Cuda na rynku mieszkań. To nie napawa optymizmem

- Jawność cen wywołała efekty statystyczne, przez które dane o sprzedaży w trzecim kwartale mogą być zawyżone - przyznaje Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w trzecim kwartale chętnych na łącznie ok. 13,3 tys. mieszkań - aż o 12% więcej niż w poprzednich trzech miesiącach.

- Spodziewaliśmy się, że w trzecim kwartale popyt na mieszkania nieco się ożywi z uwagi na poprawę dostępności kredytów. Jednak nie była ona na tyle duża, żeby uzasadniało to wrześniowy "szturm" na biura sprzedaży firm deweloperskich - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według Jana Dziekońskiego, we wrześniu - szczególnie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu - "ujawniła się" sprzedaż z poprzednich miesięcy, której niektórzy deweloperzy wcześniej nie raportowali. Nie mieli bowiem obowiązku publikowania pełnej oferty, więc nie przykładali do tego dużej wagi. Dopiero po "odkryciu kart" dane zostały zaktualizowane.

Drugim powodem wrześniowego "cudu" mogło być celowe ograniczenie oferty. Niektóre firmy, przed wejściem w życie obowiązku publikacji cen (11 września), mogły wycofać część lokali lub oznaczyć je jako sprzedane.

- Oceniamy, że oba te zjawiska mogły podnieść sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o ok. 700-900 lokali w siedmiu największych metropoliach. Nie zmienia to faktu, że zgodnie z naszymi przewidywaniami popyt na mieszkania ożywił się względem drugiego kwartału - podkreśla Jan Dziekoński.

Marek Wielgo zauważa, że jedynie śląscy deweloperzy nie zaliczą trzeciego kwartału do udanych - w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 11%. W pozostałych metropoliach większość firm mogła się cieszyć z powrotu kupujących. Największe wzrosty liczby zawartych umów deweloperskich odnotowano w Krakowie (+28%) i Wrocławiu (+21%). W Warszawie sprzedaż była wyższa o 14%, w Łodzi o 13%, w Trójmieście o 9%, a w Poznaniu o 4%.

Eksperci zastrzegają jednak, że wyniki te mogły być częściowo zawyżone przez wrześniowy efekt "odsłonięcia cen". Z drugiej strony, część klientów rezygnowała z zawartych wcześniej umów, więc ostateczne dane zostały o takie przypadki skorygowane.

Za niepokojący z punktu widzenia nabywców sygnał eksperci uznają spadek podaży nowych mieszkań. W siedmiu największych metropoliach deweloperzy wprowadzili w trzecim kwartale do sprzedaży ok. 10,1 tys. lokali - aż o 26% mniej niż w drugim kwartale.

Jan Dziekoński przypomina, że po raz ostatni tak niski wynik podażowy odnotowano w trzecim kwartale 2023 r., gdy firmy deweloperskie pozostawały w inwestycyjnym letargu po okresie ograniczonej dostępności kredytów i obaw o recesję. Kolejne kwartały przyniosły ożywienie, ale w trzecim kwartale tego roku trend ten prawdopodobnie się odwrócił.

Warto jednak zauważyć lokalne różnice. W Warszawie deweloperzy wprowadzili na rynek blisko 3,7 tys. mieszkań, o 10% więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. W Poznaniu wzrost wyniósł 18%, w Łodzi 8%, a w Krakowie 5%.

- Przy czym te wzrosty są efektem tego, że drugi kwartał był w tych metropoliach pod względem podażowym bardzo słaby. Trzeci przyniósł zaś jedynie lekkie odbicie. Np. łódzcy deweloperzy jeszcze w pierwszym kwartale wprowadzili do sprzedaży o ponad 68% więcej lokali - mówi Marek Wielgo.

W pozostałych miastach widoczne jest już wyraźne hamowanie podaży - we Wrocławiu aż o 71%, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii o 64%, a w Trójmieście o 56%.

W efekcie po raz pierwszy od dwóch lat nieznacznie zmalała liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów - o 1%, do ok. 76,9 tys. lokali. Największe spadki oferty odnotowano we Wrocławiu (-8%) i Trójmieście (-7%), a wzrosty - w Krakowie (+3%), Warszawie (+2%) i Poznaniu (+3%).

W stolicy wzrost oferty był częściowo wynikiem ujawnienia wcześniej niepublikowanych apartamentów z segmentu premium. To właśnie ich pojawienie się w statystykach podniosło średnie ceny. W porównaniu z końcówką drugiego kwartału średnia cena wzrosła o 4% we Wrocławiu (do 15,3 tys. zł/mkw.), o 2% w Warszawie (do 18,4 tys. zł/mkw.) i w Trójmieście (do 17,2 tys. zł/mkw.).

Deweloperzy nie zrezygnowali jednak z projektów dostępnych dla kredytobiorców. W Łodzi średnia cena mieszkań wprowadzonych we wrześniu wynosiła niespełna 10,6 tys. zł/mkw., w Poznaniu ok. 11,9 tys. zł/mkw., a w Krakowie ok. 15,2 tys. zł/mkw. W efekcie średnia cena ofertowa spadła w trzecim kwartale o 3% w Łodzi (do 11,2 tys. zł/mkw.), o 1% w Krakowie (do 16,6 tys. zł/mkw.) oraz w metropoliach śląskich (do 11,2 tys. zł/mkw.). W Poznaniu ceny pozostały stabilne - ok. 13,5 tys. zł/mkw.

Efekt "odsłonięcia cen" wpłynął również na ruchy w cennikach. W Warszawie zmiany objęły niemal 14% mieszkań, przy czym mniej więcej tyle samo lokali podrożało, co potaniało - średnio ceny spadły o symboliczne 0,05%. W Łodzi zmiany dotyczyły 26% mieszkań, a przewaga obniżek przełożyła się na spadek średniej o ok. 2%.

Łódź jest pierwszą metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż rok wcześniej (-3%). W Krakowie i Poznaniu zmiana w ujęciu rocznym wyniosła 1%, w Warszawie i GZM - 3%, we Wrocławiu - 4%, a w Trójmieście - aż 11%. Nadmorska lokalizacja i duży udział luksusowych inwestycji sprawiły, że Trójmiasto wyprzedziło Kraków w rankingu najdroższych metropolii w kraju.

Wskaźnik średniego czasu wyprzedaży mieszkań wskazuje, że rynek w większości dużych miast wchodzi w fazę równowagi. W trzecim kwartale wzrósł on tylko w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam, a także w Łodzi, całkowite wyprzedanie obecnej oferty zajęłoby ponad dwa lata - to granica sugerująca nadpodaż i presję na obniżki cen.

W pozostałych metropoliach, takich jak Trójmiasto, Kraków, Warszawa, Wrocław i Poznań, sytuacja pozostaje zrównoważona - przy obecnym tempie sprzedaży mieszkania wyprzedałyby się w ciągu roku do dwóch. W Poznaniu konkurencja między deweloperami staje się jednak coraz ostrzejsza.

- Konieczne są kolejne trzy, cztery obniżki, żeby kredyt stał się realnie dostępny dla szerokiego grona konsumentów - ocenia Jan Dziekoński.

Ekspert prognozuje, że popyt na nowe mieszkania będzie w kolejnych miesiącach rósł, ale powoli. Mimo czterech obniżek stóp procentowych oprocentowanie kredytów wciąż pozostaje wysokie, co ogranicza zdolność zakupową wielu gospodarstw domowych.