Ceny mieszkań zmienią się za kilka miesięcy. Eksperci nie mają wątpliwości

Z raportu PKO BP wynika, że w I kwartale 2025 roku ceny transakcyjne mieszkań rosły wolniej niż wcześniej. Na rynku pierwotnym w największych miastach odnotowano wręcz lekkie spadki, a na rynku wtórnym wzrosty cen były bardziej stonowane.

W mniejszych miastach wojewódzkich wzrosty sięgały ok. 5 proc. rok do roku, a w największych aglomeracjach tempo wzrostu spadło do ok. 10 proc. W porównaniu do IV kwartału 2024 r. w 9 mniejszych miastach wojewódzkich ceny transakcyjne mieszkań praktycznie się nie zmieniły, a w 6 największych aglomeracjach na rynku pierwotnym spadły o ok. 3 proc.

Eksperci PKO BP prognozują, że do jesieni sytuacja cenowa pozostanie względnie stabilna, ale w końcówce roku może dojść do odbicia cen.

- W perspektywie roku oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji na rynku do jesieni br. W ostatnich miesiącach roku możliwe jest pojawienie się lekkich (w granicach kilku procent) tendencji wzrostowych średnich cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać temu będą powoli odbudowujący się przy niższych stopach procentowych popyt mieszkaniowy i redukowana oferta mieszkań deweloperskich. Jednocześnie stopniowo coraz więcej kumulujących się czynników będzie negatywnie oddziaływać na koszty budowy.

Aktywność kredytowa w I kwartale 2025 roku wróciła do poziomu sprzed roku. Liczba transakcji była stabilna, a sprzedaż mieszkań spadła tylko o 0,6 proc. rok do roku. To wyraźnie mniej niż w IV kwartale 2024 roku, gdy spadek sięgnął 49 proc.

W ujęciu kwartalnym sprzedaż wzrosła o 14 proc., co może wskazywać na odradzanie się popytu. Wsparciem są tu dane Związku Banków Polskich, według których sprzedaż nowych kredytów wyniosła 20,4 mld zł (spadek o 24 proc. r/r, ale wzrost o 3 proc. kwartalnie).

Również dane BIK potwierdzają zwiększone zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. W maju 2025 roku liczba zapytań o nowe kredyty wzrosła o 46,4 proc. r/r, a wnioskowało 38,6 tys. osób (+43 proc. r/r, +8,4 proc. m/m). Średnia wartość kredytu wyniosła 467,6 tys. zł.

W ocenie autorów może to zapowiadać wzrost popytu kredytowego pobudzonego oczekiwanymi obniżkami stóp procentowych i obserwowanym wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań.

Eksperci PKO BP podkreślają, że popyt może wzrastać nie tylko z powodu stóp procentowych, ale też na skutek realizacji odkładanych decyzji zakupowych po wycofaniu rządowych dopłat do kredytów oraz dzięki rosnącym wynagrodzeniom.

Do przesłanek pozwalających oczekiwać stopniowego, umiarkowanego wzrostu popytu należy zaliczyć kolejne spodziewane obniżki stóp procentowych, realizację odkładanych dotąd decyzji o zakupie mieszkania po rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a także utrzymujący się wzrost wynagrodzeń.

Po stronie podaży pojawiają się jednak symptomy, które mogą prowadzić do wzrostu cen. Eksperci wskazują na rosnące koszty budowy i ograniczenia administracyjne.

Eksperci wymienili tu zwiększone koszty nowelizacji warunków technicznych dotyczących budynków, wysokie ceny energii i usług, wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową w związku z możliwym ograniczeniem podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych wg nowych zasad, jak również skutki możliwego paraliżu decyzyjnego w niektórych gminach, jeśli nie zdążą one uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026 roku.

Eksperci nie wykluczają także bardziej pesymistycznego scenariusza. W przypadku silnych zawirowań geopolitycznych lub wprowadzenia nowych regulacji podatkowych, ceny mogą spaść.

- Nie można też wykluczyć pesymistycznego scenariusza spadku cen mieszkań, który mógłby się zmaterializować w przypadku silnych szoków popytowo–podażowych związanych z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy mogą też oddziaływać zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego - zauważyli autorzy raportu.

Rynek najmu w I kwartale był stabilny. Umiarkowany popyt spotkał się z wysoką podażą, co dawało najemcom możliwość negocjacji cen. W dużych miastach rośnie też liczba mieszkań dostępnych w najmie instytucjonalnym.

Utrzymuje się także zainteresowanie inwestorów sektorem akademików i mieszkań studenckich. To segment, który może stanowić ciekawą alternatywę inwestycyjną w obliczu niepewności na rynku sprzedaży.