Zdolność kredytowa w górę, ale to i tak mało w stosunku do cen

Ostatnia obniżka stóp procentowych sprawiła, że banki są skłonne pożyczać więcej. Raty kredytów będą niższe, do tego - tak przynajmniej wynika ze statystyk - przeciętne zarobki cały czas rosną. O ile jeszcze trzy lata temu para z jednym dzieckiem i dwoma średnimi pensjami mogła pożyczyć na mieszkanie około 400 tys. zł. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania od dewelopera w Poznaniu wynosiła wtedy nieco powyżej 9 tys. zł. Bazowa stopa procentowa wynosiła wtedy 6,75 proc., a bank badając zdolność kredytową zakładały, że może wzrosnąć nawet dwukrotnie. To w oczywisty sposób ograniczało możliwości kredytowe.

- Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej - twierdzi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. - Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw według ostatnich danych GUS to około 9 tysięcy złotych i od wielu miesięcy rośnie szybciej niż ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (inflacja). Do tego podstawowa stopa procentowa jest na poziomie 4,75 proc. i prognozy przewidują dalsze jej cięcia - podkreśla.

Według części analityków do końca przyszłego roku bazowa stopa procentowa NBP może spaść nawet do 3,5 proc.

To sprawia, że trzyosobowa rodzina, dysponująca dwoma średnimi pensjami czyli kwotą 12 430 zł miesięcznie może pożyczyć w zależności od banku od 775 800 zł do nawet 946 300 zł, co może stanowić 90 lub 80 proc. wartości mieszkania. W tym przypadku polityka banków się różni. Większość oczekuje wkładu własnego na poziomie 10 proc., jednak - jak podaje Bartosz Turek - BNP Paribas i Citi Handlowy oczekują, że kredytobiorca będzie miał do dyspozycji 20 proc. wartości mieszkania.

Oprocentowanie kredytów waha się od 6 proc. w stosunku rocznym (BNP Paribas) do 6,63 proc. (Citi Handlowy)

Co to oznacza w praktyce? Rodzina, która zechce skorzystać z najtańszej oferty czyli obecnie PNB Paribas musi mieć do dyspozycji 20 proc. wkładu własnego, a maksymalny kredyt, na który może liczyć 869 tys. zł. Ma więc do dyspozycji 1 042 800 zł. Co za tę kwotę można kupić w Poznaniu? Wszystko zależy od standardu i lokalizacji.

Na najdroższej obecnie Wildzie ta suma wystarczy na zakup trzy lub czteropokojowego mieszkania o powierzchni 72 m kw. w inwestycji w głębi dzielnicy. Jeśli jednak rodzina chciałaby zamieszkać tuż przy granicy ze Starym Miastem musiałaby nieco ograniczyć swoje wymagania, gdy chodzi o metraż - cała zgromadzona suma wystarczy na zakup niewiele ponad 65 m kw. podzielonych na trzy pokoje. Nadal komfortowo, ale tylko wtedy jeżeli rodzina się nie powiększy.

Podobnie rzecz ma się na Jeżycach. Dysponując milionem złotych można znaleźć mieszkanie, którego powierzchnia nie przekroczy 80 m kw.

Kto chciałby kupić mieszkanie o jeden pokój większe (takich ofert na rynku nie ma zbyt wiele) może postawić na Nowe Miasto - obecnie najtańszą dzielnicę Poznania ze średnią ceną za metr kwadratowy 12 683 zł . Tam kwota, która jest do dyspozycji pozwoli kupić czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 98,06 m kw. Nieco mniejsze, bo o powierzchni niespełna 88 m kw., ale także czteropokojowe można znaleźć także w odleglejszych od centrum miasta częściach Grunwaldu.

Bartosz Turek zwraca jednak uwagę, by wybierając kredyt hipoteczny dla siebie brać pod uwagę nie tylko to, ile bank skłonny jest pożyczyć. - Aby wybrać odpowiednią "hipotekę" powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych - mówi. - Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami.