Pułapki najmu krótkoterminowego. O tym musisz wiedzieć

Najem krótkoterminowy, czyli taki, gdy udostępnia się mieszkanie na czas od jednej doby do maksymalnie kilku tygodniu i nie służy ono również stałemu zamieszkaniu, jest szczególnie popularny w dużych miastach, które są ośrodkami turystycznymi, jak również w mniejszych ośrodkach i miejscowościach wypoczynkowych. Może to być ciekawa alternatywa dla najmu długoterminowego. Jednak w takim przypadku trzeba liczyć się z koniecznością dopełnienia pewnych formalności, a także odprowadzaniem podatków.

Prowadzenie najmu krótkoterminowego może podlegać przepisom o prowadzeniu działalności gospodarczej.

- W pierwszej kolejności należy mieć na uwadze czy udostępnianie naszej nieruchomości w ramach najmu krótkoterminowego nie powoduje po naszej stronie konieczności prowadzenia działalności gospodarczej. Zależy to od bardzo wielu czynników składowych, m.in. oferowania innych usług, ogłaszania się za pośrednictwem portali internetowych, oferowania większej ilości nieruchomości, ciągłości i regularności wynajmów.Wyżej wymieniona kwestia jest niezwykle istotna z punktu widzenia sposobu rozliczenia podatków z właściwym Urzędem Skarbowym - jeżeli mamy wątpliwości - zawsze możemy opisać naszą sytuację i zwrócić się do Krajowej Informacji Skarbowej o indywidualną interpretację podatkową z pytaniem, czy mamy do czynienia z najem prywatnym, czy może jednak działalnością gospodarczą.Jeżeli organy stwierdzą, że mieliśmy obowiązek założenia działalności gospodarczej, a tego nie zrobiliśmy, to może się okazać, że sankcje za zaleganie z podatkami czy składkami ZUS będą bardzo dotkliwe - informuje prawnik, Tomasz Krokwa z kancelarii Pilawska Zaorski Adwokaci.

Najem krótkoterminowy można prowadzić za pośrednictwem firmy, która zajmuje się obsługą nieruchomości - od wyszukania klientów po usługi związane z jej utrzymaniem. Alternatywą jest samodzielne prowadzenie takiej działalności. To ważne rozróżnienie, bo wiąże się różnym sposobem opodatkowania takiej działalności oraz nieruchomości.

- Powinniśmy rozdzielić stan faktyczny na dwie możliwości. W pierwszej decydujemy się oddać lokal w najem specjalistycznej firmie, która będzie zajmować się rezerwacjami, rozmowami z klientami, sprzątaniem. W takim przypadku mówimy o zwykłej dzierżawie lokalu na rzecz podmiotu, który czerpie z tego korzyści. W takim przypadku musimy pamiętać, żeby taki najem zgłosić do urzędu skarbowego, a podatek, jaki przyjdzie nam zapłacić to 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty w ujęciu rocznym. Jest to klasyczny najem prywatny, a najem krótkoterminowy realizuje spółka - operator.W drugim wariancie to właściciele decydują się na samodzielne poszukiwanie klienta, sprzątanie i wystawianie lokalu na portalach branżowych. Z uwagi na to, że działalność nosi znamiona działalności wykonywanej w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy to zachodzi duże prawdopodobieństwo, że należy założyć na ten cel działalność gospodarczą - wyjaśnia Michał Pomorski adwokat i partner w kancelarii podatkowej Pomorski, specjalizujący się w prawie podatkowym.

Unikanie zgłoszenia działalności gospodarczej może mieć dotkliwe skutki, o czym można się przekonać nie tylko na bieżąco, ale także na skutek kontroli przeprowadzonej przez urząd skarbowy w ciągu kilku lat.

- Jeśli nie zgłosimy działalności, a za pięć lat podczas kontroli okaże się, że takową prowadziliśmy, organy podatkowe będą mogły ustalić zobowiązanie w podatku dochodowym nawet według skali podatkowej (12% do 120 000 zł i 32 % ponad tę kwotę) oraz składkę zdrowotną 9%. Wszystko od osiągniętego dochodu - przy czym skoro nie zgłaszaliśmy działalności to i nie gromadziliśmy faktur zakupowych, które mogłyby nam obniżyć podstawę opodatkowania. Jeśli natomiast prowadzimy działalność, to organ dopisze nam dochód do wybranej formy opodatkowania np. w przypadku podatku liniowego 19% PIT, 4,9 % składki zdrowotnej i ew. 4% daniny solidarnościowej od nadwyżki ponad 1 mln dochodu - informuje Michał Pomorski.

Trzeba także uwzględnić kwestię podatku VAT oraz podatku od nieruchomości, bo i tutaj występują istotne różnice.

