Koniec lex deweloper. Nowe zasady całkowicie zmienią inwestycje

ZPI mają szansę stać się narzędziem planistycznym, które zracjonalizuje proces inwestycyjny, skróci procedury i wzmocni współpracę publiczno-prywatną. Warunkiem jest konsekwentna polityka mieszkaniowa państwa. Brak zaufania między gminami a biznesem może natomiast ograniczać skuteczność tego modelu.

- Obecnie wpływ rozwiązania ZPI na rynek jest znikomy, co może pośrednio wynikać z częstego braku zaufania między biznesem i samorządem, choć nie należy tej tezy uogólniać, gdyż poszczególne gminy bardzo różnią się między sobą. Chcę wierzyć, że z czasem ZPI będzie sprzyjać spełnieniu nadziei, pokładanych w nim przez biznes, tj. zwiększy się elastyczność w zakresie planowania przestrzennego, zracjonalizuje proces inwestycyjny, skrócą się procedury administracyjne i uwolniony zostanie potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego. Potrzeba nie tylko chęci współpracy i dobrej woli, lecz także konsekwentnej strategii mieszkaniowej państwa, niezależnej od bieżącej koniunktury politycznej. Niedawne zamieszanie i dyskusja wokół współczynnika parkingowego dla projektów opartych o lex deweloper dowodzi dużego niezrozumienia istoty. Pokazuje też, że obiektywna argumentacja i uzasadniony interes samorządowy mogą ulec doraźnym interesom partyjnym - uważa Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal.

Choć ZPI zwiększają przewidywalność procesu, to jego czasochłonność i brak jednolitego podejścia gmin mogą stanowić poważne wyzwanie. Kluczem do sukcesu będzie otwartość samorządów na zawieranie umów urbanistycznych.

- Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych to krok w stronę porządkowania i większej transparentności procesów planistycznych. To narzędzie ma potencjał, by umożliwiać realizację projektów w miejscach, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania, ale kluczowa będzie praktyka stosowania przepisów przez gminy. Główne szanse to możliwość współkształtowania przestrzeni miejskiej i inwestowanie w infrastrukturę lokalną w sposób skoordynowany. Wyzwaniem może być natomiast długość procedur i brak jednolitego podejścia samorządów - mówi Dariusz Skalski, Development Manager, BPI Real Estate Poland.

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) jest krokiem w stronę uporządkowania procesu inwestycyjnego, jednak jego skuteczność zależy od praktycznego zastosowania przepisów na poziomie lokalnym. W teorii ZPI mogą zastąpić specustawę mieszkaniową, ale wymagają sprawnej współpracy z samorządami i gotowości administracji do zawierania umów urbanistycznych.

- Główną szansą jest zwiększenie przewidywalności procesu inwestycyjnego, a utrudnieniem jest czasochłonność i niejednolite podejście gmin do nowych regulacji - potwierdza Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.

ZPI mogą odblokować grunty dotychczas wyłączone z inwestycji i przyspieszyć zmianę ich przeznaczenia. Muszą jednak być zgodne z Planem Ogólnym Gminy.

- Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) mogą znacząco odblokować potencjał gruntów dotąd wyłączonych z możliwości inwestycyjnych. W dużej mierze będzie to jednak zależało od decyzji władz lokalnych i podejmowanych na ich podstawie uchwał. Na dziś trudno oszacować realny wpływ nowych przepisów, ponieważ wciąż brakuje szczegółowych norm i odpowiednich regulacji - twierdzi Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii.

Nowe regulacje dają szansę na szybką zmianę przeznaczenia terenu, w szczególności w przypadku projektów mieszkaniowych. Jako wnioskodawcy ZPI, deweloperzy w ramach swoich projektów mogą dostarczyć gminie wartościową zabudowę, partycypując w rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej, także na trudnych, poprzemysłowych terenach.

- Widzimy w ZPI szansę na zwiększenie podaży mieszkań poprzez odblokowanie trudnych terenów, jak chociażby grunty poprzemysłowe. Szansą jest tworzenie zrównoważonych projektów z infrastrukturą, a utrudnieniem brak doświadczenia samorządu i czasochłonne procedury - uważa Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest.

- Dotychczas stosowane decyzje o warunkach zabudowy często były jedynym rozwiązaniem w braku planu, ale jak pokazała praktyka, nie zawsze gwarantowały spójność urbanistyczną. W kontekście coraz większych trudności ze znalezieniem dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową w miastach, traktujemy ZPI jako realne i potrzebne narzędzie, które może uzupełniać lukę w obecnym systemie planowania przestrzennego - dodaje Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński Grupa Holdingowa.

Największym problemem może być ograniczona dostępność gruntów oraz zbyt restrykcyjne podejście do ich klasyfikacji. Jak pokazuje przykład Warszawy, część terenów zakładanych pod budownictwo mieszkaniowe może zostać wyłączona z uwagi na brak infrastruktury lub kwestie prawne, co z kolei może podbijać ceny działek nadających się pod zabudowę.

