Zbyt dużo przestrzeni, zbyt mało chętnych. Co dalej z magazynami w Polsce?

Polska gospodarka odbiła w 2024 roku, notując 2,9% wzrostu PKB. Prognozy na 2025 i 2026 rok są jeszcze bardziej optymistyczne – kolejno 3,6% i 3,1%. Ale mimo dobrego klimatu makroekonomicznego, rynek magazynowy zwalnia. Przez lata napędzany przez e-commerce, ekspansję firm i rozwój logistyki, teraz zderza się z chłodną kalkulacją kosztów.

Na koniec 2024 roku poziom bezrobocia wyniósł zaledwie 2,9%, co czyniło Polskę jedną z najmocniejszych gospodarek UE pod względem rynku pracy. Inflacja HICP ustabilizowała się na poziomie 3,7%, a w 2025 roku – z uwagi na wzrost akcyz i uwolnienie cen energii – ma wzrosnąć do 4,7%.

Na początku 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln m². Wydawałoby się, że to sukces – ale za rekordowym wynikiem kryją się kłopoty. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła aż 3 mln m², co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów ponad 8%.

Zdecydowaną większość (60%) transakcji w I kwartale 2025 r. stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów. Nowe inwestycje praktycznie stanęły – w budowie jest tylko 1,4 mln m², głównie w modelu BTS (build-to-suit) lub BTO (build-to-own). Projekty spekulacyjne – kiedyś standard – dziś są rzadkością.

Wysokie pustostany wymuszają elastyczność. Wynajmujący w regionach takich jak Polska Zachodnia czy Wrocław oferują niższe stawki i krótsze okresy najmu. Średni czynsz mieści się w przedziale 3,70–5,50 euro/m², ale realne stawki często są niższe – szczególnie w starszych lub słabiej położonych lokalizacjach.

Firmy coraz częściej wymagają obiektów „szytych na miarę”: przystosowanych do lekkiej produkcji, montażu czy złożonej logistyki. Najemcy oczekują też kompleksowego wsparcia – od pozwoleń budowlanych po terminowe oddanie do użytku.

Choć ogólny trend to ostrożność, nie brakuje sygnałów nadziei. Nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej Europy Zachodniej, zaczyna realnie napędzać popyt – zwłaszcza na wschodzie i południowym wschodzie Polski. To szansa dla regionów przygranicznych.

Drugim trendem jest ESG. Budynki certyfikowane (np. BREEAM), z fotowoltaiką i systemami odzysku energii, stają się wymogiem, a nie dodatkiem. Nowoczesne, ekologiczne magazyny zaczynają wygrywać z obiektami starszego typu – nawet mimo wyższych stawek czynszu.

Eksperci są zgodni – rynek wchodzi w bardziej dojrzałą fazę. Szybka ekspansja ustępuje miejsca selektywnym decyzjom inwestycyjnym. Kluczowe będą: lokalizacja, elastyczność oferty i zrównoważony rozwój.

Nie spodziewamy się spektakularnych wzrostów, ale raczej konsolidacji – większego dopasowania oferty do realnych potrzeb operacyjnych firm. Rynek nadal pozostaje atrakcyjny, ale coraz trudniejszy dla graczy działających „na pamięć”.

Źródło: Avision Young