Tajemnice pośredników topnieją. Prawda o m² wychodzi z szafy

Zarówno środowisko geodezyjne, jak i przedstawiciele rządu zapowiadają, że docelowo dane mają być udostępniane w ramach usługi sieciowej.

- Takie rozwiązanie wiąże się jednak z określonymi kosztami. Według szacunków utrata przychodów starostw powiatowych z tytułu odpłatnego udostępniania danych wyniesie około 8,4 mln zł rocznie, a stworzenie ogólnokrajowego systemu sieciowego to dodatkowy wydatek rzędu 19 mln zł - mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.

Zniesienie opłat to znacząca zmiana dla przeciętnego nabywcy mieszkań - o ile dane będą nie tylko darmowe, ale też dostępne w przystępnej formie.

- Obecnie obowiązuje wysoka bariera proceduralna, przez którą tylko najwytrwalsi - ci, którym bardzo zależy - są w stanie przejść. Sam proces zapytania, otrzymania i odczytania danych bywa dla przeciętnego konsumenta niemal nieosiągalny. Jeżeli jednak poza zniesieniem opłat dane będą udostępniane w prostszy sposób, to wpływ dla konsumentów będzie ogromny. Transparentność i ograniczenie asymetrii informacji przełożą się na realne zmiany w codziennych transakcjach - uważa Anton Bubiel.

Dzięki dostępowi do rejestru cen transakcyjnych kupujący i sprzedający będą mogli skonfrontować ceny ofertowe z rzeczywistymi wartościami, po jakich zawierano transakcje. To pozwoli lepiej ocenić rynkową wartość mieszkań w określonych lokalizacjach i o podobnych parametrach. W efekcie negocjacje mogą stać się krótsze, a skrajne odchylenia - zarówno zawyżone, jak i zaniżone ceny - będą rzadsze.

Zdaniem eksperta SonarHome nowy system pomoże kupującym odróżniać prawdziwe okazje od mieszkań przeszacowanych marketingowo, a sprzedającym - lepiej dostosowywać ceny ofertowe do realiów rynkowych.

Darmowy dostęp do danych transakcyjnych może też zrewolucjonizować pracę rzeczoznawców, firm proptechowych i sektora bankowego. Ułatwi pozyskiwanie danych porównawczych i obniży koszty tworzenia wycen, co wzmocni ich rzetelność.

Mechanizmy automatycznej wyceny nieruchomości już dziś wykorzystują modele oparte na sztucznej inteligencji.

- Łatwy, tani i terminowy dostęp do danych pozwoli modelom bazującym na AI dostarczać bardzo rzetelne odpowiedzi. Dzięki temu branża bankowa i rynek proptech zyskają solidne podstawy do budowania narzędzi do wyceny - tłumaczy Anton Bubiel.

Ekspert podkreśla, że zmiana może wpłynąć także na strukturę rynku.

- Mniejsza będzie, jak to ujęto, sekretna przewaga usługodawców, pośredników i podmiotów, którzy dotąd bazowali na dostępie do danych niejawnych, niedostępnych dla konsumentów. W nowym otoczeniu wygrają ci, którzy będą w stanie dostarczać ogólnodostępne dane w przystępnych zestawieniach, a ich siłą stanie się dodatkowa wartość - wyjaśnianie, opowiadanie i tłumaczenie danych, a nie sam fakt posiadania do nich dostępu - podkreśla ekspert.

Bezpłatny dostęp nie oznacza jednak rozwiązania wszystkich problemów. Wciąż pozostaje kwestia jakości i kompletności danych, które wprowadzane są do rejestru w różnym tempie - w zależności od powiatu. Nierzadko zamówienia z kilku regionów skutkują otrzymaniem informacji obejmujących różne okresy, co wymaga późniejszego uzupełniania braków.

Opóźnienia w dostępie do danych są powszechne - informacji o akcie notarialnym z dnia poprzedniego kupić się nie da. Zwykle zwłoka wynosi od trzech do sześciu miesięcy, a w okresach wzmożonej liczby transakcji, np. w Warszawie, sięga nawet dziewięciu miesięcy. Dane bywają też trudne do porównania - część uwzględnia VAT lub miejsce garażowe, inne nie. Największym problemem pozostaje brak informacji o standardzie mieszkań. Zdarza się, że w jednym budynku lokale o podobnym metrażu różnią się ceną nawet o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy - bez możliwości ustalenia, czy to efekt okazji, czy różnicy w wykończeniu.

- Wprowadzenie darmowego dostępu do danych transakcyjnych to kolejna zmiana prokonsumencka. Razem z obowiązkiem publikowania cen ofertowych przez deweloperów tworzy spójny kierunek, którego celem jest transparentność, lepszy obieg informacji i adresowanie asymetrii, na których część podmiotów budowała swoją przewagę. Teraz zaistniała szansa, że tych nierówności będzie znacznie mniej - podsumowuje Anton Bubiel.