Podatek katastralny a podatek od nieruchomości. Tysiące zamiast groszy

W marcu wszyscy właściciele nieruchomości w naszym kraju otrzymują z samorządów decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości. W 2025, mimo wzrostu jego stawek, wielu płatników płaci bez szemrania mając na uwadze to, jakby na ich finanse wpłynął nowy podatek katastralny. Rekomendowana przez instytucje międzynarodowe danina może drenować domowe budżety i mieć przełożenie na zamożność samorządów. Czym jest kataster i czy należy się go obawiać.

Podatek od nieruchomości zamieni podatek katastralny? Kataster a samorządy

W naszej galerii zawarliśmy głosy w dyskusji, o: negatywnych i pozytywnych aspektach wprowadzania nowego podatku katastralnego w Polsce, o kosztach i korzyściach, jakie mógłby przynieść.

Źródło zdjęć: © 123rf.com | 123rf

Elżbieta Węgrzyn

23 października 2025, 17:10

Podatek od nieruchomości zamieni podatek katastralny? Nowy podatek a spekulacja i najbogatsi — [1/4] Nowy podatek a spekulacja i najbogatsiZ badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika, że wzrost stawek opodatkowania nieruchomości wpływa na ograniczenie wahania cen nieruchomości, co czyni rynek stabilnym i pomaga w walce ze spekulacją. Eksperci wyjaśniają, że gdyby wprowadzono w Polsce podatek katastralny od trzeciego mieszkania to, stałaby się mniej atrakcyjna dla funduszy inwestujących w nieruchomości - kolejny wpływ na zmniejszenie spekulacji. Podatek dotyczyłby ok. 1 proc. najbogatszych Polaków, w tym polityków (stąd prawdopodobnie niechęć do rzetelnej debaty na ten temat). Źródło zdjęć: 123rf.com | 123rf

Podatek od nieruchomości zamieni podatek katastralny? Podatek katastralny - generuje koszty? — [1/4] Nowy podatek a spekulacja i najbogatsiZ badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika, że wzrost stawek opodatkowania nieruchomości wpływa na ograniczenie wahania cen nieruchomości, co czyni rynek stabilnym i pomaga w walce ze spekulacją. Eksperci wyjaśniają, że gdyby wprowadzono w Polsce podatek katastralny od trzeciego mieszkania to, stałaby się mniej atrakcyjna dla funduszy inwestujących w nieruchomości - kolejny wpływ na zmniejszenie spekulacji. Podatek dotyczyłby ok. 1 proc. najbogatszych Polaków, w tym polityków (stąd prawdopodobnie niechęć do rzetelnej debaty na ten temat). Źródło zdjęć: 123rf.com | 123rf

Co to jest podatek katastralny? Co go odróżnia od podatku od nieruchomości?

Otrzymywany w przedwiośniu przez właścicieli działek budowlanych, domów i mieszkań list z "decyzją ustalającą wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości na 2025 rok" wskazywał stawki tego podatku od poszczególnych gruntów, budynków i budowli. Jego wymiar jest uzależniony od metrażu tych środków trwałych majątku osobistego lub stanowiących własność przedsiębiorstwa.

Podatek ten płacony jest zwykle:

jednym przelewem całej kwoty zobowiązania na wskazane konto urzędu miasta lub gminy do 15 marca
lub w czterech kwartalnych ratach po 25 proc. rocznego wymiaru podatku.

W ostatnich latach jak bumerang na forum dyskusji publicznej wraca temat zmiany podatku od nieruchomości na podatek katastralny.

Kataster to rejestr publiczny o gruntach i budynkach, zaś podatek katastralny jest jednym ze sposobów opodatkowania nieruchomości oparty na jej wartości.

Co odróżnia podatek od nieruchomości od podatku katastralnego? Najprościej, różni je sposób naliczania. Podatek od nieruchomości "ruiny na obrzeżach miasta" ma taki sam wymiar jak dla apartamentu w centrum - jeśli mają taką samą powierzchnię.

