Rynek biurowy. Najemcy zostają, deweloperzy wstrzymują inwestycje

Z danych JLL wynika, że w ciągu pierwszego półrocza wynajęto blisko 390 000 mkw. powierzchni, z czego aż 217 000 mkw. przypadło na drugi kwartał. To o 37% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej, co świadczy o rosnącej aktywności najemców. Jednak za ten wzrost odpowiadały głównie renegocjacje, szczególnie w Krakowie, gdzie stanowiły one aż 70% wszystkich transakcji. Trend ten był widoczny również w innych miastach, takich jak Trójmiasto, Lublin czy Wrocław, gdzie renegocjacje przekroczyły 50%.

Jak zaznacza Mateusz Polkowski z JLL, na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach decydowali się głównie duzi najemcy, np. Shell (23 000 mkw.) i Motorola (17 000 mkw.) w Krakowie. Co ciekawe, wiele firm w ramach renegocjacji powiększało zajmowaną powierzchnię, co jest pozytywnym sygnałem świadczącym o optymizmie i rozwoju firm, zwłaszcza w największych aglomeracjach, takich jak Kraków i Wrocław.

Mimo aktywnego popytu ze strony najemców, rynek cierpi z powodu braku nowych inwestycji. W pierwszej połowie 2025 roku oddano do użytku zaledwie 2400 mkw. nowej powierzchni, a w drugim kwartale nie ukończono żadnego większego projektu. W rezultacie, całkowita podaż biur w regionach utrzymała się na poziomie 6,75 mln mkw.

Deweloperzy przyjęli postawę wyczekującą. Jak wyjaśnia Karol Patynowski z JLL, nadpodaż i wysoki wskaźnik pustostanów (17,5% w skali regionalnej, z najwyższymi poziomami w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu) zniechęcają do rozpoczynania nowych budów bez odpowiedniego poziomu umów przednajmu. Choć w drugiej połowie roku spodziewane jest oddanie do użytku około 30 000 mkw., to 2025 będzie rokiem o rekordowo niskiej podaży. Nadzieje budzi jednak perspektywa lat 2026-2027, kiedy to na rynki regionalne ma trafić łącznie około 190 000 mkw. nowej powierzchni.

Mimo spadku całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w Polsce (do 414 mln euro), rynki regionalne zyskały na znaczeniu. Aż 13 z 23 transakcji w pierwszym półroczu zostało zawartych poza Warszawą, co pokazuje rosnące zainteresowanie inwestorów mniejszymi rynkami. Transakcje średniej wielkości, na poziomie 20-50 mln euro, takie jak sprzedaż kompleksów w Krakowie, Wrocławiu czy Szczecinie, stają się atrakcyjną alternatywą dla rynku stołecznego. Jak podkreśla Marcin Sulewski z JLL, oferują one "atrakcyjniejsze stopy zwrotu przy stabilnych perspektywach najmu".