Kaucja to nie skarbonka właściciela. Bez dowodów potrącenia łatwo obalić

Brak wiedzy na temat zasad funkcjonowania kaucji wynika zazwyczaj z nieznajomości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Ta ustawa jest kluczowa w regulacji najmu mieszkań, a jej przepisy są bardziej szczegółowe niż ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z artykułem 6 ust. 1:

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (...).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z grudnia 2013 roku potwierdza legalność takiego zabezpieczenia.

Właściciele nie mogą dowolnie ustalać wysokość kaucji. Ustawa dokładnie określa maksymalny pułap tej opłaty. Jest to dwunastokrotność miesięcznego czynszu, natomiast w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego limit ten jest niższy i wynosi sześciokrotność czynszu.

- Niezależnie od rodzaju najmu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, oczywiście po ewentualnym potrąceniu należności właściciela mieszkania. Wariant najmu (okazjonalny, instytucjonalny lub zwykły) nie ma również znaczenia w kontekście wymaganego waloryzowania kaucji - zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl.

Proces waloryzacji kaucji polega na dostosowywaniu jej wartości do aktualnych warunków umowy, co oznacza, że właściciel musi zwrócić lokatorowi zwaloryzowaną kwotę. Jest to iloczyn czynszu i jego krotności (x12 lub x6) obowiązującego w dniu zwrotu.

Ten mechanizm ma na celu uwzględnienie ewentualnych podwyżek czynszu w czasie trwania umowy. Jednocześnie, jeśli czynsz został zredukowany, waloryzacja nie może obniżyć kwoty zabezpieczenia. W takim przypadku właściciel zwraca początkową wartość kaucji.

Trzeba pamiętać, że właściciel ma wdrożenia określonych odliczeń, jednak każde pomniejszenie powinno być udokumentowane, wraz ze wskazaniem powodów. Najczęstsze należności, które mogą zostać potrącone z kaucji, to:

• niezapłacony czynsz lub odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu,
• zaległości w opłatach niezależnych od właściciela (np. woda, ścieki, energia, gaz, odpady),
• zużycie elementów wyposażenia technicznego mieszkania, np. kuchenki gazowej - zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy,
• koszty wykonania napraw lub odnowienia lokalu, które obciążały najemcę,
• odszkodowanie za udokumentowane szkody spowodowane przez lokatora.

Właściciele powinni pamiętać o ustawowych limitach i obowiązku waloryzacji kaucji, a najemcy - o tym, że właściciel ma prawo potrącić z niej należne opłaty czy koszty napraw. Świadomość przepisów pozwala uniknąć nieporozumień i zapewnia uczciwe rozliczenia po zakończeniu najmu.