Ceny mieszkań w dół. Polowanie na okazję dopiero się zaczyna
Delikatne spadki cen i rekordowa podaż
Pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło wyraźną korektę cen ofertowych na rynku wtórnym mieszkań, szczególnie w porównaniu z drugą połową 2024 roku. Największe obniżki odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena spadła o niemal 6 proc. W Łodzi, Krakowie i Wrocławiu ceny zmniejszyły się o 3-4 proc., a w Poznaniu i Gdańsku o około 2 proc. - wynika z danych SonarHome. Jednocześnie na rynku pojawiła się rekordowa liczba ofert - w największych miastach liczba aktywnych ogłoszeń była nawet o 50 proc. wyższa niż rok wcześniej.
Wysoka podaż na warszawskim rynku wtórnym utrzymywała się od października 2024 roku do marca 2025 r. Choć w kwietniu zaczęła się kurczyć, nadal pozostaje na poziomie porównywalnym z rokiem 2022, gdy rynek przeżywał kryzys związany z wojną w Ukrainie i podwyżkami stóp procentowych. Od tamtej pory liczba ofert w stolicy znacząco zmalała tylko w okresie obowiązywania programu "Bezpieczny Kredyt 2%".
- Wysoka podaż w stolicy sprawia, że konkurencja w sprzedaży jest duża, co wywiera presję na redukcję często przeszacowanych cen ofertowych. W tej sytuacji ważne jest, aby cena wyjściowa była ustalona na optymalnym poziomie, co pomoże wyróżnić ofertę na tle konkurencji, skrócić czas sprzedaży oraz ograniczyć konieczność późniejszych negocjacji cenowych. Kupujący są dziś dobrze poinformowani i ostrożni, dlatego zbyt wygórowana cena może skutecznie zniechęcić ich już na etapie przeglądania ogłoszeń - komentuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
Warszawa najdroższa, stabilizacja w mniejszych miastach
W pierwszym półroczu 2025 roku najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy na rynku wtórnym odnotowano w Warszawie (16 178 zł), Krakowie (15 217 zł) i Gdańsku (14 197 zł). Najtańszym z największych miast pozostaje Łódź, gdzie średnia cena wyniosła 7 898 zł.
W mniejszych miastach wojewódzkich sytuacja była bardziej stabilna. W aż sześciu z nich zmiany cen nie przekroczyły 1 proc. w stosunku do drugiej połowy 2024 roku - dotyczyło to Bydgoszczy, Szczecina, Rzeszowa, Kielc, Lublina i Olsztyna. Symboliczne wzrosty pojawiły się w Zielonej Górze i Opolu, natomiast niewielkie spadki zanotowano w Katowicach i Białymstoku.
W gronie mniejszych stolic województw najdroższym miastem był Rzeszów, gdzie cena metra kwadratowego sięgnęła 9 896 zł. W Lublinie wyniosła 9 305 zł, a w Białymstoku - 9 200 zł. W pozostałych miastach ceny nie przekroczyły 9 000 zł, przy czym w Zielonej Górze było to 7 961 zł, a w Bydgoszczy - 7 345 zł.
Ceny transakcyjne również w trendzie spadkowym
Dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2025 roku potwierdzają, że spadki dotyczą nie tylko cen ofertowych, lecz także transakcyjnych.
- Widzimy ogólne spowolnienie wzrostu cen, a w niektórych miastach nawet spadki cen transakcyjnych, szczególnie na rynku wtórnym. W niektórych miastach wojewódzkich, w tym w Warszawie, wyniosły one nawet 500 zł/m² - zauważa Anton Bubiel.
NBP odnotował spadki cen transakcyjnych niemal we wszystkich dużych miastach. Największa korekta dotyczyła Gdańska, gdzie ceny spadły o 7 proc. względem czwartego kwartału 2024 roku. Jedynym wyjątkiem była Łódź, gdzie zanotowano 3-procentowy wzrost średniej ceny.
W mniejszych miastach wojewódzkich spadki cen transakcyjnych wystąpiły w Szczecinie, Białymstoku i Zielonej Górze. Z kolei Bydgoszcz i Lublin odnotowały niewielkie wzrosty rzędu 3 proc. W pozostałych miastach zmiany były symboliczne i nie przekraczały 1 proc. zarówno w górę, jak i w dół.
