Rynek mieszkaniowy w oczekiwaniu. Efekty obniżenia stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej stworzyła korzystniejsze warunki finansowania przy pomocy kredytów hipotecznych, jednak nie przełożyło się to na duże zwiększenie zainteresowania kupnem mieszkań. Dane z raportu "Barometr Metrohouse i Credipass", przygotowanego we współpracy z ekspertami portalu RynekPierwotny.pl, pokazują, że w pierwszym kwartale roku liczba prezentacji mieszkań była wyższa niż w drugim.

Wyniki Indeksu Popytu wskazują, że klienci mogą liczyć na dalsze obniżki stóp, co ma potencjał do zwiększenia ich zdolności kredytowej i umożliwienia zakupu bardziej odpowiednich nieruchomości.

- Być może klienci oczekują na kontynuację spadków stóp, co w rezultacie pozwoli im zbudować wyższą zdolność kredytową, a tym samym umożliwi zakup nieruchomości o parametrach przystających do swoich gospodarstw domowych, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu.

Wielu klientów oczekuje spadku cen mieszkań na rynku wtórnym, co skutkuje wydłużającym się procesem poszukiwań odpowiednich ofert. Ceny mieszkań w większości polskich miast nie uległy znacznym obniżkom w porównaniu do zeszłego roku. Przy dużym wyborze mieszkań zarówno z rynku wtórnego, jak i od deweloperów, wiele osób wstrzymuje się z zakupem, licząc na korzystniejsze warunki cenowe w przyszłości.

Inwestorzy również podchodzą ostrożnie do zakupów mieszkań z myślą o wynajmie.

- Oceniamy, że zaledwie co piąte mieszkanie jest obecnie nabywane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Coraz bardziej nasycony rynek najmu jest dużym wzywaniem dla inwestorów, którzy muszą coraz uważniej śledzić specyfikę różniących się od siebie lokalnych rynków, aby zachować rentowność konkurencyjną w stosunku do innych produktów na rynku kapitałowym, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Na rynku deweloperskim Warszawa osiągnęła nowy rekord cenowy, przekraczając ofertowo poziom 18 000 zł/m kw. (zgodnie z danymi Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR ). Ale nie to jest największą zmianą.

- Ważniejsza wydaje się jednak zmiana cenowa dotycząca Gdańska. Stolica Pomorza była po raz kolejny miastem z najszybciej drożejącym nowym metrażem. Co więcej, tempo kwartalnych zmian cenowych przyspieszyło (z 3,1% do 3,7%). Dlatego Gdańsk pod względem cen nowego metrażu znów zostawił w tyle Kraków i zbliżył się do Warszawy, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Gwałtowny wzrost cen w Gdańsku związany jest z wyraźnym udziałem drogich mieszkań - te kosztujące powyżej 20 000 zł/m kw. stanowiły 31% oferty deweloperów pod koniec czerwca 2025 r. Dla porównania, w Warszawie takie mieszkania stanowiły 24%, a w Krakowie jedynie 13%.

- Uwagę zwraca m.in. fakt, że w II kw. 2025 r. to Gdańsk, a nie Warszawa przodował pod względem udziału sprzedażowego nowych mieszkań kosztujących powyżej 25 000 zł/m kw. (7% vs 5% sprzedaży deweloperów), dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na rynku kredytów hipotecznych dostrzegana jest wyraźna aktywizacja. Wzrosła liczba wniosków kredytowych oraz średnie kwoty pożyczek, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu finansowaniem zakupu nieruchomości. Jest to związane z obniżkami stóp procentowych i większą dostępnością kredytów.

- Obniżki stóp procentowych poprawiły nie tylko warunki cenowe kredytów, ale przede wszystkim zdolność kredytową klientów. Widzimy większą aktywność na rynku i powrót wielu kupujących, którzy wcześniej wstrzymywali się z decyzją o zakupie nieruchomości, komentuje Andrzej Łukaszewski, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

Nowe realia powodują, że kredytobiorcy muszą zmierzyć się z nowym dylematem. Choć wcześniej popularnością cieszyły się stałe oprocentowania kredytów, obecnie coraz więcej osób rozważa kredyty ze zmiennymi stopami, spekulując o dalszych obniżkach stóp.

- Kluczowe teraz pytanie brzmi: jak dalej będą wyglądać warunki cenowe kredytów w obu wariantach oprocentowania? Pomimo coraz mniejszej różnicy nominalnej pomiędzy tymi dwoma sposobami oprocentowania kredytu, to nadal oprocentowanie stałe pozostaje niższe, ale oprocentowanie zmienne zaczyna być realną alternatywą, zauważa Andrzej Łukaszewski z Credipass.