Rynek wtórny wysyła niepokojące sygnały. To nie sezonowy spadek
Listopad przyniósł wyraźne wyhamowanie sprzedaży mieszkań z drugiej ręki - głównie za sprawą deweloperskich promocji, które przyciągnęły kupujących niczym magnes. Jednak, jak wynika z analizy, ten spadek nie dotknął największych miast. Tam oferta kurczy się już od miesięcy, a konkurencja o każde mieszkanie bywa na tyle silna, że w niektórych metropoliach ceny... znów zaczęły rosnąć.
Rynek wtórny w listopadzie 2025: ogólny spadek sprzedaży, ale metropolie trzymają się mocno.
W tym artykule:
Deweloperzy znów przyciągnęli uwagę kupujących
- Rynki pierwotny i wtórny ostro rywalizują o kupujących. Wygląda na to, że w listopadzie znów górą byli deweloperzy. Zwykle w końcówce roku wykorzystują oni każdą okazję, a jedną z nich jest Black Friday, żeby skusić nabywców jakąś promocją - mówi Marek Wielgo.
Nagrał go i wysłał na policję. Teraz każdy zobaczy, co zrobił kierowca
Według niego, z powodu tej ofensywy chętnych na mieszkania z drugiej ręki było w całym kraju wyraźnie mniej niż miesiąc wcześniej. Dane portalu Adradar potwierdzają ten spadek: w listopadzie z rynku wtórnego zniknęło 31 tys. unikalnych ofert sprzedaży, czyli aż o 11% mniej niż w październiku. Gorszy wynik notowano w 2025 r. tylko w styczniu.
Do tego na sprzedaż wystawiono zaledwie 29 tys. nowych ofert, co oznacza stosunkowo niski napływ mieszkań na rynek. W rezultacie na koniec listopada dostępnych było 147 tys. ofert, o 1% mniej niż miesiąc wcześniej i o 7% mniej rok do roku.
Metropolie pozostają odporne na spadki
Marek Wielgo, ekspert, zaznacza, że spadek popytu na mieszkania z drugiej ręki prawdopodobnie nie dotyczył największych metropolii.
Według Adradar, w Poznaniu listopad był drugim z rzędu miesiącem gwałtownego spadku oferty - w październiku o 3%, a w listopadzie o kolejne 8%, do 3,6 tys. lokali.
- To sygnał, że popyt w metropoliach pozostaje silny mimo ogólnego spadku - komentuje ekspert.
Podobnie wygląda to w innych dużych miastach. Z danych Adradar wynika, że w listopadzie ubyło:
- 4% mieszkań w Łodzi (do 5,3 tys.) i Katowicach (do 2,3 tys.),
- 3% - we Wrocławiu (do 8,9 tys.) i Krakowie (do 8,6 tys.),
- 1% - w Warszawie (do 17,5 tys.).
Ekspert zwraca uwagę, że oferta używanych mieszkań w metropoliach maleje już od kwietnia - czyli od momentu rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych, dzięki którym poprawiła się dostępność kredytów mieszkaniowych. Od tego czasu rynek wtórny skurczył się:
- w Krakowie - o 28%,
- w Warszawie - o 27%,
- w Poznaniu - o 25%,
- we Wrocławiu - o 24%.
Rekordowa oferta nowych mieszkań wymusza korekty cen na rynku wtórnym
- Równocześnie rosła podaż mieszkań na rynku pierwotnym. W największych miastach oferta urosła do rekordowych rozmiarów. W tej sytuacji sprzedający na rynku wtórnym nie mogli sobie pozwolić na podwyższanie cen. Wręcz przeciwnie - wielu zaczęło je obniżać już na etapie ofertowym - mówi Marek Wielgo.
W efekcie, w listopadzie średnie ceny metra kwadratowego używanych mieszkań były niższe niż przed rokiem w czterech metropoliach:
- w Krakowie - o 4%,
- w Warszawie - o 3%,
- we Wrocławiu - o 2%,
- w Poznaniu - o 1%.
Natomiast wzrosty cen rok do roku zanotowano w:
- Trójmieście (+4%),
- Łodzi (+3%),
- Katowicach (+1%).
Stabilizacja cen, ale także pierwsze wzrosty po miesiącach stagnacji
Listopad okazał się miesiącem stabilizacji w dwóch metropoliach:
- Kraków - ok. 16,9 tys. zł/m²,
- Łódź - ok. 8,8 tys. zł/m².
Spadki rzędu 1% wystąpiły z kolei w:
- Warszawie - do ok. 17,8 tys. zł/m²,
- Katowicach - do ok. 11,6 tys. zł/m².
Natomiast w trzech miastach ceny wzrosły o 1%:
- Trójmieście - do ok. 16,4 tys. zł/m²,
- Wrocławiu - do 14,2 tys. zł/m²,
- Poznaniu - do ok. 11,8 tys. zł/m².
- We Wrocławiu przerwana została seria ośmiu miesięcy bez podwyżek, a w Poznaniu - trzech - zauważa Marek Wielgo.
