Tysiące mieszkań wynajmowanych na czarno, m.in. studentom. Oto pomysł, jak je opodatkować i też pustostany

Wynajem "na czarno", to sytuacja, w której właściciel czerpie przychody z tego tytułu, ale nie dzieli się nimi z fiskusem. Wydawałoby się, że skoro od przychodu z wynajmu trzeba zapłacić 8,5% podatku (12,5% przy większej skali), to mało kto będzie się na takie ryzyko decydował. W praktyce jednak wciąż takie sytuacje się zdarzają.

Problem w tym, że szukając odpowiedzi na pytanie "ile jest w Polsce mieszkań wynajmowanych na czarno?" skupiamy się na szczegółach, a prawda jest taka, że nie mamy nawet oficjalnych statystyk, które pokazałyby nam ile jest w Polsce w ogóle mieszkań na wynajem. W sumie więc chcemy policzyć szarą strefę, nie wiedząc nawet, jak duża jest biała.

Nawet więcej, dostępne dane Eurostatu na temat wielkości rynku najmu wydają się sprzeczne. Z tych za 2024 rok wynika, że:

• w Polsce jedynie 4,8% obywateli wynajmowało mieszkanie i płaciło czynsz na zasadach rynkowych.
• Jeśli interpretować dane urzędowe wprost, to należałoby uznać, że ze standardowego najmu korzysta w Polsce mniej niż 1,8 mln osób.
• Inne dane Eurostatu sugerują natomiast, że mieszkania wynajmowane w Polsce są w czołówce rankingu przeludnienia.
• Taki problem dotyka aż 2/3 najemców.

- Przyjmując więc zachowawczo, że w przeciętnym wynajmowanym lokum mieszkają 3-4 osoby, to otrzymujemy informację z której wynika, że wg statystyk Eurostatu w Polsce wynajmowanych może być tylko około 450-600 tysięcy domów i mieszkań. Nijak ma się to do rzeczywistości. Nawet Minister Finansów podsumowując 2023 rok ogłosił przecież, że ryczałt od prywatnego najmu zapłaciło mu ponad 1,1 mln podatników. Oczywiście ryczałt od prywatnego najmu należy też płacić od wynajmu innych rzeczy, a nie tylko nieruchomości, ale jasnym jest, że głównie płacą go podatnicy zarabiający na wynajmie mieszkań - komentuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.

Analizuje on dalej, że aby przejść do szacunków dotyczących skali szarej strefy wypadałoby więc najpierw odpowiedzieć na pytanie - "ile może być w Polsce mieszkań i domów na wynajem?". Tego niestety nie wiemy. Jeszcze w 2024 roku (na podstawie danych za 2023 rok) Hanna Milewska-Wilk - Specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów - szacowała liczbę wynajmowanych w Polsce nieruchomości na 1,5 mln. Problem w tym, że ani urzędy, ani ministerstwa nie mają twardych danych na ten temat. Zmuszeni jesteśmy więc do przeprowadzenia szacunków w oparciu o dane, które są dostępne.

Ciekawym punktem odniesienia może być badanie korzystające z danych EBC, z którego wynikało, że dekadę temu w Polsce jedno gospodarstwo domowe na 11 miało więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną1. Wtedy średnia dla 20 przebadanych krajów sugerowała, że około 15% gospodarstw domowych ma więcej niż jeden dom lub mieszkanie. Wiele się jednak od tego czasu zmieniło. Jasnym jest, że z biegiem lat coraz więcej rodaków podejmowało decyzję o zakupie dodatkowej nieruchomości. Trend ten szczególnie nasilił się w takcie epidemii. Zachowawczy wydaje się szacunek zgodnie z którym stan posiadania Polaków zmieniał się adekwatnie do tego jak rósł nasz PKB na głowę. Ten uwzględniający parytet siły nabywczej już w 2023 roku dobrnął do 80% unijnej średniej - wynika z wyliczeń Credit Agricole. Możemy więc zaryzykować stwierdzenie, że na koniec 2023 roku około 12% gospodarstw domowych w Polsce miało więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną.

Niestety nie mamy dokładnych danych na temat tego czy właściciele Ci mają dwie, piec czy dziesięć nieruchomości. Gdyby jednak zachowawczo założyć, że średnio mają oni po 2,5 domy lub mieszkania, to moglibyśmy szacować, że łącznie posiadają oni około 2,8-2,9 mln nieruchomości wakacyjnych, inwestycyjnych czy tych przeznaczonych na długoterminowy wynajem. Gdyby połowa z nich to były mieszkania i domy wynajmowane w tradycyjny sposób (założenie zbieżne z przytoczonym raportem opartym o dane EBC), to szacunek sugerujący, że w Polsce było około 1,5 mln wynajmowanych domów i mieszkań wydaje się w pełni uzasadniony.

Problem w tym, że wyraźnie mniej osób dzieli się z fiskusem przychodami z wynajmu. W 2023 roku podatek od przychodów z najmu prywatnego zapłaciło ponad 1,1 mln osób. W liczbie tej są oczywiście też podatnicy czerpiący przychody z wynajmowania innych rzeczy niż same mieszkania, ale najpewniej jest to margines. Z danych ministerstwa wynika, że przeciętny podatnik zainkasował prawie 30 tysięcy złotych rocznego czynszu. Zważywszy na stawki, które obowiązywały w tamtym czasie można zaryzykować szacunek, że przeciętny wynajmujący ma trochę ponad 1,2 mieszkania. To daje nam więc około 1,35-1,40 mln mieszkań, które w 2023 roku były wynajmowane przez podatników, którzy normalnie płacili podatki. Liczba ta może być zawyżona, bo osiąganie przychodów z prywatnego najmu nie oznacza automatycznie, że przedmiotem umowy jest mieszkanie. Można wynajmować też inne rzeczy.

Jeśli jednak mieszkań i domów na wynajem faktycznie było w 2023 roku około 1,5 miliona, to już nawet na tym etapie pojawia się podejrzenie, że przychód z wynajmu nawet 100-150 tysięcy mieszkań może być przed fiskusem ukrywany. Mówimy tu więc o kwotach rzędu 2-3 miliardów złotych, z których co najmniej 200-300 milionów złotych nie trafia do kasy Państwa. Są to jednak bardzo orientacyjne wyliczenia.

Warto więc spojrzeć na problem też z innej strony. Kuszącym sposobem na oszacowanie wielkości szarej strefy wynajmu jest też pojawiający się od lat raport przygotowywany przez AMRON dotyczący rynku najmu studenckiego. Z najnowszej jego edycji wynika, że 9% żaków nie ma spisanych z właścicielami umów, a polegają jedynie na ustnych ustaleniach. Istnieje tu podejrzenie, że to właśnie w tym miejscu mamy szarą strefę. Zakładając znowu, że nieruchomości na wynajem w 2023 roku było w Polsce około 1,5 miliona, a dziś może nawet trochę więcej, to znowu wielkość szarej strefy wynajmu oszacować można na około 100-150 tysięcy nieruchomości.

Tym razem nie sposób nie zauważyć jednak, że szacunek ten wydaje się zawyżony. Dlaczego? W raporcie przygotowanym przez AMRON badany jest rynek najmu studenckiego. Teoretycznie statystyczny żak może chętniej przystać na wynajem bez umowy - o ile idzie to w parze z atrakcyjną ceną. W przypadku starszych najemców - korzystających z tej formy od lat i mających już za sobą różne doświadczenia - skłonność do wynajmu bez umowy powinna być mniejsza. Nawet więc jeśli powyższy szacunek jest przesadzony to i tak możemy mówić o potencjalnie 50-100 tysiącach mieszkań wynajmowanych w szarej strefie. To ogromna skala, bo dostępne za 2023 rok statystyki sugerują, że przeciętny lokal generował ponad 24 tys. złotych rocznego przychodu.

- Niezależnie od tego czy realna skala wynajmu w szarej strefie to 50, 100 czy 150 tysięcy mieszkań i domów, to jasnym jest, że skala jest na tyle duża, że tematem tym może zająć się rząd - szczególnie poszukując dodatkowych źródeł dochodów. Pojawiła się już nawet inicjatywa, aby stworzyć Centralną Ewidencję Lokali. Póki co idea ta nie doczekała się urzeczywistnienia, a ponadto jej pomysłodawcy mówią raczej o wpływie na rynek najmu krótkoterminowego (na doby), a nie sektor tradycyjnego wynajmu mieszkań (czyli tzw. długoterminowy). Podobnie jest z pojawiającym się niekiedy pomysłem opodatkowania pustostanów. Jego efektem mogłoby się okazać nie tyle bardziej efektywne wykorzystanie istniejącego zasobu mieszkaniowego, co znaczne utrudnienie wynajmu w szarej strefie - podsumowuje Turek.