Łódź: Chcą kupić Bramę Miasta

Jak już informowaliśmy, Urząd Marszałkowski Województwa Łódzkiego zamierza zakupić Bramę Miasta przy Dworcu Łódź Fabryczna, aby przenieść do niej wszystkie departamenty i podległe urzędowi spółki. Radni sejmiku wojewódzkiego przegłosowali zgodę na zakup biurowca w Nowym Centrum Łodzi, ale pomysł wzbudził wiele emocji.

Brama Miasta w Łodzi

Źródło zdjęć: © Fot. Wikimedia Commons

Dariusz Pawłowski

22 lipca 2025, 09:30

Urząd Marszałkowski poinformował, że w pierwszej połowie tego roku przeprowadzono analizę kosztów związanych z eksploatacją oraz koniecznością modernizacji nieruchomości znajdujących się na terenie miasta Łodzi, w których swoje siedziby mają Urząd Marszałkowski Województwa Łódzkiego oraz wojewódzkie samorządowe jednostki organizacyjne. Ustalono, że łączna kwota koniecznych do poniesienia wydatków wynosi około 95 mln zł. „Należy przy tym podkreślić, że środki te umożliwią jedynie utrzymanie dotychczasowych lokalizacji jednostek oraz dostosowanie ich do minimalnych standardów wymaganych prawem, bez podnoszenia ogólnego komfortu pracy czy efektywności zarządzania przestrzenią" - napisano w uzasadnieniu uchwały dotyczącej zakupu działki z biurowcem przy Dworcu Fabrycznym.

Pomysłodawcy zakupu Bramy Miasta, w której znajdują się wolne powierzchnie biurowe, przekonują, że inwestycja zapewni optymalizację kosztów funkcjonowania urzędu, a także podniesie komfort pracy urzędników oraz obsługi petentów. Maksymalny koszt inwestycji oszacowano na 160 mln zł. Przeprowadzka do biurowca miałaby nastąpić w 2027 roku.

Przeciwko projektowi wystąpili radni PiS sejmiku, którzy twierdzą, że byli zaskoczeni szybkością wprowadzenia pod głosowanie uchwały dotyczącej zakupu działki podkreślając jednocześnie, że są ważniejsze potrzeby w regionie niż nowa siedziba urzędu.

Co ciekawe, scalenie swojej działalności z kilku rozproszonych budynków w jedną nowoczesną siedzibę planuje również Urząd Miasta Łodzi. Wśród potencjalnych lokalizacji znalazła się właśnie Brama Miasta. Przypomnijmy, że Brama Miasta to kompleks składający się z dwóch 15-piętrowych budynków, które razem dostarczają prawie 44 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

A co na ten temat sądzą eksperci związani z rynkiem nieruchomości? Okazuje się, że i wśród nich opinie są podzielone.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości:

- Dla mnie pomysł zainwestowania przez Urząd Marszałkowski 160 milionów złotych w zakup Bramy Miasta i związana z tym przedsięwzięciem procedura są co najmniej zadziwiające. Czasy są złe, obecnie wszyscy - od ministerstw po prywatny biznes optymalizują koszty. Oszczędności oznaczają w dużej mierze właśnie niwelowanie powierzchni biurowych, instytucje przenoszą część swoich usług do platform elektronicznych, bo koszty utrzymania nieruchomości, w tym energia, rosną niemal z miesiąca na miesiąc. Tymczasem Urząd Marszałkowski zamierza nabyć tak dużą powierzchnię, która zamiast optymalizacji kosztów oznacza wręcz rozszerzenie działalności instytucji. Pozwolę sobie postawić kilka pytań. Czy ktokolwiek zrobił wycenę ekonomiczną tego przedsięwzięcia, w tym wyliczenie kosztów utrzymania tak dużej nieruchomości? Można kupić wszystko, tylko żeby potem nie okazało się, że zamienił stryjek siekierkę na kijek... Co z procedurami? Zajmuję się nieruchomościami od trzydziestu lat i wiem, że przy wydawaniu takich pieniędzy muszą być one ściśle zachowane. Gdy Urząd Marszałkowski chce kupować zeszyty lub ciastka, to organizuje przetarg, a wydając tyle pieniędzy to już przetargu organizować nie musi? Zastanawiam się również, czy przeprowadzono analizę rynku i czy brano pod uwagę inne nieruchomości, bo przecież na terenie Łodzi biurowców do zakupu, łącznie z pustostanami, można znaleźć więcej, nawet w atrakcyjniejszych cenach. I w końcu skąd będą pochodziły środki finansowe przeznaczone na tę inwestycję: z budżetu Urzędu Marszałkowskiego czy z dotacji unijnych? A co za tym idzie, czy nie ma ważniejszych wydatków, które należałoby obecnie ponieść? Fundamentalną zaś kwestią jest to, że w przypadku zakupu przez jednostkę publiczną prywatnego mienia, tego typu transakcje są objęte ochroną instytucji śledczych i badawczych, by uniknąć nadużyć. Czy tak jest w przypadku tej transakcji?I w końcu, co dalej? Co będzie z majątkiem, który urząd obecnie posiada? Czy te nieruchomości zostaną sprzedane, a jeżeli tak, to na jakich zasadach? Czy jest przygotowany jakiś program restrukturyzacji urzędu i gospodarowania powierzchniami?Sytuacja na rynku biurowym, szczególnie w Łodzi, jest trudna, dlatego Urząd Marszałkowski mógł rozważyć kilka scenariuszy. Oprócz penetracji rynku i wynegocjowania najlepszej oferty, rozważyć także ewentualne rozbudowanie i zaadaptowanie już posiadanych nieruchomości dla swoich celów. Jeżeli po wszystkich obliczeniach okazałoby się, że zakup Bramy Miasta jest jednak najbardziej opłacalną inwestycją, to czemu nie. Tymczasem z informacji, które można znaleźć w mediach wynika, że uchwałę podjęto szybko i równie szybko ją ogłoszono. A to budzi kontrowersje.Gdyby Brama Miasta naprawdę była tak bardzo atrakcyjna, to już dawno w całości byłaby wynajęta i nie pojawiła się w ofercie sprzedaży. Dzisiaj oszczędzają wszystkie samorządy, a tymczasem Urząd Marszałkowski, który dysponuje środkami dla całego regionu i rozdziela je pomiędzy miasta i miasteczka, dokonuje tak wyrazistej inwestycji. Mieszkańcy pomniejszych miejscowości regionu mogą pomyśleć, że oto nie dostają wystarczających pieniędzy na swoje zamierzenia, a dysponent funduszy kupuje sobie wystawne wieże. Forma załatwienia tej sprawy wizerunkowo jest po prostu nietrafiona.

