Cena działki zależy od adresu. Różnice sięgają kilkuset procent
W tym artykule:
Znaczące zróżnicowanie cen działek budowlanych
To, co najbardziej charakteryzuje ceny działek budowlanych w Polsce, to olbrzymie zróżnicowanie cen. Ich wysokość zależy od kilku czynników, jednak podstawową pozostaje lokalizacja. Choć średnia cena działki budowlanej wynosi około 200 zł, to ta kwota niewiele mówi o rzeczywistych cenach ziemi.
Różnica między ceną ziemi w dużym mieście lub jego bezpośrednim sąsiedztwie w zestawieniu z działkami bardziej oddalonymi wynosi kilkadziesiąt procent, a w przypadku najdroższych ośrodków, jak Warszawa czy Trójmiasto, jest nawet większa. Widoczne jest też zróżnicowanie na poziomie województw (jak wynika z raportu rankomat.pl Ceny działek budowlanych z podziałem na województwa w 2025 roku oraz analizy cen w portalu cenametra.pl). Potwierdzają to też właściciele biur nieruchomości.
- Od dłuższego czasu jest widoczne zróżnicowanie lokalne cen. W zasadzie im bliżej Poznania i jego centrum, tym ceny działek są wyższe - potrafią sięgać nawet do tysiąca złotych za metr, a nawet więcej, w zależności od wielkości działki. Natomiast ceny działek w miejscowościach przygranicznych aglomeracji poznańskiej są znacznie niższe, aczkolwiek i tak trzymają swoją wartość i niejednokrotnie przekraczają 400-500 złotych, ale szczegóły zawsze trzeba skonfrontować z daną lokalizacją - wyjaśnia Maciej Gawryluk, właściciel biura nieruchomości Aston.
O różnicy cen, wynoszącej kilkadziesiąt procent, mówi też Maciej Smerecki, właściciel Smerecki Nieruchomości.
- Wiadomo, że w Lublinie będą te działki bardzo drogie, natomiast na obrzeżach miasta można kupić dziesięcioarową działkę za około od 250 do 300 tys. zł. Natomiast w Lublinie ta działka jest na pewno o jakieś 30-40% droższa.
Gdzie są najdroższe, a gdzie najtańsze działki budowlane w Polsce?
Do najdroższych działek należą te na Pomorzu, ale głównie położone w okolicy Trójmiasta: w Gdańsku czy Gdyni wynoszą ponad 1 000 zł za 1 mkw., podczas gdy w Słupsku jest to 180 zł/1 mkw.
Wyróżnia się również województwo mazowieckie, ale i tu jest kolosalna różnica między Warszawą a miejscowościami położonymi w głębi województwa. O ile ceny działek w Warszawie to około 1200 zł/mkw. (to cena średnia), o tyle np. w Siedlcach jest to 513 zł/mkw., a w Ostrołęce 73 zł/mkw.
Średnimi cenami wyróżniają się zurbanizowane województwa wielkopolskie oraz śląskie. W Poznaniu średnia cena to 758 zł/mkw., natomiast w Katowicach 580 zł/mkw., a w Gliwicach 448 zł/mkw., a w Bytomiu 280 zł/mkw.
Natomiast najtańsze działki znajdziemy w takich miejscowościach jak:
- Biała Podlaska 183 zł/mkw.
- Piotrków Trybunalski 178 zł/mkw.
- Łomża 150 zł/mkw.
- Wałbrzych 160 zł/mkw.
- Gorzów Wielkopolski 126 zł/mkw.
Jak zmieniają się ceny działek budowlanych?
- Ceny działek charakteryzują inne trendy niż ceny takich nieruchomości, jak lokale mieszkalne czy domy. Są one zdecydowanie mniej podatne na zawirowania rynkowe - mówi Maciej Gawryluk, właściciel biura nieruchomości Aston.
Rynek działek budowlanych - po wzroście z lat 2020-2022 - wyróżnia się stabilnością cen, choć i tutaj widoczne są różnice lokalne. Szczególnie w pobliżu większych miast nastąpił wzrost cen w 2024 r. Eksperci mówili nawet o bańkach cenowych, a zjawisko było związane z oczekiwaniem na wprowadzenie programu dopłat do kredytów.
Obecnie widoczne są pewne wahania. Przykładowo w Gdańsku cena 1 mkw. w sierpniu 2025 r. wzrosła o 18,84% w porównaniu do ubiegłego miesiąca, w Katowicach o 16,14%, w Bydgoszczy o 9,67%, a w Łodzi o 2,9%. W niektórych regionach nastąpiły też spadki cen, np. Białej Podlaskiej, Kielcach czy Słupsku (analiza cen na podstawie danych z cenametra.pl). Jednak średnia krajowa to wzrost o 1,5-2,5%.
- Powiedziałbym, że ceny działek cały czas utrzymują się na stałym, wysokim poziomie. Tutaj trend jest nieodczuwalny. Ceny podskoczyły jakiś czas temu, podskoczyły po pandemii i oczekuje się, że one będą miały taką - wyższą - cenę - mówi Maciej Smerecki ze Smerecki Nieruchomości.
Ceny działek mogą wzrosnąć
Na ceny działek, poza tradycyjnymi składnikami, jak lokalizacja czy dostęp do mediów, może wpłynąć też reforma planistyczna i związane z nią ograniczenia. Przypomnijmy, że gminy mają ustalić tzw. plany ogólne, w których m.in. wyznaczą tereny pod zabudowę, zmienią się też zasady wydawania tak zwanych warunków zabudowy.
- Ceny działek wzrosnąć, bo reforma planistyczna może doprowadzić do tego, że będzie mniej terenów przeznaczonych pod zabudowę, w związku z tym podaż działek też się zmniejszy - mówi Maciej Gawryluk.
Na razie jednak zmiany nie są widoczne.
- Myślę, że to dopiero będzie odczuwalne w momencie, kiedy będą te plany już zatwierdzone - mówi Maciej Smerecki.