W przypadku podatku nowej daniny, wysokość obciążenia zależy od wartości katastralnej nieruchomości, zatem właściciel luksusowego apartamentu w centrum zapłaci o wiele więcej niż mieszkaniec niewiele wartego mieszkania na skraju miasta.

Przykładowo, koszty podatku katastralnego o stawce 3 proc., gdyby obowiązywał w Polsce, to dla nieruchomości wartej 250 tys. zł jego roczny wymiar to 7500 zł (sic!) rocznie. W porównaniu ze standardowym 150 zł podatku od nieruchomości... ta wizja potrafi przerazić. Tymczasem opodatkowanie powiązane z katastrem nie musi dotyczyć pierwszej, ani nawet drugiej posiadanej nieruchomości.

Czy w Polsce będzie wprowadzony podatek katastralny?

Skąd dyskusja o przymiarkach do wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego? Otóż rozwiązanie to rekomendowały w ostatnich miesiącach Polsce instytucje międzynarodowe takie jak Międzynarodowy Fundusz Walutowy (2023) oraz ostatnio Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD).

- Polska powinna przejść na system opodatkowania nieruchomości oparty na jej wartości, stosowany w większości krajów OECD, który dokładniej odzwierciedlałby wartość gruntów i byłby bardziej progresywny i wydajny. Obecny system jest słabym wskaźnikiem zamożności i zdolności płatniczej podatników, ponieważ nie uwzględnia innych cech nieruchomości i jej lokalizacji, która jest kluczowym czynnikiem determinującym jej wartość - zauważali w raporcie z początku 2025 roku przedstawiciele OECD.

Paradoksalnie, instytucje te wskazują wpływ opodatkowania opartego na realnej wartości rynkowej na dostępność mieszkań i zmniejszenie pola do spekulacji w obrocie nieruchomościami.

Kolejne polskie rządy nie tylko unikają tego tematu i traktują ten podatek jako polityczny "gorący kartofel", a nawet straszą nim statystycznych Kowalskich z jednym mieszkaniem kupionym na kredyt. Jednocześnie dostępność mieszkań nie wzrasta, ceny lokali mieszkalnych w miastach wciąż rosną, a wiele prywatnych nieruchomości stoi pusta przez nierównoprawne zapisy czyniące najem bardzo ryzykowny dla właściciela.

Największym hamulcem we wprowadzeniu nowego podatku katastralnego w miejsce obecnej daniny od nieruchomości jest to, że jest on kosztowny we wdrożeniu i wymaga uporządkowania danych w ewidencjach, ale też stworzenia kosztownego systemu informującego o bieżącej wartości nieruchomości. Jest też drogi w administrowaniu, bo wiąże się z nim m.in. konieczność bieżącej aktualizacji oraz szacowania wartości nieruchomości.

Ile będzie wynosił podatek od nieruchomości w 2025? Ile wynosi podatek katastralny w Europie i Ameryce?

Stawki podatku od nieruchomości są zróżnicowane w zależności od sposobu ich wykorzystania, mogą być różne w różnych gminach, jako że określają je w swoich uchwałach rady gmin. Zmiany te wprowadzane są zwykle jesienią i obowiązują w kolejnym roku. Najnowsze stawki przedstawiliśmy:

Podatek katastralny obowiązuje w większości krajów Europy oraz m.in. USA. Stawki podatku katastralnego:

w krajach europejskich wynoszą od 0,5 - 3 proc. wartości nieruchomości rocznie, np. w Niemczech i od 0,26 do 1 proc., na Litwie od 0,3 do 1,5 proc., a w Szwecji ok. 0,75 proc. wartości rocznie;
Brytyjczycy stosują system progresywny ze średnią wynoszącą 1 proc.;
we Francji i Belgii płaci się od założonego przychodu z wynajmu;
w USA wynosi on od 2 do 2,5 proc. i jest wyliczany na podstawie wartości rynkowej nieruchomości rocznie;
najwyższy podatek katastralny obowiązuje w Singapurze. Jego stawki podatkowe sięgają do 4 proc. dla nieruchomości komercyjnych, a nawet do 10 proc. wartości nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą.