Mieszkanie nowe czy z drugiej ręki? Jedno rozwiązanie wygrywa

We wrześniu oczy kupujących skierowane były głównie na rynek pierwotny, gdzie deweloperzy ujawnili nowe ceny mieszkań. Na rynku wtórnym emocje były mniejsze, a ceny utrzymały się na stabilnym poziomie.

- Najpewniej wielu potencjalnych nabywców mieszkań ma obecnie dylemat: kupić nowe czy z drugiej ręki? Z jednej strony, niektórzy deweloperzy obniżają ceny albo dają spore rabaty. Z drugiej, rynek wtórny wciąż wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Ekspert dodaje, że sprzedający mieszkania z drugiej ręki coraz częściej są skłonni do negocjacji cenowych i stosują obniżki już na etapie ofertowym. To właśnie dzięki temu wrzesień okazał się kolejnym miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego.

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że średnie ceny 1 mkw. pozostały na poziomie z sierpnia w następujących miastach:

• Kraków - ok. 16,6 tys. zł/m²
• Wrocław - 14,2 tys. zł/m²
• Trójmiasto - ok. 15,9 tys. zł/m²
• Łódź - ok. 9 tys. zł/m²
• Poznań - ok. 11,7 tys. zł/m²

W Katowicach średnia cena spadła o 1% (do ok. 11,6 tys. zł/m²), natomiast w Warszawie wzrosła o 1%, przekraczając poziom 17,9 tys. zł/m².

Według Marka Wielgo, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu średnia cena m² mieszkań z rynku wtórnego była niższa niż przed rokiem, choć sytuacja różni się w zależności od miasta.

Portal GetHome.pl podaje, że:

• w Łodzi ceny wzrosły o 4% (największy wzrost wśród metropolii),
• w Katowicach - o 3%,
• w Trójmieście - o 1%,
• natomiast w Krakowie odnotowano spadek o 5%,
• w Poznaniu - o 3%,
• w Warszawie i Wrocławiu - o 1%.

Łódź, pomimo wzrostu cen, pozostaje najtańszą metropolią w Polsce, co wynika z dużego udziału mieszkań w starszych blokach i kamienicach. Wzrost cen może więc być efektem wyrównywania różnic rynkowych oraz rosnącego udziału nowych lokali.

Po kilku miesiącach spadków, wrzesień przyniósł wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań w części metropolii. Jak wynika z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar:

• w Warszawie liczba ofert wzrosła o 3% (do 17,9 tys. lokali),
• w Poznaniu - o 3% (do 4 tys.),
• w Łodzi - o 2% (do 5,4 tys.).

W Katowicach (2,4 tys.), Trójmieście (8,4 tys.) i Krakowie (8,9 tys.) liczba ofert nie uległa zmianie.
Z kolei Wrocław odnotował spadek - już szósty miesiąc z rzędu. We wrześniu liczba mieszkań zmniejszyła się tam o 3%, do 9,4 tys. lokali.

- O ile na rynku pierwotnym wrzesień przyniósł wzrost popytu na mieszkania, to na rynku wtórnym wciąż nie widać wyraźnego ożywienia - przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Z danych Adradar wynika, że we wrześniu z rynku zniknęło 31,5 tys. unikalnych ofert, czyli o 2% mniej niż w sierpniu i aż o 14% mniej niż rok wcześniej.

W tym samym czasie pojawiło się 32,5 tys. nowych ofert, co oznacza, że w całym kraju dostępnych było 151 tys. mieszkań z rynku wtórnego - o 1% więcej niż miesiąc wcześniej.

Ekspert przewiduje, że kupujących mieszkania z rynku wtórnego może przybyć, choć nie będzie to skokowy wzrost. Wiąże się to z niską dostępnością kredytów.

- Po trzech tegorocznych obniżkach stóp procentowych sprzedający mieszkania raczej nie mają co liczyć na skokowy wzrost popytu na nie. Po prostu dostępność kredytów wciąż jest za niska dla wielu potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, kupujących mieszkania prawdopodobnie przybędzie. Na rynek wracają bowiem ci, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale odkładali decyzję w oczekiwaniu na dopłatę do kredytu lub kolejne obniżki stóp procentowych. Dalsze wstrzymywanie się przestało mieć jednak sens, bo dopłat nie będzie, a kolejne cięcia stóp prawdopodobnie szybko nie nastąpią. W dodatku rząd zapowiedział obłożenie banków wyższym podatkiem CIT od 2026 r., co te mogą zrekompensować sobie podwyższeniem marż kredytowych - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Wrzesień 2025 roku potwierdził, że rynek wtórny mieszkań w Polsce wchodzi w fazę stabilizacji. Ceny w większości metropolii utrzymują się na podobnym poziomie, a sprzedający coraz częściej dostosowują oferty do możliwości kupujących.
Choć popyt nie rośnie dynamicznie, zwiększająca się liczba ofert i rosnąca elastyczność sprzedających mogą w kolejnych miesiącach poprawić dostępność mieszkań na rynku wtórnym.