Jakub Krzysztofik, architekt i urbanista, wykładowca akademicki:

- Urzędnicy potrzebują wysokiej jakości przestrzeni do pracy. I nie ma w tym nic złego, bo przekłada się to również na obsługę klientów. Urzędnicy powinni mieć salki konferencyjne, miejsca do spotkań, pokoiki socjalne, żebyśmy nie widzieli jak jedzą przy biurkach, ważna jest też strefa obsługi klienta, aby ten nie musiał się błąkać po korytarzach i zaglądać do pokoi. Dobrze też jest, gdy poszczególne wydziały urzędu są skoncentrowane w jednym budynku, co skraca dystans przy prowadzeniu międzywydziałowych procedur. Taka tendencja wydaje się właściwa. Z mojego punktu widzenia, jako architekta, za konieczną uznaję salę, w której wygodnie można rozłożyć dokumentację projektową zastanowić się nad szczegółami, nanieść poprawki. I dzięki temu szybciej załatwiać nasze sprawy… No i ważny jest komfort pracy. Na przykład w lepiej mi znanym Urzędzie Miasta Łodzi przy Piotrkowskiej nie zazdroszczę pracownikom, którzy latem są za ścianą od strony południowej, w upały tam po prostu trudno wytrzymać.Jak osiągnąć takie cele? Urząd, marszałkowski czy miasta, albo buduje nowy budynek – mieliśmy do tego przymiarkę Urzędu Miasta Łodzi, który zamierzał wybudować budynek w partnerstwie publiczno-prywatnym przy Rynku Kobro, ale to się nie spięło; albo wynajmuje pomieszczenia – jak słyszałem Urząd Miasta Łodzi planował również takie rozwiązanie właśnie z Bramą Miasta. Ostatecznie Urząd Marszałkowski za 160 milionów złotych zamierza kupić nowy gmach. Budynek ma przeszło 40 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, co daje 4 tysiące złotych z kawałkiem za metr, a to nie jest złą ceną. Urząd może stworzyć struktury inwestycyjne, procedury i mozolnie budować budynek, lub powierzyć cały proces firmom wyspecjalizowanym w tworzeniu przestrzeni biurowych – i tutaj mamy do czynienia do pewnego stopnia z partnerstwem prywatno-publicznym, bo ktoś wybudował ten biurowiec, wziął na siebie wszystkie związane z tym procedury, ryzyko inwestycji, a teraz budynek sprzedaje. Ta sytuacja wydaje mi się całkiem rozsądna. I nawet jeżeli Urząd Marszałkowski jest miejscem, w którym petenta się rzadziej przyjmuje, bo podstawowym klientem są jednostki samorządu publicznego, to są w nim załatwiane bardzo ważne sprawy, jak rozdział olbrzymich funduszy. Poza tym Urząd Marszałkowski będzie mógł zarządzać najmem części powierzchni dla podmiotów komercyjnych. To jest kierunek, w którym mógłby podążać też Urząd Miasta Łodzi. Być może docelowo w jednej wieży byłby Urząd Marszałkowski, a w drugiej Urząd Miasta Łodzi.Mnie się ten pomysł podoba jeszcze z jednego powodu. Jest zastój na rynku biurowym – z powodu pandemii, pracy zdalnej i tak dalej. To stwarza pewne korzyści dla podmiotów publicznych i cena Bramy Miasta jest tego przykładem. Mówimy tylko o powierzchni użytkowej, a tam są jeszcze pomieszczenia pomocnicze, parking, budynek jest najwyższej klasy. Tak przygotowany urząd mógłby być miejscem, wokół którego się koncentruje życie naszego regionu. Do całej transakcji trzeba doliczyć też to, że zostaną sprzedane cztery nieruchomości, w których obecnie mieści się Urząd Marszałkowski. Oczywiście, zawsze można powiedzieć, że są inne ważne wydatki, ale one przecież zawsze będą.