Koniec z dzierżawą ziemi "na gębę". Wysokie ryzyko utraty dopłat

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi chce zmienić prawo dotyczące umów dzierżawy gruntów rolnych. Główne zmiany mają dotyczyć zwłaszcza ustnych umów dzierżawy. Tak przynajmniej wynika z założeń do projektu ustawy o dzierżawie rolniczej. A taki projekt właśnie znalazł się w wykazie prac legislacyjnych rządu.

Resort rolnictwa uważa, że w Polsce nawet 75% wszystkich dzierżaw to mogą być ustne umowy. Choć warto zauważyć, że ministerstwo powołuje się na opracowanie sprzed 10 lat.

Ministerstwo wskazuje, że kwestia uregulowania tematu dzierżawy ziemi w obrocie prywatnym w ostatnich latach bardzo często była zgłaszana przez rolników.

– Obecna archaiczna regulacja stosunków dzierżawnych przyjęta w przepisach nie odpowiada na współczesne problemy rolnictwa. W szczególności nie zapewnia ani względnej trwałości, ani ciągłości dzierżawy. Tymczasem efektywność dzierżawy jest porównywalna z gospodarowaniem na własnej ziemi. O ile jest oparta na wieloletniej umowie, prawnie gwarantującej jej stabilne warunki – mówi Jacek Czerniak, wiceminister rolnictwa.

Ministerstwo rolnictwa uważa, że ustna umowa dzierżawy nie zapewnia trwałości i ciągłości dzierżawy. Resort twierdzi też, że ta forma sprzyja deformacji rynku gruntów rolnych i tzw. szarej strefie. Na dodatek rząd uważa, że dzierżawa „na gębę” może służyć nadużyciom przy płatnościach bezpośrednich i przetargach na grunty rolne.

– Do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa coraz częściej dochodzą sygnały o procederze sztucznego zaniżania powierzchni gospodarstw rolnych na potrzeby przetargów organizowanych przez KOWR – wskazuje rząd.

Ten proceder ma polegać na tym, że rolnik, który w przetargu chce wydzierżawić grunty od KOWR, wykazuje tylko areał, którego jest właścicielem lub dzierżawi na podstawi umowy pisemnej. A zatem nie wykazuje gruntów, które uprawia na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Dzięki temu może uzyskać więcej punktów w postępowaniu przetargowym. Co więcej, cześć rolników znalazła też sposób na to jak mają się zachować, gdy KOWR ustali na podstawie płatności bezpośrednich faktyczny areał. Wówczas rolnik twierdzi, że umowa ustna na chwile stawania do przetargu już nie obowiązuje. Po przetargu rzekomo niedzierżawiony grunt, z powrotem jest przez niego użytkowany, rzekomo na podstawie kolejnej ustnej umowy dzierżawy. Mimo tego jednak część rolników musi liczyć się z karami nakładanymi przez KOWR w takiej sytuacji.

Resort rolnictwa uważa także, że ustna umowa dzierżawy to duże ryzyko utraty dopłat bezpośrednich. Dlaczego? Ze względu na brak możliwości udowodnienia posiadania tytułu prawnego do danego gruntu. Z tego samego powodu na rolnika mogą zostać nałożone sankcje wieloletnie za przedeklarowanie powierzchni zgłaszanej do płatności.

To także Cię zainteresuje: ARiMR żąda od rolników wyjaśnień w 7 dni. „W czasie żniw to niedopuszczalne”.

Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej reguluje pięć najważniejszych kwestii:

1. sposób zawierania umowy (w tym jej formę);
2. zasady płatności czynszu;
3. prawa i obowiązki stron umowy;
4. kwestie następstwa prawnego;
5. sposób rozwiązywania umowy.

– Ustawa reguluje prawa i obowiązki stron. Wzmacnia pozycję dzierżawcy, ale przy zabezpieczeniu praw wydzierżawiającego. Nasz projekt reguluje ponadto kwestie rozwiązania umowy dzierżawy oraz rozliczenia nakładów. Dodatkowo przewiduje pierwszeństwo dzierżawcy przy ponownym wydzierżawieniu 50 proc. przedmiotu dzierżaw – podkreśla Jacek Czerniak.