- W przypadku zwykłego najmu lokalu na cele mieszkaniowe brak jest VAT, a podatek od nieruchomości wynosi tyle, ile dla klasycznego lokalu mieszkalnego w stawce ustalonej przez właściwą gminę. W przypadku najmu krótkoterminowego stawka podatku VAT wynosi już 8%, a podatek od nieruchomości będziemy zobowiązani zapłacić jak od działalności gospodarczej, np. dla lokalu mieszkalnego maksymalna stawka na 2025 r. to 1,15 zł/mkw., a dla budynków lub ich części wykorzystywanych na potrzeby działalności podatek wynosi 33 zł/mkw. powierzchni użytkowej. Jak widać, błędy w tym zakresie po czasie mogą być bardzo dotkliwe i często opłaca się założyć spółkę operatora, którą będziemy zarządzać naszymi aktywami, ewentualnie możemy oddać w zarząd nieruchomości i ograniczyć powyższe ryzyka - dodaje adwokat Michał Pomorski.

Nie są to jedyne formalności, z którymi należy się liczyć, jeśli chcemy prowadzić najem krótkoterminowy. Trwają prace nad ustawą regulującą wybrane zagadnienia w zakresie tego typu najmu. Jest to związane z faktem, że państwach członkowskich Unii Europejskiej od 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać rozporządzenie 2024/1028 sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jedna z podstawowych zmian dotyczy tego, że wynajmujący zostaną zobowiązani do rejestracji nieruchomości i uzyskania numeru identyfikacyjnego, który należy umieścić w ogłoszeniach.

Jednak już obecnie trzeba zwrócić uwagę na Ewidencję innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.

- Ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, definiuje nam pojęcie usług hotelarskich - "usługi hotelarskie - krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych", a więc stosownie do dalszych zapisów wcześniej wspomnianej ustawy może okazać się, że będziemy musieli uzyskać stosowny wpis do Ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie - wyjaśnia prawnik Tomasz Krokwa.

Takiego zgłoszenia można dokonać w odpowiednim urzędzie miasta lub gminy, na terenie, której znajduje się nieruchomość.

- Zgłaszany obiekt musi spełniać wymogi budowalne, przeciwpożarowe, sanitarne oraz dotyczące wyposażenia i usług zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie - dodaje mecenas Tomasz Krokwa.

Najem krótkoterminowy budzi coraz więcej kontrowersji. Jedna z nich dotyczy uciążliwości przebywania turystów oraz ich zachowań dla osób mieszkających na stałe w sąsiedztwie wynajmowanego lokalu. Może się to wiązać z hałasem, czy niszczeniem części wspólnych nieruchomości. Czy wspólnota może zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego?

- Zdarza się, że wspólnota podejmuje działania ograniczające lub wręcz zakazujące najmu krótkoterminowego - w tym miejscu należy zauważyć, że nawet w przypadku podjęcia przez wspólnotę uchwały w tym przedmiocie jej skuteczność jest wątpliwa. Jeżeli uciążliwości dla sąsiadów wynikające z wynajmu będą się powtarzały, można spodziewać się roszczeń z tytułu immisji, w ramach których można się domagać nawet zaniechania dalszej działalności powodującej zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej - wyjaśnia prawnik z Kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.

Wspomniane wyżej planowane zmiany w przepisach mogą jednak zwiększyć uprawnienia wspólnot i spółdzielni, bo rozważana jest konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego, a także możliwość przyznania władzom samorządowym prawa do ograniczenia tego rodzaju najmu na określonym terenie. To jednak na razie tylko projekt zmian.

Zanim udostępnimy mieszkanie turystom, trzeba także zabezpieczyć własne interesy. Niestety osoby przebywające przez krótki czas w mieszkaniu nie zawsze będą dbały o jego stan.

- Niezależnie od tego czy udostępniamy nieruchomość krótkoterminowo jako osoba prywatna, czy przedsiębiorca musimy mieć na względzie konieczność zabezpieczenia własnych interesów - dlatego zaleca się sporządzenie wcześniej umów/regulaminów, które będą regulowały wyczerpująco stosunki pomiędzy stronami. Należy rozważyć zapisy odnoszące się do zasad korzystania z nieruchomości, odpowiedzialności za szkody czy np. kaucji pobieranej na poczet potencjalnych zniszczeń. Rozsądnym rozwiązaniem wydaje się również sporządzenia protokołów zdawczo - odbiorczych oraz posiadanie zdjęć obrazujących stan lokalu przed rozpoczęciem najmu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przewidzieć zapisy o karach umownych, np. za palenie papierosów we wnętrzach.Zalecanym rozwiązaniem są również dodatkowe polisy ubezpieczeniowe - wybór polisy to osobne zagadnienie, ale koniecznie należy zapoznać się z katalogiem wyłączeń i ograniczeń odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody - podpowiada mecenas Tomasz Krokwa.