Rynek magazynowy zaciąga hamulec. Inwestorzy czekają na przełom

Wyniki raportu Cushman & Wakefield wskazują na znaczące zmiany na rynku magazynowym w Polsce. Na koniec marca 2025 roku w budowie znajdowało się około 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co jest trzykrotnie mniejszą wartością w porównaniu do rekordowego wolumenu z marca 2022 roku. Autorzy raportu sugerują, że po okresie dynamicznych wzrostów rynek wszedł w fazę stabilizacji.

Anita Mikusek z Cushman & Wakefield zauważa, że wskaźnik PMI, który obrazuje kondycję polskiego sektora przemysłowego, w lutym tego roku po raz pierwszy od ponad dwóch lat przekroczył próg ekspansji (50 pkt), osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt.

Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0 proc. w ujęciu miesięcznym, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1 proc. i 4,4 proc., co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia - zaznaczyła ekspertka.

Raport wskazuje na wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w I kwartale 2025 roku o ponad 16 proc. rok do roku, ale jednocześnie spadek o 11 proc. w porównaniu do średniego poziomu aktywności w latach 2020-2024.

W I kwartale 2025 roku struktura najmu uległa istotnej zmianie – udział renegocjacji osiągnął rekordowy poziom 56% całkowitego wolumenu. To wyraźna kontynuacja trendów z lat 2023–2024.

Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56 proc. wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023–2024, kiedy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40 proc., rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020–2022 – skomentował Adrian Semaan.

W tym samym kwartale deweloperzy ukończyli budowę prawie 680 tys. mkw. oraz rozpoczęli nowe inwestycje na poziomie 309 tys. mkw., co oznacza dalszy spadek aktywności w porównaniu z poprzednimi latami.

Adrian Semaan ocenia, że ożywienie jest możliwe, jeśli poprawi się sytuacja geopolityczna:

Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy - prognozuje Adrian Semaan.

Na koniec I kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów osiągnął 8,5%, co oznacza wzrost o 1 pp. kwartał do kwartału. Łącznie na rynku pozostawało wolnych 2,99 mln mkw. powierzchni – to wynik najwyższy od kilku lat.

Między styczniem a marcem poziom pustostanów wzrósł do rekordowego poziomu 2,99 mln mkw. Zmiana w ujęciu kwartalnym była znacząca i wyniosła 416 000 mkw., za co w głównej mierze odpowiadała nowa podaż spekulacyjna w I kwartale, w ramach której 348 000 mkw. pozostało dostępne do wynajęcia. Za wzrost pustostanów odpowiadały także zwalniane powierzchnie. Coraz niższa liczba inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinna zapobiegać dalszemu wzrostowi powierzchni pustostanów – podsumował Semaan.

Raport wskazuje, że miesięczne czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60–5,75 euro/mkw. dla magazynów wielkopowierzchniowych i 4,00–8,25 euro/mkw. dla mniejszych magazynów. Większość bieżącej oferty dotyczy nowych, maksymalnie kilkuletnich budynków i inwestycji w trakcie realizacji ze stawkami czynszów powyżej poziomu 4,20 euro/mkw.

Na zachodzie i w centrum Polski rosnąca nadpodaż wymusza większą elastyczność deweloperów w rozmowach z najemcami.

Nadpodaż widoczna jest w szczególności na rynkach zachodniej i centralnej Polski, co powoduje nieznaczny wzrost elastyczności deweloperów w negocjacjach czynszów najmu. Dzięki zachętom finansowym, stawki efektywne czynszów mogą być niższe od bazowych o ok. 15–25 proc. – zaznaczył Adrian Semaan.