Najważniejsza zmiana jaką proponuje rząd dotyczy samej formy dzierżawy. Zgodnie z projektem, umowa dzierżawy rolniczej ma formę pisemną z datą pewną (poświadczoną urzędowo). Oznacza to koniec ustnej umowy dzierżawy – ta w świetle prawa nie będzie już wiążącą obie strony. Pisemna umowa dzierżawy powinna zawierać też protokół z dokładnym opisem przedmiotu dzierżawy.

Nowe przepisy przewidują dwa rodzaje umów dzierżawy:

• krótkoterminową (do 5 lat)
• długoterminową (od 5 do 30 lat).

Rząd wskazuje, że preferowane będą długoterminowe umowy dzierżawy.

Rząd chce w nowym prawie uregulować także terminy i zasady płatności czynszu. W nowym prawie będzie także możliwość zmiany z czynszu niepieniężnego na pieniężny. Kolejna zmiana w prawie to możliwość obniżenia czynszu na skutek nadzwyczajnych okoliczności. Ale także na skutek obowiązkowych nakładów, które zakłócają korzystanie z dzierżawy.

Rząd do projektu ustawy chce też wprowadzić prawo, które daje dzierżawcy narzędzia żądania od wydzierżawiającego dokonania nakładów, bez których dzierżawca nie może korzystać z przedmiotu dzierżawy. Dzierżawca może także dokonać za zgodą wydzierżawiającego albo sądu (gdy takiej zgody brak) nakładów koniecznych dla powiększenia zdolności produkcyjnych.

Natomiast wydzierżawiający ma prawo wejścia na przedmiot dzierżawy w celu sprawdzenia wykonywania obowiązków przez dzierżawcę. Wydzierżawiający ma również prawo otrzymywać informacje o planach produkcyjnych dzierżawcy.

Ministerstwo rolnictwa podaje, że w projekcie ustawy znajdą się też przepisy przewidują możliwość zmiany dzierżawcy. Ale będzie to możliwe jedynie w 3 ściśle określonych przypadkach, tj.,:

• gdy dzierżawca osiągnął wiek emerytalny,
• jeśli dzierżawca przenosi swoje prawa i obwiązki na małżonka lub zstępnych,
• gdy dzierżawca przenosi swoje gospodarstwo rolne na następcę w rozumieniu przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników.

Ministerstwo rolnictwa przewiduje, że nowe zapisy ustawy o dzierżawie rolniczej mogą wejść w życie w IV kwartale 2025 roku.

Rząd podkreśla, że nowe przepisy to krok w stronę modernizacji i ucywilizowania rynku rolnego. Resort rolnictwa uważa, że ta ustawa oraz propozycje zmian w ustawie o „Aktywnym Rolniku” pozwolą rozwiązać najpilniejsze problemy polskiej wsi.

Co się zmieni w dzierżawie ziemi rolniczej w Polsce?

Nowe prawo wprowadzi konieczność formy pisemnej dla umów dzierżawy, co eliminuje umowy ustne. To ma na celu zwiększenie stabilności dzierżaw oraz ochronę praw obu stron.

Dlaczego ustna umowa dzierżawy jest ryzykowna?

Ustna umowa nie zapewnia dowodu posiadania gruntu, co może prowadzić do utraty dopłat bezpośrednich oraz sankcji od ARiMR. Brak formalnej umowy ułatwia także nadużycia na rynku gruntów rolnych.

Jakie będą nowe zasady dotyczące czynszu dzierżawnego?

Nowe przepisy wprowadzą jasne terminy oraz zasady płatności czynszu. Będzie też możliwość zmiany formy czynszu oraz jego obniżenia w przypadku nadzwyczajnych okoliczności.

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Umowę będzie można wypowiedzieć w ściśle określonych przypadkach, takich jak osiągnięcie wieku emerytalnego dzierżawcy czy przeniesienie praw na małżonka lub dzieci.

Kiedy nowe przepisy dotyczące dzierżawy wejdą w życie?

Projekt ustawy ma wejść w życie w IV kwartale 2025 roku, co powinno poprawić sytuację na rynku dzierżawy gruntów rolnych w Polsce.