony lepiej niż ryczałt odzwierciedla faktyczną wartość majątku obywateli. Jednak jego szybkie wprowadzenie mogłoby spowodować szok gospodarczy.

- Jeśli temat ma wracać na poważnie, to moim zdaniem potrzebne są szerokie konsultacje, stopniowe wdrażanie nowych rozwiązań i wprowadzenie ulg dla grup wrażliwych - seniorów, rodzin wielodzietnych czy osób z niepełnosprawnościami. Alternatywą mogłoby być wprowadzenie podatku od pustostanów, który zmusiłby właścicieli do efektywnego wykorzystania nieruchomości, lub progresywnego podatku od wartości, a nie od liczby mieszkań. Polska specyfika jest taka, że mieszkania są podstawową formą lokowania kapitału, dlatego wszelkie zmiany muszą być wprowadzane powoli i ostrożnie. W przeciwnym razie - zamiast stabilizacji możemy doczekać się szoku, który uderzy zarówno we właścicieli, jak i w najemców - podsumowuje ekspert.

Alternatywą dla podatku katastralnego mogłyby być:

• podatek od pustostanów,
• progresywny podatek od wartości nieruchomości,
• ulgi dla seniorów, rodzin wielodzietnych czy osób z niepełnosprawnościami.

Podatek katastralny to narzędzie, które mogłoby uspokoić rynek mieszkaniowy, zwiększyć dochody samorządów i poprawić dostępność mieszkań. Z drugiej strony grozi jednak gwałtownym wzrostem obciążeń, presją na czynsze i destabilizacją sektora finansowego.

W polskich realiach jego wprowadzenie wymagałoby stopniowych działań, szerokich konsultacji i ochrony grup najbardziej wrażliwych. W przeciwnym razie, zamiast stabilizacji może pojawić się poważny szok na rynku mieszkaniowym.