Rekordowe koszty budowy w Polsce. Zapomnij o tanich mieszkaniach

W latach 2021-2023 rynek budowlany odnotował rekordowy wzrost kosztów. Poszczególne grupy wydatków zwiększały się nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Najbardziej odczuwalne były skoki cen kluczowych materiałów, takich jak stal, drewno, styropian czy wełna mineralna - w okresie pandemii oraz po wybuchu wojny w Ukrainie potrafiły one podrożeć nawet o 100 procent. Do tego doszły rosnące wydatki na robociznę, napędzane inflacją oraz presją płacową.

Według danych GUS średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego w II kwartale 2025 r. osiągnął poziom 6 973 zł - najwyższy w historii.

- To poziom kosztów, który jeszcze kilka lat temu wydawał się nie do pomyślenia . Dziś każda nowa inwestycja startuje z wyższym progiem wejścia, a to automatycznie przekłada się na ceny ofertowe mieszkań. Bez wyhamowania kosztów pracy i usług budowlanych trudno będzie odwrócić ten trend - mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Choć ceny wielu materiałów zaczęły się stabilizować - co potwierdzają dane Grupy PSB Handel, wskazujące na spadek średnich cen materiałów budowlanych o 0,8 proc. rok do roku w okresie styczeń-wrzesień 2025 r. - to inne elementy budżetu inwestycji nadal rosną. Drożeją:

• robocizna,
• wynajem sprzętu,
• usługi wykonawcze i towarzyszące,
• energia niezbędna do realizacji robót.

Wzrost kosztów widoczny jest również w statystykach. W II kwartale br. rozpoczęto budowę ok. 55 tys. mieszkań - o 0,7 tys. mniej niż kwartał wcześniej i aż o 7,3 tys. mniej niż w analogicznym kwartale 2024 r.

NBP wskazuje, że wysokie koszty coraz skuteczniej zniechęcają inwestorów do uruchamiania nowych projektów.

- Rynek mieszkaniowy wszedł w etap, w którym koszty budowy są dominującym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań. Nawet jeśli materiały chwilowo nie drożeją, to wzrost kosztów pracy, energii i usług wykonawczych praktycznie uniemożliwia obniżanie cen nowych lokali. Inwestycje startują dziś z dużo wyższą bazą kosztową niż jeszcze dwa lata temu, co ogranicza możliwość manewru po stronie deweloperów. Do tego dochodzą rosnące koszty gruntów i coraz dłuższe procedury administracyjne, które wydłużają i podrażają proces budowy. W takich warunkach trudno spodziewać się, by ceny mieszkań mogły realnie spaść - mówi Piotr Koszyk.

W praktyce oznacza to, że każdy metr kwadratowy mieszkania musi być sprzedany po wyższej cenie, aby inwestycja była rentowna. Deweloperzy podkreślają, że coraz częściej stają przed wyborem:

• ograniczenie standardu,
• zmniejszenie liczby mieszkań w budynku,
• podwyższenie cen ofertowych.

Równocześnie NBP raportuje spadek liczby pozwoleń na budowę - w I kwartale 2025 r. było ich ok. 61,9 tys., czyli o 13 proc. mniej niż kwartał wcześniej.

- Spadająca liczba nowych projektów w połączeniu z rosnącymi kosztami jeszcze bardziej napędza presję na wzrost cen mieszkań. Do tego dochodzi rosnący koszt kapitału i coraz droższe działki, które dodatkowo utrudniają rozpoczęcie nowych budów. Jeśli trend się utrzyma, czyli koszty budowy będą nadal rosnąć w tempie kilku procent rocznie, możemy być świadkami kolejnej fazy podwyżek cen mieszkań - mówi Piotr Koszyk z Q3D Contract.

Rosnące koszty dotkliwie uderzają również w wykonawców. NBP podaje, że po II kwartale 2025 r. liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła do 3745 firm - o 18 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego aż 95 proc. stanowią restrukturyzacje. Jednocześnie, według danych Krajowego Rejestru Długów, ponad 46,6 tys. firm budowlanych ma do spłaty łącznie 1,74 mld zł zobowiązań.

To pokazuje, że presja kosztowa nie tylko podnosi ceny mieszkań, ale wpływa też na stabilność całej branży - od deweloperów po wykonawców.