Nowe galerie już nie powstaną? Rynek handlowy zmienia kierunek

Eksperci JLL wskazują, że polski rynek handlowy znalazł się w punkcie, w którym duże galerie handlowe nie mają szans na dalszy rozwój w centrach największych miast. Jednocześnie obserwowany jest dynamiczny wzrost projektów mieszkaniowych oraz inwestycji mixed-use, które coraz częściej zastępują dawne obiekty stricte komercyjne. Według analiz firmy aż 375 tys. m kw. powierzchni handlowej już przeszło lub czeka na konwersję do funkcji mieszkaniowych lub PRS.

Tak silny zwrot rynku wynika zarówno z nasycenia dużych miast, jak i rosnącej konkurencji o atrakcyjne grunty. Nowe lokale handlowe powstają przede wszystkim w parterach nowo realizowanych inwestycji mieszkaniowych, które uzupełniają miejski ekosystem usługowy.

- W związku z nasyceniem rynku i rosnącą konkurencją o najlepsze grunty, duże galerie handlowe nie powstają już w ścisłych centrach miast. Oferta handlowa jest natomiast rozbudowywana m.in. przez lokale w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych. W samej Warszawie w ostatnich kilku latach oddano do użytku około 80 tys. m kw. takich powierzchni handlowo-usługowych. Ponadto, pojedyncze centra handlowe znikają z mapy miast, tworząc przestrzeń dla nowych projektów mieszkaniowych oraz mixed-use - napisano w raporcie.

Zmiana strategii inwestorów widoczna jest również w likwidacji wybranych obiektów, takich jak stołeczne Galeria Bemowo czy Nowa Praga. W ich miejscu powstaną nowe osiedla mieszkaniowe, co ma odpowiadać na trendy konsumenckie oraz potrzeby urbanistyczne.

- Przykładem jest planowana likwidacja dwóch centrów handlowych w Warszawie, w tym m.in. Galerii Bemowo i Nowa Praga, w miejsce których mają powstać nowe osiedla mieszkaniowe. Eksperci JLL szacują, że aż 375.000 m kw. powierzchni handlowej już zmieniło lub jest w planach konwersji na funkcję mieszkaniową lub PRS (najem instytucjonalny) - dodano.

Przykładem ewolucji wizji inwestycyjnej jest projekt Towarowa22, w którym pierwotnie zakładano budowę obiektu w pełni handlowego, jednak otoczenie rynkowe wymusiło rozszerzenie programu o inne funkcje.

Jednocześnie rosną koszty gruntów - w największych miastach nawet do 5 tys. zł za 1 m kw. GLA, natomiast na obrzeżach i w mniejszych miejscowościach ceny pozostają bardziej konkurencyjne. To właśnie tam rozwija się dziś segment parków handlowych, który konsekwentnie zwiększa udział w nowej podaży.

- Zabezpieczenie i przygotowanie terenu pod inwestycję handlową stanowi coraz większe wyzwanie. O ile, ze względu na nasycenie istniejącą ofertą, w centrach największych miast nie spodziewamy się nowych projektów w postaci tradycyjnych galerii, to popularny dziś format parków generuje nowe możliwości rozwoju. Dotyczy to szczególnie mniejszych miejscowości, gdzie nowoczesna oferta handlowa do tej pory nie istniała. Na mapie Polski dalej są białe plamy do zapełnienia przez deweloperów - powiedział Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

Według danych JLL w latach ostatnich pięciu lat to właśnie parki handlowe i centra convenience odpowiadały za 72 proc. całkowitej nowej podaży, co oznacza roczne oddawanie ok. 465 tys. m kw. powierzchni. Jednocześnie tradycyjne galerie dostarczały jedynie ok. 75 tys. m kw.

W 2025 roku dynamiczny przyrost powierzchni komercyjnych notowany jest przede wszystkim w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. To tam oddano 200 tys. m kw. nowych projektów, co stanowi ponad połowę całej nowej podaży w Polsce, a kolejne 212 tys. m kw. pozostaje w budowie.