Transparentność cen mieszkań to martwe prawo. Klient jest pozbawiony ochrony

Projekt ustawy nakłada na deweloperów obowiązek posiadania strony internetowej, na której mają być publikowane m.in. ceny metra kwadratowego mieszkań i domów, koszt pomieszczeń przynależnych (garaże, komórki lokatorskie) oraz wszystkie inne opłaty związane z zakupem nieruchomości. Informacje o nich muszą znaleźć się także w materiałach promocyjnych. Obowiązek ujawnienia cen będzie dotyczył zarówno cen aktualnych, jak i historycznych co oznacza, że jeżeli deweloper np. obniży cenę to taką informację również będzie musiał zamieścić.

To projekt poselski, który w założeniu ma sprzyjać ustabilizowaniu cen, większej konkurencji i przełożyć się na spadek cen, ponieważ jawność ofert miałaby działać przeciwko ich sztucznemu zawyżaniu – mówi radca prawny Katarzyna Siwiec.

Projekt zakłada obowiązek codziennego przesyłania danych do specjalnego portalu zarządzanego przez ministerstwo, który ma zbierać oferty z całego kraju.

Deweloperzy będą musieli podawać takie informacje jak: cena metra kwadratowego oferowanych lokali, czy też domów jednorodzinnych, ceny pomieszczeń przynależnych, komórek lokatorskich, garaży, oraz informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które konsument ma zapłacić. Deweloper musi także ceny aktualizować – wylicza Katarzyna Siwiec.

Niestety nowe przepisy nie obejmują cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych kwot, za które mieszkania zostały sprzedane, a jedynie ceny ofertowe – dodaje Katarzyna Siwiec.

Choć intencje ustawodawców można uznać za słuszne ekspertka wątpi, czy ustawa przyniesie realne zmiany.

Na rynku nieruchomości ceny ofertowe często nie pokrywają się z końcowymi kwotami widniejącymi w aktach notarialnych. Rzeczywista cena bywa efektem negocjacji, rabatów lub sprzedaży pakietowej – np. kilku mieszkań jednemu nabywcy. Co więcej, rynek nieruchomości rządzi się specyficznymi prawami – znaczna część lokali jest sprzedawana jeszcze przed rozpoczęciem budowy – mówi Katarzyna Siwiec.

W pierwotnej wersji projektu ustawa obejmowała jedynie gotowe mieszkania, co czyniło ją praktycznie bezużyteczną dla zakładanych celów. Dopiero poprawki Senatu objęły również lokale oferowane na etapie rezerwacji czy umowy deweloperskiej.

Często oferta odbiega od ceny transakcyjnej, czyli wpisanej w akcie notarialnym. Mogę potwierdzić, że to bardzo częsty przypadek.Nie wydaje mi się, żeby regulacje przełożyły się na ceny. W ostatnich latach wzrosły koszty pracy czy materiałów budowlanych i to przełożyło się na ceny. To, że te ceny oferowane przez deweloperów będą publikowane, moim zdaniem nie przełoży się na ich spadek – uważa Katarzyna Siwiec.

Załóżmy, że deweloper rzeczywiście opublikuje cenę wyjściową nieruchomości.

Zupełnie inna rzeczą jest efekt ustaleń czy negocjacji między kupującym, a sprzedającym. Weźmy np. rabaty, kupno kilku nieruchomości itd. To wszystko ma wpływ na końcową cenę, która będzie się różnić od tej „ogłoszeniowej”. W teorii idea nie wydaje się zła, ale sądzę, że rynek i tak to zweryfikuje i sytuacja nabywcy się nie poprawi – przewiduje ekspertka.

Ustawa może poprawić sytuację nabywców w zakresie dostępu do podstawowych informacji o ofercie. Ułatwi porównanie cen i może wyeliminować niektóre nieuczciwe praktyki marketingowe. Nie należy jednak oczekiwać, że sama transparentność cen doprowadzi do ich spadku. Ceny nieruchomości zależą bowiem od wielu czynników – kosztów materiałów, robocizny, ograniczonej podaży i rosnącego popytu – których nowe przepisy nie rozwiązują.

Rynek wciąż pozostaje wolny, a deweloperzy – korzystając z ogromnego popytu – narzucają swoje warunki i nabywca jest wobec nich w gorszej pozycji. To sprzedawcy dyktują cenę. Nie demonizowałabym deweloperów, ponieważ tak jest w wielu branżach. Transparentność cen to krok w dobrą stronę, ale nie panaceum na problemy mieszkaniowe Polaków – podsumowuje Katarzyna Siwiec.

Dobrym skutkiem wejścia w życie ustawy będzie poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Jej efektem będzie także wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów, które są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna i gdy nie jest ustandaryzowana.

Takie nieuczciwe „chwyty marketingowe” jak podawanie cen zaniżonych w stosunku rzeczywistych, po to tylko by zachęcić potencjalnego klienta do wstępnego zawarcia umowy, lub zawyżanie cen wobec pojedynczych klientów np. w związku z trudnościami innych deweloperów z danej okolicy i okresowym załamaniem podaży, nie będą możliwe, jeżeli ceny będą podawane w miejscach powszechnie dostępnych, a wszelkie informacje o ich zmianach podawane będą od rozpoczęcia sprzedaży, aż do jej zakończenia - uważa Katarzyna Siwiec.

Deweloperzy nie protestują przeciwko samej idei jawności cen. Ich obawy budzą raczej kwestie techniczne, jak sposób raportowania danych czy definicja "własnej strony internetowej" – szczególnie w przypadku grup kapitałowych, gdzie jedna spółka obsługuje kilka inwestycji.

Nowe przepisy przewidują także teoretyczny mechanizm ochrony konsumentów. Otóż nabywca będzie mógł żądać zawarcia umowy po najniższej cenie opublikowanej przez dewelopera. Problem w tym, że skuteczne dochodzenie takiego prawa wymagałoby skierowania sprawy do sądu – procesu kosztownego, czasochłonnego i niepewnego. W praktyce zapis ten może okazać się martwym przepisem.

To nie będzie proste w realizacji, bo nawet jeżeli nabywca w jakiś sposób sobie zabezpieczy tą najniższą cenę, pod kątem dowodowym, to musi iść do sądu, gdy deweloper mu odmówi zawarcia umowy. Racjonalnie patrząc: kto zdecyduje się na powództwo, które będzie trwało kilka lat, będzie generowało koszty, pochłaniało czas, energię? Będzie to przepis martwy, trudny do zastosowania w praktyce. Nabywca jest tak naprawdę pozbawiony ochrony – podsumowuje Katarzyna Siwiec.