Ukryte koszty cichych dzierżaw dobijają rolników, a jednak płacą, by mieć pierwszeństwo kupna

Oddam w dzierżawę 48 ha ziemi rolnej klasy 3, 4, pisze w ogłoszeniu rolnik z Pomorza. Oczekuje 2,6 tys. zł rocznie od hektara. Inny, z Lubelszczyzny, oferuje hektar łąki za 2,4 tys. zł za rok.

Przedstawia przy tym korzyści w postaci podlegania ubezpieczeniu KRUS dzięki hektarowi przeliczeniowemu. Dalej wyjaśnia, że rzeczony hektar pozwoli rozpocząć budowę albo rozbudowę domu na działce zagrodowej rolnej. Sięga także po argument w postaci dopłat. Hektar fizyczny do uprawy pozwala skorzystać z dopłat rolniczych. Proponuje umowę dzierżawy na okres 10 lat z możliwością rozwiązania umowy w każdym momencie.

Stawki 2-3 tys. zł rocznie za dzierżawę hektara gruntów rolnych to kwoty, o których słyszymy najczęściej, ją jednak wyjątki. Nieoficjalnie mówi się o kwotach nawet 6 tys. zł i więcej za dzierżawę hektara gruntów rolnych w niektórych regionach Wielkopolski.

Wysokie stawki dotyczą zarówno prywatnego obrotu, jak i dzierżaw państwowych gruntów od KOWR. Dlaczego niektóre regiony Polski mają astronomicznie drogie grunty, także w dzierżawie? Pytamy prezesa Wielkopolskiej Izby Rolniczej.

Zdaniem prezesa Wielkopolskiej Izby Rolniczej, Mieczysława Łuczaka, do wysokich czynszów dzierżawnych w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, przyczynia się bardzo dobrze rozwinięta produkcja zwierzęca.

- Przy takiej skali produkcji każdy hektar ziemi jest na wagę złota, ponieważ jest niezbędny do zagospodarowania produktów ubocznych, takich jak gnojowica czy obornik. To z pewnością jeden z powodów wysokiego czynszu dzierżawnego. Ponadto, ogólnie rolnictwo w tych regionach jest bardzo dobrze rozwinięte, co prowadzi do silnej konkurencji o każdy kawałek ziemi, a to z kolei winduje stawki dzierżawy.

Prezes Kujawsko-Pomorskiej Izby Rolniczej Ryszard Kierzek zwracał uwagę na rozwiniętą produkcję warzyw, która pozwala uzyskać wyższe przychody, niż w przypadku zbóż, co dodatkowo podbija koszt dzierżawy.

Jeśli chodzi o prywatny obrót dzierżawami w Wielkopolsce, sytuacja jest podobna jak w przypadku ziemi z KOWR, choć stawka często owiana tajemnicą handlową.

W wielu przypadkach właściciel gruntu pobiera dopłaty obszarowe, mimo że fizycznie nie uprawia ziemi. Te „ciche dzierżawy”, zawierane w formie ustnej, funkcjonują w ten sposób, że dopłaty trafiają do właściciela, natomiast koszty ponosi dzierżawca, słyszymy od rolników.

- Jest to sprzeczne z ustawą o płatnościach obszarowych, która jasno mówi, że dopłaty należą się temu, kto faktycznie uprawia grunty rolne – przypomina Mieczysław Łuczak.

Sytuacja dzierżawcy jest wówczas wyjątkowo trudna, ponieważ sumując te ukryte koszty (w postaci przekazywanych dopłat) z oficjalnie redagowanymi czynszami dzierżawnymi w obrocie prywatnym, okazuje się, że są one znacznie wyższe niż oficjalne stawki Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

- Dlatego też, jako samorząd rolniczy, z dużą niecierpliwością oczekujemy na zapowiadany przez ministra Siekierskiego projekt ustawy o dzierżawie oraz ustawy o aktywnym rolniku. Mamy nadzieję, że ten projekt pozwoli przede wszystkim uregulować kwestię „cichych dzierżaw” – mówi prezes WIR.

- Doskonale wiemy, że właściciele gruntów często unikają formalizowania umów dzierżawy (np. notarialnie), aby nie stracić przywilejów ubezpieczenia w KRUS czy świadczeń socjalnych z ośrodków pomocy społecznej. Zapowiadana ustawa miałaby uregulować tę kwestię w taki sposób, aby właściciel gruntu, który zalegalizuje umowę dzierżawy, nie tracił tych przywilejów. Projekt miał być gotowy już na początku roku, wciąż czekamy na jego publiczne przedstawienie.

Skala nieformalnych umów dzierżawy i potrzeba regulacji

O jakiej skali nieformalnych umów dzierżawy mówimy? - To ogromny odsetek, choć nie pokuszę się o precyzyjne określenie procentowe – odpowiada rozmówca Strefy Agro.

- W Wielkopolsce, choć oficjalna średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego wynosi około 14,5 hektara, w rzeczywistości średnie gospodarstwo to minimum 30-40 hektarów - wskazuje Mieczysław Łuczak.

Dalej tłumaczy: - Ta różnica wynika właśnie z funkcjonowania „cichych umów dzierżawy”, gdzie ktoś inny uprawia grunty, a ktoś inny pobiera dopłaty, co zaniża oficjalne statystyki. Dlatego powtarzam – projekt ustawy o dzierżawie oraz projekt ustawy o aktywnym rolniku (pod warunkiem, że będą logiczne i sprawiedliwe) uporządkowałyby ten system, eliminując szarą strefę i sankcjonując zasady dzierżawy – komentuje prezes WIR.

Tym, co niepokoi rolników w kontekście ziemi, są działania KOWR w kwestii tworzenia ośrodków produkcji rolniczej.

- Uważam, że nie jest to sprawiedliwy sposób rozdysponowywania gruntów rolnych. Te grunty powinny być udostępniane autentycznym rolnikom indywidualnym w celu powiększenia ich gospodarstw. Natomiast kwestia rozdysponowywania gruntów budzi obecnie bardzo wiele emocji. Osobiście uważam, że sprawiedliwy sposób rozdysponowywania gruntów KOWR powinien odbywać się w formie sprzedaży, ale sprzedaży rolnikom indywidualnym – uważa szef samorządu rolniczego z Wielkopolski.

Podaje przykład francuskiego systemu, gdzie instytucja SAFER pełni rolę strażnika ziemi rolnej. - My również, jako indywidualni rolnicy, moglibyśmy pełnić taką rolę w pilnowaniu gruntów. Powinny być one udostępniane poprzez sprzedaż na preferencyjnych warunkach, z długoletnim kredytowaniem.

- Z biznesowego punktu widzenia, patrząc na wysokie czynsze dzierżawne w województwie kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, bardziej opłaca się państwu polskiemu dzierżawić grunty niż je sprzedawać, ponieważ sprzedaż następuje jednorazowo, a dzierżawa generuje stałe korzyści. W pewnym sensie sami sobie szkodzimy. Rozumiem jednak również rolników, ponieważ w każdej umowie dzierżawy z KOWR jest zapis o pierwszeństwie dzierżawcy w zakupie gruntu w przypadku jego sprzedaży. Ten zapis również przyczynia się do windowania czynszów dzierżawnych.

Od rolników słyszymy, że w rejonie Kalisza czynsz dzierżawny osiąga astronomiczne stawki, które nie mają nic wspólnego z ekonomią.