Rynek mieszkaniowy łapie oddech. Sprzedaż spada, ale deweloperzy nie tracą nadziei

Jak wynika z danych Otodom Analytics, czerwcowa sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach w kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto i Katowice) wyniosła 3,1 tys. lokali. To o 13 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym jednak odnotowano wzrost o 9 proc. względem czerwca 2024 i 2022 roku.

– Choć wynik ten może rozczarować, warto pamiętać, że wciąż mówimy o wzroście rocznym – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Dla wielu firm to sygnał, że popyt mimo wszystko się utrzymuje, choć trudno spodziewać się powtórki z rekordowego czerwca 2023 roku, kiedy sprzedano aż 4,8 tys. mieszkań.

Zaskoczeniem okazała się nie tylko sprzedaż, ale też liczba mieszkań wprowadzonych do oferty. W czerwcu deweloperzy zaoferowali zaledwie 2,5 tys. nowych lokali – to znacznie mniej niż w poprzednich miesiącach.

Otodom zauważa, że firmy coraz częściej dostosowują ofertę nie do oczekiwanego popytu, lecz do rzeczywistego tempa sprzedaży. Deweloperzy, mimo posiadania znacznych rezerw pozwoleń na budowę, zachowują ostrożność.

– Widać wyraźnie, że rynek się stabilizuje. Liczba dostępnych mieszkań w ofercie wynosi obecnie ponad 62 tys., co oznacza 30-procentowy wzrost rok do roku. Ale zmiany miesiąc do miesiąca są już symboliczne – oceniają analitycy Otodom.

W całym drugim kwartale 2025 roku deweloperzy sprzedali o 4 proc. więcej mieszkań niż w pierwszym kwartale, a w ujęciu rocznym – o 8 proc. więcej. To solidny wynik, biorąc pod uwagę brak rządowych programów wsparcia dla kupujących.

Jednocześnie do oferty trafiło zaledwie 10,9 tys. mieszkań – najmniej od dwóch lat. Tymczasem pula dostępnych lokali od września 2023 roku zwiększyła się o 90 proc.

– Deweloperzy są świadomi, że utrzymanie obecnych cen to dla nich najlepszy scenariusz – mówi Kuniewicz. – Ale jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe impulsy – np. obniżki stóp procentowych czy zmiany w liczeniu zdolności kredytowej – możliwe są korekty cen, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert.

W czerwcu zauważalnie spadła liczba nowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Liderem spadków był Wrocław (–10,4 proc.), a za nim Kraków i Warszawa (po –5 proc.). Wyjątkiem były Poznań i Łódź, gdzie liczba ofert wzrosła odpowiednio o 17 i 13 proc.

– Na rynku wtórnym widać oznaki słabnącego popytu. W czerwcu zanotowano najniższy w tym roku roczny wzrost liczby dostępnych mieszkań – zaledwie 1,5 proc. – komentuje Milena Chełchowska z Otodom. – To efekt wolniejszej rotacji ofert, dłuższego czasu sprzedaży i mniejszego zainteresowania zakupem.

Eksperci zgodnie wskazują: bez zmian w polityce monetarnej lub interwencji państwa rynek mieszkaniowy może w drugiej połowie roku wejść w fazę stagnacji. Deweloperzy zyskują dzięki większemu wyborowi lokali i rosnącemu zaufaniu klientów, ale to za mało, by utrzymać wysokie tempo sprzedaży.

Kluczowe będą nadchodzące miesiące – zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Czerwiec pokazał, że rynek znalazł się na rozdrożu.