Mieszkania stoją i czekają. Polacy nie kupują, mimo ogromnej oferty
Mieszkań więcej niż kupujących
Rekordowa liczba dostępnych mieszkań i jednocześnie coraz mniejsze zainteresowanie zakupem – tak wygląda dziś rzeczywistość rynku deweloperskiego w Polsce. Choć oferta osiągnęła historyczne maksimum, sprzedaż spada już drugi rok z rzędu. Stabilne ceny nie odzwierciedlają faktycznych wyzwań, z jakimi mierzą się firmy i konsumenci. Jeśli nie pojawią się nowe impulsy pobudzające popyt lub ułatwiające finansowanie, rynek może popaść w stagnację. Coraz większego znaczenia nabiera precyzyjne dopasowanie oferty do oczekiwań kupujących.
Rynek w fazie wyhamowania
Pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło wyraźne spowolnienie po wcześniejszym ożywieniu. Według danych Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 18,3 tys. mieszkań – o ok. 10% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie wprowadzono na rynek 23,3 tys. nowych lokali, co oznacza spadek o 20%. Mimo tego, całkowita oferta wzrosła do rekordowego poziomu ponad 62 tys. mieszkań – o 30% więcej niż przed rokiem.
Maj przyniósł chwilowe odbicie w sprzedaży, jednak w czerwcu rynek powrócił do trendu spadkowego. Sprzedaż zmniejszyła się o 18% względem maja, a liczba nowych lokali w ofercie spadła do 2,5 tys. – najmniej od dwóch lat. Incydentalna obniżka stóp procentowych z maja przyniosła krótkotrwały efekt, ale nie wpłynęła na trwałą poprawę nastrojów. Jednocześnie poziom oferty pozostał na podobnym poziomie jak miesiąc wcześniej, m.in. z powodu powrotu lokali z rezerwacji do sprzedaży.
Zróżnicowanie między miastami
Na tle ogólnokrajowego spowolnienia wyróżnił się Kraków. Jako jedyne z analizowanych miast zanotowało wzrost sprzedaży – w pierwszym półroczu 2025 roku sprzedano tam 2,9 tys. mieszkań, o 12% więcej niż rok wcześniej. Mimo to wynik ten wciąż jest daleki od okresu boomu, kiedy w pół roku sprzedawało się ponad 5 tys. lokali. Na wzrost sprzedaży w Krakowie wpłynęła przede wszystkim znacząca rozbudowa oferty – liczba dostępnych mieszkań podwoiła się względem zeszłego roku.
W pozostałych miastach dominowały spadki. W Katowicach sprzedaż spadła aż o 22% rok do roku, a w Łodzi, Wrocławiu i Trójmieście o 10–12%. Warszawa i Poznań również wypadły słabiej niż przed rokiem. Po intensywnym początku 2024 roku, napędzanym przez program Bezpieczny Kredyt 2%, rynek przeszedł w fazę wyczekiwania.
– Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do realnej, a nie założonej sprzedaży. Rosnąca podaż i słabe wyniki zachęcają ich do weryfikacji planów inwestycyjnych –
zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
W Katowicach szczególnie wyraźna jest przewaga podaży nad popytem – tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy na rynek trafiło 3,8 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedano zaledwie 1,6 tys. Zbliżone zjawisko, choć na mniejszą skalę, obserwowane jest również w Poznaniu i Łodzi.
Ceny trzymają się mocno
Pomimo spadającej sprzedaży, ceny ofertowe mieszkań pozostają zaskakująco stabilne. We Wrocławiu średnia cena za mkw spadła o 550 zł od jesiennego szczytu 2024 roku (czyli o 3,8%), a rok do roku jest niższa o 2%. W Krakowie ceny ofertowe spadły o 2,4% względem rekordowego poziomu, jednak w ujęciu rocznym zanotowano niewielki wzrost o 2%. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu stawki są nadal rekordowe, choć wzrosty są umiarkowane – rzędu kilku procent. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie średnia cena wzrosła aż o 10% rok do roku.
– Rynek deweloperski pozostaje w fazie stabilizacji. Utrzymujący się niski popyt jest skutkiem wysokich stóp procentowych i braku programów wspierających zakup mieszkań. Wielu deweloperów przyjęło strategię czekania na lepsze czasy, stąd bardzo ostrożna polityka wprowadzania nowych inwestycji. Jak podkreśla ekspert, w najbliższych miesiącach trudno oczekiwać rewolucyjnych zmian, a ewentualne dalsze spadki cen będą raczej stopniowe. Spektakularnej korekty stawek nie będzie, ale rynek wymusi na firmach większą elastyczność i umiejętność reagowania na realne potrzeby kupujących. O sukcesie zdecyduje nie ilość, lecz jakość i dopasowanie oferty do coraz bardziej wymagającego rynku –
podsumowuje Marcin Krasoń.
W obecnych realiach firmy deweloperskie muszą zrewidować swoje strategie. Kluczowe stają się selektywność, elastyczność i ostrożność w planowaniu nowych projektów. Pierwsze półrocze 2025 roku pokazuje, że choć mieszkań na rynku jest rekordowo dużo, to kupujących – zdecydowanie mniej.
