Ubywa mieszkań, kolejki rosną. Za moment może już być za późno

W ciągu ostatnich lat liczba mieszkań należących do gmin w Polsce systematycznie spada. Dane GUS pokazują, że na koniec 2023 roku w zasobie gmin znajdowało się jedynie 592,8 tys. lokali (z wyłączeniem lokali zamiennych i tymczasowych pomieszczeń) - to o 4,3 proc. mniej niż rok wcześniej. W miastach spadek wyniósł 4,6 proc., na wsi - 1,8 proc. Tymczasem na najem mieszkania z zasobu gmin czeka ponad 123 tys. gospodarstw domowych.

Samorządy zaczynają coraz częściej traktować politykę mieszkaniową jako istotny element rozwoju, jednak - jak podkreślają eksperci - działania w tym obszarze nadal mają zbyt małą skalę. Potrzebne jest zwiększenie liczby inwestycji nie tylko w sektorze deweloperskim, ale też w budownictwie społecznym i komunalnym.

- Rola samorządów w polityce mieszkaniowej państwa jest bardzo ważna, ale zwłaszcza na poziomie lokalnym, natomiast miasta mają tego zróżnicowaną świadomość. Dużo miast w Polsce nie traktuje polityki mieszkaniowej jako impulsu rozwojowego, natomiast widzimy z naszych badań, które prowadzimy w instytucie, że coraz więcej miast decyduje się na to, żeby polityka mieszkaniowa była priorytetem rozwoju miasta i to jest zawarte w strategii rozwoju gminy - mówi dr Kamil Nowak, kierownik Zakładu Mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR).

Nowe strategie mieszkaniowe w gminach uwzględniają nie tylko wsparcie dla osób w trudnej sytuacji materialnej, lecz także szersze spojrzenie na rozwój mieszkalnictwa.

- Na przykład są takie miasta jak Chełmno w województwie kujawsko-pomorskim, gdzie działaniem miasta było to, żeby ściągnąć deweloperów. Budownictwo deweloperskie jest tym głównym - powstaje najwięcej mieszkań, a okazuje się, że w niektórych mniejszych miastach wcale tak nie jest. Czasami trzeba też reagować, jeżeli chodzi o zwiększenie skali mieszkań w różnych sektorach, w różnych segmentach - tłumaczy ekspert.

Oprócz inwestycji deweloperskich samorządy coraz częściej stawiają na mieszkania społeczne - powstające dzięki TBS-om, SIM-om czy spółkom komunalnym. Skala tych projektów jest jednak wciąż niewielka. Gminy mają jednak do dyspozycji wiele narzędzi zwiększających dostępność mieszkań: od planów zagospodarowania przestrzennego, po uzbrajanie terenów.

- Czasami zapomina się, że wsparcie mieszkalnictwa to jest też wsparcie poprzez dobrze prowadzoną politykę przestrzenną (...). Często mieszkańcy wyprowadzają się poza granice, nawet do mniejszych miast, dlatego że czasami te instrumenty nie są w odpowiedni sposób wykorzystywane - wyjaśnia dr Nowak.

Finansowanie budownictwa społecznego i komunalnego odbywa się m.in. przez Fundusz Dopłat oraz program społecznego budownictwa czynszowego. Problemem jest jednak brak ciągłości dostępu do środków.

- Jeśli byłyby płynnie dostępne, czyli przekładałyby się na stabilność w finansowaniu, więcej inwestycji mieszkaniowych byłoby realizowanych - ocenia ekspert.

Tymczasem duża część lokali gminnych jest sprzedawana z wysokimi bonifikatami, co zmniejsza ich zasób.

- Z jednej strony mamy wsparcie rozwoju mieszkań na wynajem (...), natomiast jest to też wsparcie sektora własnościowego, poprzez często wyprzedaż tych zasobów (...). Niestety często dzieje się to za ułamek ich wartości, co pewnie nie jest optymalnym rozwiązaniem - mówi dr Nowak.

Kurczące się zasoby mieszkaniowe to nie jedyny problem - w wielu regionach postępuje depopulacja. Najbardziej dotknięte są województwa: podlaskie, świętokrzyskie i opolskie.

- Jeżeli myślimy o naszym rozwoju kraju (...), to ważne jest też wsparcie miast na różnym poziomie hierarchicznym, nie tylko miast największych, ale też miast średnich, które możemy nazwać miastami subregionalnymi - podkreśla dr Nowak.

Ekspert apeluje, by rozwój kraju był zrównoważony i obejmował nie tylko największe metropolie, lecz także miasta średnie i subregionalne, które mogą zatrzymać odpływ mieszkańców i zwiększyć dostępność mieszkań.