Zmiany na rynku nieruchomości, ale do dobrych wyników jeszcze daleko

W początek roku wkraczaliśmy z nadzieją na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości ze względu na zapowiedzi Polaków dotyczące planowanych zakupów. Jednak dopiero po obniżeniu stóp procentowych obserwujemy rosnące zainteresowanie działaniami na rynku finansowym i nieruchomościowym.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, wskazuje na wyraźne oznaki poprawy:

- Pesymistyczne wizje dotyczące przyszłości rodzimego rynku mieszkaniowego nieśmiało zaczynają ustępować miejsca delikatnemu optymizmowi. Trudno się temu dziwić, jeśli porównamy aktualne dane, do tych sprzed roku. Wyraźny progres jest widoczny w liczbie składanych wniosków kredytowych czy wartości sprzedanych kredytów. Docierają do nas też jaskółki poprawy po stronie faktycznie zawieranych transakcji.

Czy obecna fala ożywienia utrzyma się lub przyspieszy, dopiero się okaże. Teoretycznie podstawy do tego istnieją, bo znaczna liczba osób od lat odkładała decyzje o zakupie nieruchomości z uwagi na różne trudności, jak choćby ograniczony dostęp do kredytów.

Na rynku był zauważalny skumulowany popyt, który był wynikiem tego, że już przez 3 lata (2022-2024) wiele osób nie mogło sobie pozwolić na zakup nieruchomości.

- Ten skumulowany popyt mógł być fundamentem optymizmu formułowanego jeszcze na początku roku przez osoby biorące udział w cyklicznym badaniu GUS. Wynikało z niego, że ponad 5% respondentów rozważało lub wręcz twardo deklarowało zakup nieruchomości lub budowę domu w 2025 roku. W latach 2021-2025 tylko w styczniu 2024 roku widzieliśmy aż tak wysoki odsetek osób przyznających się do ambitnych mieszkaniowych planów. Do realizacji tego popytu w 2024 roku zabrakło jednak decyzji RPP o cięciu stóp procentowych. Na pierwszy taki ruch musieliśmy czekać aż do maja 2025 roku - wyjaśnia ekspert.

Poprawa sytuacji na rynku finansowym znacząco wpłynęła na dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa Polaków była w granicach historycznych rekordów w ujęciu nominalnym. Natomiast realia nieco odbiegają od tego obrazu

- Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych dysponuje zdolnością kredytową na poziomie prawie 930 tysięcy złotych (mediana). Jest to historyczny rekord, ale tylko w ujęciu nominalnym. Realnie, a więc po uwzględnieniu poziomu wynagrodzeń czy stawek za metr, zdolność kredytowa musiałaby jeszcze wzrosnąć o kolejne 5-10%, abyśmy mogli mówić o tym, że jej realny poziom wrócił do średnich z ostatnich kilkunastu lat. Przy realizacji optymistycznego scenariusza pokonanie tej bariery jest możliwe jeszcze w bieżącym roku - dodaje Bartosz Turek.

Łatwiejszy dostęp do kredytów przyczynił się do wzrostu liczby wniosków kredytowych. Dopiero na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2025 roku liczba składanych wniosków wróciła do poziomów sprzed pandemii i konfliktu za naszą wschodnią granicą.

Obecnie popyt na kredyty mieszkaniowe jest czterokrotnie wyższy niż w 2022 roku. Idzie za tym m.in. wzrost średniej wartości wniosków kredytowych o ponad jedną trzecią na przestrzeni trzech lat. Wzrost liczby wniosków jest znacznym sygnałem ożywienia i stabilizacji na rynku.

Większa liczba wniosków kredytowych miała swoje odzwierciedlenie w dynamicznym wzroście sprzedaży nowych kredytów. Wartość umów osiągnęła znaczące wartości, zbliżając się do 9,4 mld zł w lipcu, a w czerwcu wynosiła ponad 8,2 mld zł. Dla porównania: słabe miesiące w 2022 roku charakteryzowały się zaledwie 2 mld zł.

Optymizm sięga już nie tylko kredytów, ale także sprzedawanych mieszkań.

- Coraz śmielej o ożywieniu pozwalają też już mówić dane Otodom Analytics. W sierpniu wstępne dane sugerowały wzrost sprzedaży o ponad 40% r/r, choć należy przyznać, że wynik ten zawdzięczaliśmy też bardzo niskiej bazie sprzed roku, a do tego wstępne dane będą rewidowane w dół. Na ożywienie popytu na mieszkania wskazywać mogą też dane na temat topniejącej liczby unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym. Od szczytu (z marca 2025 roku) ubyło już około 13% propozycji - wynika z danych Unirepo - informuje ekspert.

Jednak nawet w tym optymistycznym scenariuszu pojawiają się pewne zastrzeżenia. Dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego, publikowane przez GUS, wskazują na pewne zahamowania. Deweloperzy rozpoczęli mniej inwestycji, co może wynikać z dużej dostępnej oferty w biurach sprzedaży.

Kolejną możliwą przyczyną jest wprowadzona jawność cen na rynku nowych mieszkań, która wymagała od deweloperów odpowiedniego przygotowania. Skutkiem tego, zamiast większej aktywności, zaobserwowano minimalizację nowo rozpoczynanych projektów.