Trójmiasto żegna boom, wita stabilizację. Rynek mieszkaniowy w nowej fazie. Kaszuby stają się alternatywą

Trójmiejski rynek mieszkaniowy się zmienia. Koniec eldorado inwestorów? Czas na klientów indywidualnych! Jeszcze niedawno kawalerki w centrum Gdańska znikały z rynku w kilka dni, a inwestorzy kupowali apartamenty „na pniu”. Dziś nieruchomości czekają miesiącami, a klienci zaczynają przebierać. Trójmiejski rynek mieszkaniowy wszedł w nową fazę - stabilizacji, selekcji i większej ostrożności.

- Ten rynek się nasycił. Nie mamy już tylu klientów inwestycyjnych, co kiedyś. Za to wracają klienci „second home’owi”, czyli osoby kupujące mieszkanie wakacyjne dla siebie. To oni dziś napędzają sprzedaż - mówi Tomasz Modzelewski, właściciel Biura Nieruchomości MO Real Estate, od lat specjalizujący się w sprzedaży apartamentów w topowych lokalizacjach.

Marzec nie był najlepszym miesiącem na rynku nieruchomości. Zaskoczeniem może być przyczyna. Jak się okazuje, wpływ na zachowanie klientów miała nie tyle sytuacja w Polsce, co... wybory prezydenckie w USA.

- Nasi klienci to często właściciele firm związanych z handlem międzynarodowym, przemysłem stoczniowym, eksportem. Gdy pojawiły się sygnały o możliwych zmianach celnych w Stanach Zjednoczonych po zwycięstwie Donalda Trumpa, wiele osób wstrzymało się z decyzjami. Panował niepokój, niepewność. Dziś sytuacja się uspokoiła i znów widać ożywienie - tłumaczy Modzelewski. - Mam wrażenie, że w przypadku wojny na Ukrainie to rynek już się przyzwyczaił do tej informacji. Nie mamy nerwowego oczekiwania na jakikolwiek przełom. To co się dzieje w Izraelu i Iranie również nie ma większego wpływu.

Jak wygląda sytuacja w prestiżowych lokalizacjach - od Śródmieścia Gdańska, przez Jelitkowo i Brzeźno, po Sopot i Gdynię?

- Sprzedaliśmy apartament w Sopocie, który mieliśmy w ofercie od jesieni. Miał ponad 110 m kw., ale musieliśmy obniżyć cenę. Klient miał gotówkę, ale mocno negocjował. Dziś standardem są negocjacje na poziomie 5-10 proc. Już nie ma klientów, którzy oglądają i kupują bez pytania o rabat - mówi właściciel MO Real Estate. - Sprzedajemy oczywiście także i nieruchomości w cenie nawet 39 tys. zł za m kw., ale klienci dokładnie liczą i porównują oferty. Ceny ofertowe nie zawsze pokrywają się z transakcyjnymi. Kupujący są ostrożniejsi.

Jednym z najważniejszych trendów jest wyraźny spadek zainteresowania apartamentami pod wynajem dobowy - zwłaszcza w Śródmieściu Gdańska, które jeszcze kilka lat temu przeżywało boom inwestycyjny.

- W tej chwili inwestorzy się wycofali. Mamy mnóstwo nowoczesnych hoteli, a rynek najmu krótkoterminowego się nasycił. Takie apartamenty będą się jeszcze utrzymywać, ale tylko w najlepszych lokalizacjach. To naturalna korekta rynku - tłumaczy Modzelewski.

Jak dodaje, to dobra wiadomość dla mieszkańców, bowiem skończy się sytuacja, w której rodziny mieszkają obok hałaśliwych apartamentów wynajmowanych na doby.

W Śródmieściu Gdańska ceny za metr kwadratowy zaczynają się od nieco poniżej 20 tys. zł, a kończą na nawet 44 tys. zł za lokale z widokiem na Motławę i Bazylikę Mariacką. Są też cenowe „anomalia”.

- Mamy przypadki, gdzie metr kosztuje ponad 65 tys. zł netto, co daje ponad 80 tys. zł brutto. Ale są też okazje: np. lokal za 15,5 tys. zł za metr, choć z jednym oknem i brakiem odpowiedniego doświetlenia - wyjaśnia Tomasz Modzelewski.

Nie oznacza to jednak korekty cenowej.

- Mówimy raczej o stabilizacji i wydłużeniu procesu sprzedaży. Dwa lata temu na Otodomie w Śródmieściu było 920 ogłoszeń. Teraz jest prawie 1500. To pokazuje, ile produktu wróciło na rynek.

Wiele obecnych ofert pochodzi od inwestorów, którzy kupili mieszkania np. w okolicach Euro 2012 z myślą o wynajmie.

- Wtedy te lokale wynajmowały się za 1000 zł za noc. Dziś jest tak samo. Rynek się przesycił, a najem krótkoterminowy nie jest już tak opłacalny. Z tego powodu część inwestorów zaczyna wychodzić z rynku, zamieniać aktywa lub je sprzedawać - komentuje ekspert.

Co ciekawe, zmieniają się też potrzeby klientów. Od 2020 roku deweloperzy budowali głównie mieszkania do 80, maksymalnie 100 m kw. Teraz okazuje się, że brakuje większych lokali, takich powyżej 100 m kw. Klienci poszukując mieszkania rezydencjonalnego są zainteresowani większymi metrażami niż 100 metrów, a takich po prostu brakuje. Za to rynek kawalerek i małych lokali jest już nasycony. Tych mieszkań jest najwięcej.

Czy to dobry moment na zakup? Zdaniem pośrednika - tak.

- Widzimy wstrzymanie dynamiki rynku, a jednocześnie rosnącą siłę nabywczą klientów. To dobry moment, by poszukać mieszkania dla siebie. Inwestorzy się cofają, a na rynek trafia więcej sensownych ofert. Dla klientów indywidualnych to szansa.

A jak wygląd rynek mieszkaniowy poza Trójmiastem? Na Kaszubach spore zainteresowanie, ale są pewne warunki.

- Rynek mieszkaniowy na Kaszubach wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem, szczególnie w miejscowościach dobrze skomunikowanych z Trójmiastem - mówi Krzysztof Bączkowski z Costerina Nieruchomości na Kaszubach. - Mimo rosnących kosztów budowy i utrzymania nieruchomości, wiele osób szuka tu spokoju, natury i stabilnej inwestycji. Zauważamy również wzrost zainteresowania ze strony Polonii oraz inwestorów szukających domów i mieszkań pod wynajem sezonowy. Kaszuby nie tylko przyciągają pięknem, ale oferują też realną alternatywę dla przegrzanych rynków dużych miast.