- Warszawa jakiś czas temu przygotowała wstępne założenia do ZPI i okazało się że około 40 proc. gruntów zakładanych pod budownictwo mieszkaniowe się do tego nie nadaje ze względu na brak infrastruktury lub wady prawne. Taka sytuacja może powodować przyjęcie błędnych założeń wyłączenie zbyt dużej ilości gruntów spod produkcji mieszkaniowej, a co za tym idzie wzrost cen gruntów przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe, na których rzeczywiście można budować. Do tego dochodzi kwestia założeń dotyczących demografii. To że Polaków rodzi się mniej nie musi oznaczać, że w Polsce będzie mieszkało mniej ludzi. Mamy istotny poziom imigracji zarobkowej, nie mówiąc o Ukraińcach, którzy zdecydowali się tutaj zostać na stałe. Te dane są pomijane, a to może prowadzić do przyjmowania błędnych danych co do ilości potrzebnych mieszkań. Niestety mamy także sygnały, że nie wszystkie samorządy są zwolennikami współpracy z inwestorami - mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.

Istnieje poważne ryzyko podwójnych kosztów - zarówno inwestycji uzupełniających, jak i tzw. renty planistycznej. W Krakowie i Warszawie wprowadzono lokalne procedury, które porządkują kwestie finansowe i harmonogramowe, m.in. poprzez wcześniejsze uzgodnienia zakresu inwestycji uzupełniających, a nawet wprowadzenie możliwości przekazywania mieszkań do zasobu komunalnego.

- Po stronie ryzyka dostrzegamy przede wszystkim możliwość podwójnego obciążenia inwestora kosztami realizacji inwestycji uzupełniającej oraz tzw. renty planistycznej; niejasności dotyczące zakresu obowiązków inwestora w zakresie realizacji infrastruktury towarzyszącej; a także ryzyko długotrwałych i skomplikowanych negocjacji umowy urbanistycznej, które mogą istotnie opóźnić rozpoczęcie inwestycji. Dodatkowo, dla praktycznego stosowania ZPI ważna będzie też jakość Planów Ogólnych przyjmowanych przez gminy. To z nimi ZPI będą musiały być zgodne od połowy przyszłego roku - mówi Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska.

Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska liczy, że ZPI pozwolą na rozwój zarówno mieszkalnictwa, jak i infrastruktury towarzyszącej, zwłaszcza w Warszawie.

- Myślimy, że jest za wcześnie na określenie, jakie utrudnienia niosą nowe przepisy, natomiast wierzymy, że ZPI pozwolą na rozwój mieszkalnictwa oraz infrastruktury towarzyszącej w wielu miejscach w Warszawie - mówi Renata Mc Cabe-Kudla.

Podobnie Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg wskazuje, że nowe narzędzie, w przeciwieństwie do lex deweloper, wymaga dialogu z gminą i większej partycypacji deweloperów w kosztach infrastruktury publicznej, ale dzięki temu może zapewnić lepszą jakość otoczenia.

- Większe przedsięwzięcia deweloperskie, np. osiedla powyżej 100 lokali mogą być lepiej realizowane w ramach ZPI, zwłaszcza przy współpracy z miastem. Szczególnie w większych miastach, gdzie samorządy są lepiej przygotowane administracyjnie do prowadzenia procedury planistycznej w tym trybie. Należy jednak pamiętać, że proces ten jest bardziej sformalizowany niż specustawa. Obejmuje negocjacje, konsultacje, przygotowanie projektu planu oraz uchwalenie go przez radę gminy - zwraca uwagę Joanna Chojecka.

Zawieranie umów urbanistycznych może być atrakcyjne, o ile gmina jest otwarta na współpracę i posiada zasoby do sprawnego przeprowadzenia procesu - dodaje Joanna Chojecka.

Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom, dodaje, że ZPI umożliwiają inwestorom współkształtowanie przestrzeni i sprzyjają tworzeniu spójnych projektów urbanistycznych. Zastrzega jednak, że powodzenie tego mechanizmu zależy od partnerskiego podejścia samorządów i rozsądnych wymagań finansowych wobec inwestorów.

- Kluczowym wyzwaniem jest obecnie brak doświadczeń po stronie samorządów oraz ryzyko zbyt wygórowanych oczekiwań dotyczących partycypacji inwestora w kosztach infrastruktury. Ważne jest, aby mechanizm ten był oparty na partnerskiej współpracy, a wymogi finansowe nie obniżały rentowności projektów - uważa Joanna Launer-Kubik.

Zdaniem ekspertów Zintegrowane Plany Inwestycyjne to potrzebne narzędzie, które może odblokować dostęp do nowych lokalizacji, przyspieszyć proces inwestycyjny i poprawić jakość urbanistyki. Jednocześnie jednak ryzyka związane z czasochłonnością procedur, niejednolitym podejściem gmin oraz wysokimi kosztami infrastruktury mogą ograniczać ich praktyczne zastosowanie. Branża deweloperska z nadzieją patrzy na rozwój tego rozwiązania, ale o jego realnym wpływie na budownictwo mieszkaniowe zadecyduje praktyka - czyli to, jak chętnie i sprawnie będą z niego korzystały samorządy.

- Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych to krok w dobrą stronę. Każde nowe narzędzie, które pozwala szybciej i elastyczniej reagować na potrzeby dynamicznie rozwijających się miast jest dziś bardzo potrzebne. W wielu przypadkach obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie nadążają za rzeczywistością, nie odzwierciedlają aktualnych kierunków rozwoju i nie odpowiadają na lokalne potrzeby - podsumowuje Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński Grupa Holdingowa.